KC แจงข้อสงสัยผู้สอบบัญชีกรณีธุรกรรมซื้อขายที่ดิน 3 รายการต่อ ตลท.

บริษัท เค.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือKC เปิดเผยว่า ตามที่ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) มีคำสั่งให้บริษัทชี้แจงการซื้อขายที่ดิน 3 รายการ ตามที่ผู้สอบบัญชีพบข้อสงสัยนั้น ได้แก่ 1.กรณีการขายที่ดินบึงคำพร้อย ให้กับนางสาวสุภัทรา ทินเพ็ง ซึ่งเป็นผู้ซื้อ ในราคา 26 ล้านบาท แต่ต่อมาได้ให้บริษัทย่อยซื้อที่ดินดังกล่าวกลับคืนมาภายในเวลา 1 เดือนนับจากวันที่ขายที่ดิน

KC ระบุว่า การขายที่ดินครั้งนี้เนื่องจากบริษัทมีความต้องการเงินทุนหมุนเวียนเพื่อใช้ชำระหนี้และพัฒนาโครงการ จึงได้ตัดสินใจขายที่ดิน 2 ธุรกรรม ได้แก่ ที่ดินโฉนดเลขที่ 1641 บึงคำพร้อย อ.ลำลูกกา จ.ปทุมธานี เนื้อที่ 10-0-62 ไร่ (ที่ดินบึงคำพร้อย) ในราคา 26 ล้านบาท และที่ดินฉโนดเลขที่ 281085 และ 281088 ในต.แพรกษาใหม่ อ.เมืองสมุทรปราการ จ.สมุทรปราการ เนื้อที่ 16-3-47 ไร่ (ที่ดินแพรกษา) ในราคา 100 ล้านบาท

ส่วนการที่ให้บริษัทย่อยซื้อที่ดินบึงคำพร้อยกลับคืนมาในเวลา 1 เดือน เนื่องจากบริษัทย่อยสามารถขายที่ดินแพรกษาใหม่ในราคา 100 ล้านบาทในวันที่ 24 ส.ค.59 ทำให้บริษัทย่อยมีกระแสเงินสดมากพอ จึงให้บริษัทย่อยซื้อคืนที่ดินบึงคำพร้อยเพื่อใช้ในการพัฒนาเป็นโครงการทาวน์โฮมในอนาคต ซึ่งเห็นว่าน่าจะประโยชน์ต่อบริษัทมากกว่าเพราะจะสามารถทำกำไรได้มากกว่าราคาที่ดินเปล่าที่ขายไป

สำหรับความสัมพันธ์ระหว่างนางสาวศรุตยา เลิศเดชสกุล (ผู้รับซื้อฝาก) กับนางสาวสุภัทรา ทินเพ็ง (ผู้ซื้อ) และบุคคลดังกล่าวมีความสัมพันธ์กับผู้ถือหุ้นใหญ่ กรรมการ และผู้บริหารของ KC รวมทั้งเข้าข่ายเป็นบุคคลที่เกี่ยวโยงกันหรือไม่ อย่างไรนั้น ในกรณีนี้บริษัทไม่ทราบถึงความสัมพันธ์ระหว่างผู้รับซื้อฝาก กับผู้ซื้อ ขณะเดียวกันผู้รับซื้อฝาก และผู้ซื้อ ก็ไม่ใช่ผู้ถือหุ้นใหญ่ กรรมการและผู้บริหารของบริษัท และไม่มีความสัมพันธ์เกี่ยวข้องที่เข้าข่ายเป็นบุคคลที่เกี่ยวโยงกัน

