PACE แจงการสูญเสียอำนาจควบคุมละเอียดยิบ ชี้ใช้วิธีตีมูลค่ายุติธรรมสะท้อนแวลู่ “อ๊อบฯเด๊ก”

สืบเนื่องจากกรณีที่ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) ได้มีจดหมายขอให้บริษัท เพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ PACE ชี้แจงข้อมูลในงบการเงินไตรมาสที่ 2 สิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2560จากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย วันที่ 13 กันยายน 2560

ทั้งนี้ตลท.ให้ชี้แจงสาเหตุสำคัญที่ทำให้โรงแรม Bangkok Edition (PP1) และจุดชมวิว (PP3) มีมูลค่ายุติธรรมต่างจากมูลค่าทางบัญชีอย่างมีนัยสำคัญ (มูลค่ายุติธรรมและมูลค่าทางบัญชี ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2560 เท่ากับ 8,231 และ 3,985 ล้านบาท ตามลำดับ) และสาเหตุที่ทำให้ผลกระทบจากการสูญเสียอำนาจควบคุมในบริษัทย่อยในไตรมาสที่ 2 ปี 2560 มีจำนวนเพิ่มขึ้นจากที่ประมาณการไว้ในไตรมาส 1 ปี 2560 (จาก 7,795 ล้านบาท เป็น 8,857 ล้านบาท)

โดยให้อธิบายพัฒนาการที่สำคัญ ความคืบหน้าของโครงการที่ดำเนินงานโดย PP1 และ PP3 รายการสินทรัพย์ที่สำคัญ ผลการดำเนินงานและฐานะการเงินของ PP1 และ PP3 วิธีการและสมมติที่ฐานที่ใช้ในการประเมินมูลค่าของแต่ละบริษัท พร้อมระบุชื่อบริษัทที่ปรึกษาทางการเงินอิสระและผู้ประเมินราคาอิสระ

 

ล่าสุด บริษัท เพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ PACE ชี้แจงผ่านระบบสารสนเทศตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ว่า สำหรับพัฒนาการที่สำคัญและความคืบหน้าของโครงการของ PP1 โรงแรม “บางกอก เอดิชั่น” ว่าปัจจุบันงานโครงสร้างและงานผิวอาคารได้ดำเนินการก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว ขณะนี้อยู่ระหว่างดำเนินการตกแต่งภายในส่วนต่างๆ อยู่ ซึ่งการก่อสร้างในพื้นที่ส่วนกลางและงานระบบของโรงแรมมีความก้าวหน้าเป็นอย่างมาก และบริษัทกำลังเร่งรัดงานในส่วนห้องพักและพื้นที่ร้านอาหาร โดยภาพรวมความก้าวหน้าของงานเฉลี่ยประมาณร้อยละ 75

ด้าน PP3 (จุดชมวิวและพื้นที่รีเทล) “มหานคร ออบเซอร์เวชั่น เด็ค” ทางบริษัทและผู้ร่วมทุนได้ว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาที่มีประสบการณ์ในการบริหารงานจุดชมวิว และสถานที่ท่องเที่ยวต่างๆ ทั่วโลก ให้เข้ามาให้คำแนะนำในการจัดวางสถานที่ในช่วงระหว่างก่อสร้าง และรวมถึงจะเป็นผู้บริหารในช่วง 18 เดือนแรกของการบริการเพื่อให้เกิดความมั่นใจว่าการให้บริการและการจัดรูปแบบการขายบัตรเข้าชมจะมีประสิทธิภาพสูงสุด

ส่วนความคืบหน้าการก่อสร้างนั้น งานโครงสร้างและงานผิวตึกดำเนินการเสร็จแล้วยกเว้นบริเวณด้านบนสุดของอาคารที่จะดำเนินการติดตั้งภายหลังจากนำอุปกรณ์ที่มีขนาดใหญ่ที่ต้องนำเข้าจากต่างประเทศขึ้นติดตั้งแล้ว ปัจจุบันอุปกรณ์ขนาดใหญ่ดังกล่าวบริษัทได้ทำการสั่งซื้อแล้วอยู่ระหว่างการผลิต นอกจากเรื่องการติดตั้งอุปกรณ์ขนาดใหญ่แล้วบริษัทกำลังเร่งดำเนินการตกแต่งภายในในส่วนอื่นอยู่ ความก้าวหน้าในการก่อสร้างเฉลี่ยประมาณร้อยละ 40 ซึ่งทั้งส่วนของโรงแรม “บางกอก เอดิชั่น” และ จุดชมวิว “มหานคร ออบเซอร์เวชั่น เด็ค” คาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมเปิดให้บริการได้ประมาณปลายไตรมาสแรกของปี 2561

สำหรับการประเมินมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนใน PP1และPP3 ใช้วิธีประมาณการรายได้ (Income Approach) โดยคำนวณคิดลดกระแสเงินสดสุทธิมาเป็นมูลค่าปัจจุบัน ในขณะที่มูลค่าทางบัญชีเป็นมูลค่าต้นทุนของการพัฒนา ซึ่งยังไม่ได้สะท้อนถึงมูลค่าทางเศรษฐกิจที่คาดว่าจะได้รับจากสินทรัพย์ของกิจการร่วมค้า

สมมติฐานที่สำคัญที่ใช้ในการประเมินมูลค่ายุติธรรม

PP1 โรงแรม Bangkok Edition

– ความสามารถของทรัพย์สินในการสร้างรายได้ บนพื้นฐานของการประมาณการทางการเงินจากระยะเวลาลงทุนใช้ในการคิดลดกระแสเงินสด ตั้งแต่ปีที่ 1-10 บวกด้วยมูลค่าเมื่อเลิกกิจการ ณ สิ้นปีที่ 10 คิดจาก อัตราคิดลดที่ร้อยละ 8.5 และอัตราการเติบโตทางธุรกิจร้อยละ 2.8 จากกระแสเงินสดรับสุทธิในปีที่ 10

– อัตราห้องพักเฉลี่ยและอัตราการเข้าพัก กำหนดไว้ที่ร้อยละ 60 – 76 โดยพิจารณาจากข้อมูลเปรียบเทียบของโรงแรมระดับ 5 ดาว ในกรุงเทพมหานคร

– รายได้จากแขกที่มาใช้บริการ Sky Bar พิจารณาจำนวนแขกที่มาจากผู้ประกอบการแนวหน้าภายในประเทศ

– อัตราคิดลดที่ร้อยละ 8.5 ซึ่งพิจารณาจากการประมาณการข้อมูลเปรียบเทียบจากบริษัทในประเทศที่ประกอบธุรกิจในอุตสาหกรรมเดียวกัน

– สมมติฐานอื่นๆ เกี่ยวกับการประมาณการรายได้และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง

PP2 – รีเทล คิวบ์

– ความสามารถของทรัพย์สินในการสร้างรายได้ตลอดช่วงระยะเวลา 10 ปี บนพื้นฐานของการประมาณการทางการเงินจากระยะเวลาลงทุนใช้ในการคิดลดกระแสเงินสด ตั้งแต่ปีที่ 1-10 มูลค่าเมื่อเลิกกิจการ ณ สิ้นปีที่ 10 คิดจากอัตราคิดลดร้อยละ 8 และอัตราการเติบโตทางธุรกิจร้อยละ 2.8 จากกระแสเงินสดรับสุทธิในปีที่ 10

– อัตราการเช่าพื้นที่กำหนดไว้ที่ร้อยละ 100 โดยพิจารณาจากข้อมูลที่เกิดขึ้นจริงจากสัญญาเช่าที่คงอยู่ในปัจจุบัน

– อัตราค่าเช่าเฉลี่ย กำหนดจากค่าเช่าที่ได้จากช่วงระยะเวลาของสัญญาเช่าปัจจุบัน และนำอัตราเช่าตลาดต่อเดือนมาใช้เมื่อสัญญาเช่าปัจจุบันหมดอายุ

– อัตราคิดลดที่ร้อยละ 8 ซึ่งพิจารณาจากการประมาณการจากข้อมูลเปรียบเทียบจากบริษัทในประเทศที่ประกอบธุรกิจในอุตสาหกรรมเดียวกัน

– สมมติฐานอื่น ๆ เกี่ยวกับการประมาณการรายได้และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง

PP3 – จุดชมวิว

– ความสามารถของทรัพย์สินในการสร้างรายได้ บนพื้นฐานของการประมาณการทางการเงินจากระยะเวลาลงทุนใช้ในการคิดลดกระแสเงินสด ตั้งแต่ปีที่ 1-10 บวกด้วยมูลค่าเมื่อเลิกกิจการ ณ สิ้นปีที่ 10 คิดจากอัตราคิดลดที่ร้อยละ 11 และอัตราการเติบโตทางธุรกิจร้อยละ 2.8 จากกระแสเงินสดรับสุทธิในปีที่ 10

– จำนวนผู้เข้าชม โดยพิจารณาจากจำนวนผู้เข้าชมต่อวันจากข้อมูลเปรียบเทียบของอาคารชมวิวในหลายประเทศ

(สมมุติฐาน : 5,000 คนต่อวันในปี 2561 และเพิ่มขึ้นปีละ 500 คน จนเป็น 9,000 คนต่อวัน ในปี 2569)

– อัตราคิดลดที่ร้อยละ 11 โดยพิจารณาจากการประมาณการจากข้อมูลเปรียบเทียบจากบริษัทต่างประเทศหลายแห่งที่ประกอบธุรกิจในอุตสาหกรรมเดียวกัน

– สมมติฐานอื่น ๆ เกี่ยวกับการประมาณการรายได้และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง

สำหรับสาเหตุสำคัญที่ทำให้ผลกระทบจากการสูญเสียอำนาจควบคุมเพิ่มขึ้นจำนวน 1,062 ล้านบาท เนื่องจากในไตรมาสที่ 1 บริษัทแสดงผลกระทบด้วยมูลค่ายุติธรรมรวมสุทธิของ PP1 และ PP3 ซึ่งมูลค่ายุติธรรมของ PP1 เท่ากับ -910 ล้านบาท และ PP3 เท่ากับ 8,231 ล้านบาท แต่ในไตรมาสที่ 2 บริษัทได้แยกแสดงมูลค่าติดลบของ PP1 ดังกล่าวเป็นการตั้งสำรองหนี้สงสัยจะสูญสำหรับเงินให้กู้ยืมที่บริษัทให้กู้แก่ PP1 ในค่าใช้จ่ายในการบริหารทำให้แสดงผลกระทบจากการสูญเสียอำนาจควบคุมเพิ่มสูงขึ้น จากไตรมาสที่ 1 ส่วนต่างที่เหลืออีก 152 ล้านบาทเกิดจากผลขาดทุนของ PP1 และ PP3 ระหว่างไตรมาส และการกลับรายการบันทึกต้นทุนการกู้ยืมเข้าเป็นต้นทุนสินทรัพย์ และ ค่าความนิยม เป็นต้น

 

อนึ่งก่อนหน้านี้ บริษัทถือหุ้นอยู่ในโครงการโรงแรม พื้นที่ศูนย์การค้า และจุดชมวิวใหม่ทั้งหมด 100% ต่อมาแต่ภายหลังจากที่โครงการมหานครในส่วนโรงแรม จุดชมวิว และพื้นที่ศูนย์การค้า ได้มีผู้ร่วมทุนระดับโลก คือ อพอลโลและโกลแมน แซคส์ เข้าร่วมลงทุนในสัดส่วน 49% พร้อมส่งกรรมการเข้ามาร่วมด้วย และมีส่วนร่วมในการบริหารงานโครงการ และการดำเนินงาน ทำให้บริษัทสูญเสียอำนาจการควบคุม จำเป็นต้องเปลี่ยนวิธีการบันทึกแบบส่วนได้ส่วนเสียมาเป็นเงินลงทุนในบริษัทร่วมค้าแทน จากเดิมที่บริษัทใช้วิธีส่วนได้ส่วนเสียบันทึกเป็นงบการเงินรวม

โดยบริษัทบันทึกการรับรู้รายได้จากผลกระทบจากการสูญเสียการควบคุมในบริษัทย่อยดังกล่าวจำนวนเงิน 8.88 พันล้านบาท ส่งผลให้ผลประกอบการในไตรมาส 2/60 ที่บริษัทมีกำไร 5.31 พันล้านบาท

สำหรับการประเมินมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนใช้วิธีประมาณการรายได้ (Income approach) โรงแรม จุดชมวิว และพื้นที่ศูนย์การค้าในอนาคต และคำนวณคิดลดกระแสเงินสดมาเป็นปัจจุบัน พบว่า เงินลงทุนดังกล่าวมีมูลค่ายุติธรรม 8,231 ล้านบาท