AP โบรกฯชู 3 ปัจจัยบวกหนุนน่าเก็บ! อัพราคาเป้าเป็น 9.70 บาท

บล.ธนชาต ระบุในบทวิเคราะห์วันนี้(1ก.ย.)ว่า บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ  AP เป็นหนึ่งในบรรดาผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายแรกๆ ที่ทำธุรกิจร่วมทุนกับคู่ค้าต่างชาติในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในไทยและประสบความสำเร็จ เนื่องจาก 1) การบริษัทร่วมทุนกับมิตซูบิชิเอสเตท (51%: 49%) ทำให้ปลดล็อกความสามารถในการเปิดโครงการเพิ่มขึ้น ซึ่งทำให้บริษัทฯ มีส่วนแบ่งตลาดสูงขึ้น 2) เพิ่มโอกาสทางธุรกิจ เนื่องจากสามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่กว่าแต่ก่อนตามเส้นทางเดินรถไฟฟ้า หรือในเขตชุมชนเมืองศูนย์กลางทางธุรกิจที่มีราคาที่ดินสูง และด้วยทำเลที่ดี จึงทำให้มีอัตราการจองแข็งแกร่ง และ 3) สามารถใช้ทรัพยากรได้อย่างเฉลียวฉลาดและคุ้มค่าและได้ประโยชน์จากขนาดมากขึ้น ผลตอบแทนจากโครงการร่วมทุนอยู่ในระดับสูง และทำให้อัตรากำไรสุทธิ และ ROE สูงขึ้น

ตั้งแต่ปี 2014, มีโครงการคอนโดร่วมทุนเปิดตัวแล้ว 10 โครงการ มูลค่ารวม 4.18 หมื่นลบ. ด้วยมีอัตราการจองเฉลี่ยสูงถึง 86% บริษัทร่วมทุนเริ่มสร้างกำไรให้ตั้งแต่ 4Q16 โดยบริษัทร่วมทุนให้อัตรากำไรสุทธิ 23.1% ใน 4Q16, 23.0% ใน 1Q17 และ 16.5% ใน 2Q17 และ ณ เดือนก.ค. เราคาดว่า Backlog คอนโดร่วมทุนที่ 2.79 หมื่นลบ. จะถูกบันทึกเป็นรายได้ต่อเนื่องไปยังปี 2021F และคาดว่าส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมจะเพิ่มขึ้นจาก 501 ลบ. ในปี 2017F เป็น 737 ลบ. ในปี 2018F, 849 ลบ.ในปี 2019F, 1,097 ลบ. ในปี 2020F และ 1,292 ลบ. ในปี 2021F  ด้วยคอนโดร่วมทุนนั้นให้อัตรากำไรสุทธิสูง เราจึงคาดว่าอัตรากำไรสุทธิของ AP จะสูงขึ้นเป็น 17.1% ในปี 2021F จากระดับก่อนร่วมทุนที่ 10.0% ในปี 2013

การร่วมทุนพัฒนาคอนโดและการเจาะตลาดบ้านแนวราบอย่างต่อเนื่องได้ทำให้ AP มีส่วนแบ่งตลาดสูงขึ้น สะท้อนให้เห็นได้จาก presales ที่สูงเป็นประวัติการณ์ในปีนี้ และน่าจะช่วยผลักดันการเติบโตของรายได้อสังหาฯในช่วงหลายปีข้างหน้า บริษัทฯ ปรับเพิ่มเป้าการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ราว 40% เป็น 4.9 หมื่นลบ. จาก 3.5 หมื่นลบ. จำนวนโครงการใหม่ใน 2H17F เพิ่มขึ้นจาก 11 เป็น 19 โครงการ บริษัทฯ  มีแผนจัดงาน “10 Phenomenal” เพื่อเปิดตัว 10 โครงการทาวน์เฮ้าส์ใหม่ในวันที่ 19-20 ส.ค. งาน “7 Wonder” สำหรับ 7 โครงการบ้านเดี่ยว และเปิดตัวโครงการคอนโด Life อโศก-พระราม 9 มูลค่า 9 พันลบ. ในเดือนก.ย. ซึ่งทำให้มี presales แข็งแกร่งขึ้นอีกจากที่เติบโต 77% y-y ใน 7M17 ที่ 23.3 พันลบ.

ด้วยปรับกำไรขึ้นเฉลี่ย 7% ในปี 2017-28 และการปรับมาใช้ประมาณการปี 2018 เป็นปีฐาน ราคาเป้าหมายจึงปรับขึ้นเป็น 9.70 บาท จาก 8.6 บาท เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” AP และเป็น Top Pick ของเรา เพราะ 1) มีกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่นและมาถูกทางผลักดัน presales ให้สูงเป็นประวัติการณ์ 2) Backlog ที่มากขึ้นจากการร่วมทุนทำให้มีความชัดเจนของยอดขายมากขึ้น (ผ่าน equity income) 3) มีความสามารถในการทำกำไรที่สูงขึ้น ด้วยมีอัตรากำไรสุทธิ และ ROE ที่สูงขึ้น 4) EPS เติบโตเฉลี่ย 3 ปีที่ 16% ในปี 2017-20 และ 5) ซื้อขายที่ PE ที่ไม่แพงที่ 7.2 เท่า ขณะที่ EPS โต 25% และให้ dividend yield 4.9% ในปี 2018F