2.กรณีการซื้อที่ดินบางปะอิน มูลค่า 190 ล้านบาท จากบริษัท สมหวังทรัพย์หมื่นแสน จำกัด และนางศิริลักษณ์ อนุการสกุล โดย KC จะได้รับโอนกรรมสิทธิเมื่อชำระเงินครบถ้วนภายในระยะเวลา 18 เดือน นับจากวันทำสัญญา โดยแบ่งชำระ 4 งวด งวดแรก 15 ล้านบาทในวันทำสัญญา ซึ่ง KC จ่ายเงินมัดจำค่าซื้อแล้ว 38.50 ล้านบาท โดยชำระเป็นเช็คสั่งจ่ายให้กับนายสรรชัย อินทรอักษร กรรมการบริหารของบริษัท แทนการจ่ายให้คู่สัญญา

โดยการที่บริษัทไม่จ่ายเงินมัดจำค่าซื้อที่ดินให้กับคู่สัญญาโดยตรงนั้น เนื่องจากผู้จะขายมีความประสงค์ขอรับเป็นเช็คผู้ถือ ซึ่งนายสรรชัย ซึ่งเป็นผู้รับผิดชอบดำเนินการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าว ได้ขอให้ฝ่ายการเงินออกเช็คเป็นชื่อตัวเอง โดยไม่ขีดฆ่าผู้ถือเพื่อความสะดวกในการสั่งจ่าย และสามารถส่งมอบให้ผู้จะขายได้ในภายหลัง พร้อมทั้งทำหลักฐานการรับเช็คเมื่อผู้จะขายได้รับเช็คไว้เรียบร้อยแล้ว ซึ่งสำนักงานกฎหมายประคองและเพื่อนแจ้งว่าสามารถทำได้ตามกฎหมาย

ขณะที่การจ่ายเงินมัดจำเป็นการมัดจำตามข้อตกลงแห่งสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ซึ่งกำหนดให้บริษัทจะต้องวางเงินมัดจำจำนวน 15 ล้านบาท ซึ่งผู้จะขายได้รับไว้ และลงลายมือชื่อผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาจะซื้อจะขายจึงมีผลผูกพันคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย

ส่วนการที่บริษัทจ่ายมัดจำค่าซื้อที่ดินเร็วกว่าเงื่อนไขตามสัญญา ซึ่งกำหนดให้จ่ายงวด 2 จำนวน 45 ล้านบาท ภายใน 5 เดือนนับจากวันทำสัญญา (เดือนม.ค.60) นั้น บริษัทได้ทยอยจ่ายชำระไปก่อนเป็นจำนวน 23.5 ล้านบาท เนื่องจากฝ่ายผู้จะขายซึ่งเป็นผู้รับภาระค่าใช้จ่ายในการถมที่ดินและค่าเครื่องจักร ขอให้บริษัทช่วยทยอยชำระล่วงหน้าบางส่วน เพื่อใช้ดำเนินการถมที่ดิน ซึ่งบริษัทจะได้รับประโยชน์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย สำหรับแหล่งทุนที่ใช้ชำระค่าที่ดินดังกล่าว มาจากเงินทุนหมุนเวียนและเงินกู้จากสถาบันการเงิน (Project Finance) ส่วนชดเชยค่าที่ดิน

ด้านความสมเหตุสมผลในการกำหนดเงื่อนไขที่จะได้รับมอบที่ดินในอีก 18 เดือนนับจากวันที่ทำสัญญา ซึ่งครบกำหนดในเดือนก.พ.61 นั้น เนื่องจากเป็นไปตามแผนการพัฒนาโครงการบนที่ดินแปลงดังกล่าว และตามเงินลงทุนที่บริษัทคาดว่าจะได้รับเข้ามาเพิ่มเติมในอนาคต โดยคำนึงถึงสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มดีขึ้นในปีข้างหน้า ขณะที่ตามสัญญาจะซื้อจะขาย บริษัทสามารถเข้าใช้ประโยชน์บนที่ดินได้ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ เช่น การจัดทำผังโครงการ การทำแบบขออนุญาตก่อสร้าง หรือการเข้าพัฒนาที่ดินบางส่วน ทำให้บริษัทไม่ต้องรับภาระการจ่ายค่าที่ดินทั้งหมดภายในครั้งเดียว ซึ่งคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย และจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินก่อนหรือภายในกำหนดอายุสัญญา

3.กรณีการขายที่ดินแพรกษาใหม่ 100 ล้านบาท ให้บริษัท เคเจ แอสเซท จำกัด โดยมีค่าใช้จ่ายรวม 19.64 ล้านบาท (ค่าใช้จ่ายการโอน 9.3 ล้านบาท ค่านายหน้า 5 ล้านบาท และค่าแนะนำลูกค้า 5.34 ล้านบาท) โดยขอให้ระบุว่าบุคคลที่ได้รับค่านายหน้าและผู้แนะนำลูกค้ามีความสัมพันธ์กันหรือไม่ และมีความสัมพันธ์กับผู้ซื้อ ผู้ถือหุ้นใหญ่ กรรมการ และผู้บริหารของ KC รวมทั้งเข้าข่ายเป็นบุคคลที่เกี่ยวโยงกันหรือไม่นั้น

KC ชี้แจงว่า บริษัทไม่ทราบถึงความสัมพันธ์ระหว่างบุคคลที่ได้รับค่านายหน้าและผู้แนะนำลูกค้าแต่ละราย ขณะที่บุคคลที่ได้รับค่านายหน้า และบุคคลที่ได้รับค่าแนะนำลูกค้า ไม่มีรายชื่อเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ กรรมการและผู้บริหารของบริษัทผู้ซื้อที่ดินดังกล่าว และใน KC ด้วย

4.ระบุกรอบวงเงินและอำนาจอนุมัติการทำรายการของบริษัท พร้อมทั้งระบุชื่อผู้อนุมัติการทำธุรกรรมทั้ง 3 รายการและอธิบายว่าเป็นไปตามอำนาจดำเนินการของบริษัทหรือไม่ อย่างไรนั้น KC ชี้แจงว่าการทำธุรกรรมทั้ง 3 รายการอยู่ในขอบอำนาจของคณะกรรมการบริหาร ซึ่งมีอำนาจในการพิจารณาอนุมัติการทำธุรกรรมตามปกติของแต่ละบริษัท แต่ละรายการภายในวงเงินไม่เกิน 300 ล้านบาท เหรือเทียบเท่า

5.อธิบายหลักเกณฑ์การกำหนดราคาซื้อขาย ราคาประเมิน วันที่ได้รับราคาประเมิน และชื่อผู้ประเมินราคา พร้อมระบุว่าเป็นผู้ประเมินที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) หรือไม่ ของการซื้อขายที่ดินทั้ง 3 รายการ รวมทั้งอธิบายเพิ่มเติมว่าเหตุใดบริษัทจึงกำหนดราคาขายที่ดินบึงคำพร้อยก่อนทราบราคาประเมิน

ทั้งนี้ KC ระบุว่ากรณีการกำหนดราคาซื้อขายที่ดิน จะพิจารณาจากสภาพทางกายภาพและทำเลที่ตั้งของที่ดิน, ราคาประเมินของผู้ประเมินทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต. ,ราคาประเมินกรมที่ดิน เป็นต้น โดยราคาประเมินทรัพย์สินของที่ดินธุรกรรมทั้ง 3 รายการ ได้แก่ ที่ดินแพรกษาใหม่ ราคาประเมิน 47.23 ล้านบาท ,ที่ดินบึงคำพร้อย 20.31 ล้านบาท และที่ดินบางปะอิน 195 ล้านบาท

ส่วนการที่บริษัทกำหนดราคาขายที่ดินบึงคำพร้อยก่อนทราบราคาประเมินนั้น เนื่องจากผู้ประเมินได้แจ้งราคาประเมินทรัพย์สินเบื้องต้นก่อนส่งรายงานฉบับสมบูรณ์ให้แก่บริษัท