AOT มั่นใจสัญญาเช่าหาย5ปี-จ่ายย้อนหลัง1.4พันลบ.ไม่กระทบ จ่อลุยเปิดพื้นที่พาณิชย์เต็มสูบ!

สืบเนื่องจากกรมธนารักษ์จะคิดค่าเช่าพื้นที่ราชพัสดุท่าอากาศยานสุวรรณภูมิในอัตราใหม่ที่ปีละ 2,500 ล้านบาท โดยเริ่มตั้งแต่ 1 ตุลาคมนี้ จากเดิมที่เก็บปีละ 1,500 ล้านบาท รวมทั้งจะมีการคิดค่าเช่าย้อนหลังระหว่างปี 2556- 2560 (5 ปี) รวมเป็นเงินประมาณ 4,000 ล้านบาท กับบริษัท ท่าอากาศยานไทย จำกัด (มหาชน) หรือ AOT

ล่าสุดวานนี้ (20 ก.ย.) ในการประชุมคณะกรรมการที่มีนายประสงค์ พูนธเนศ อธิบดีกรมสรรพากร เป็นประธานได้รับทราบแนวทางการแก้ไขข้อตกลงการใช้ประโยชน์ในที่ราชพัสดุ ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ ดอนเมือง เชียงใหม่ และท่าอากาศยานภูมิภาค จากการประชุมร่วมระหว่าง AOT กรมธนารักษ์ กรมท่าอากาศยาน และกองทัพอากาศ

โดย AOT จะชำระค่าปรับอัตราค่าตอบแทนการใช้ประโยชน์ในที่ราชพัสดุแปลงท่าอากาศยานสุวรรณภูมิต่อกรรมการและผู้จัดการตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยย้อนหลัง 5 ปี (2556-2560) เป็นมูลค่ารวม 1.38 พันล้านบาท และจะต้องชำระค่าตอบแทนจากมูลค่าทรัพย์สิน (ROA) เพิ่มปีละ 900 ล้านบาท โดยจะเริ่มในปี 2561-2563 จากนั้นให้ปรับปรุงค่าตอบแทนร้อยละ 9 ของอัตราค่าตอบแทนเดิมทุก 3 ปี

ด้าน นายนิตินัย ศิริสมรรถการ ผู้อำนวยการใหญ่ AOT เปิดเผยถึงกรณีดังกล่าวเพิ่มเติมผ่านรายการ “ข่าวหุ้นเจาะตลาด ออนเรดิโอ” ทาง FM 98.5 MHz สถานีข่าวจริง สปริงเรดิโอ ช่วงเวลา 9.30-11.00 น. บริษัทมีสัญญาเช่าพื้นที่ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิกับกรมธนารักษ์เป็นเวลา 30 ปี โดยเริ่มดำเนินการก่อสร้างในปี 2545 และเริ่มเปิดให้บริการได้จริงในปี 2549

ดังนั้นเมื่อคำนวณระยะเวลาตามสัญญาเช่า 30 ปี นับตั้งแต่เริ่มก่อสร้าง บริษัทจึงดำเนินการได้จริงเพียง 25 ปีเท่านั้น อย่างไรก็ตาม บริษัทยืนยันว่า บริษัทไม่ได้ผลกระทบต่อประเด็นดังกล่าวแต่อย่างใด ถึงแม้ว่าจะเสียโอกาสในการสร้างรายได้จากการใช้พื้นที่ไปถึง 5 ปี และสัญญาฉบับใหม่ที่ค่าเช่าพื้นที่มีแนวโน้มว่าอาจจะเพิ่มขึ้นจากเดิม

สำหรับการปรับค่าเช่าพื้นที่รอบใหม่นี้กรมธนารักษ์ได้ปรับค่าตอบแทนจากมูลค่าทรัพย์สิน (ROA) เพิ่มเติมจากวิธีส่วนแบ่งรายได้ (Revenue Sharing) โดยท่าอากาศยานสุวรรณภูมิมีพื้นที่ราว 19,126 ไร่ ปัจจุบันมีการใช้สอยพื้นที่กว่า 12,000 ไร่ แบ่งเป็นกลุ่มที่ 1 คือส่วนปฏิบัติการ (เขตการบิน ตึกสำนักงาน ถนนส่วนกลาง เป็นต้น) ราว 11,000 ไร่ ซึ่งกรมธนารักษ์คิด ROV ที่ 0%

ส่วนกลุ่มที่ 2 คือ กลุ่มพื้นที่เชิงพาณิชย์ แบ่งเป็น 1.พื้นที่ Free Zone (คลังสินค้า) ราว 400 ไร่ กรมธนารักษ์คิด ROV ในส่วนนี้ที่ 0.01% ของมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งบริษัทจะต้องชำระเงินในส่วนนี้ราว 700,000 บาทต่อปี

2.พื้นที่ Pure Commercial (ร้านค้าในอาคารผู้โดยสาร สำนักงานสายการบินต่างๆ ร้านค้าปลอดภาษี) กรมธนารักษ์คิด ROV เพิ่มขึ้นอีก 3% ของมูลค่าทรัพย์สิน จากเดิมที่บริษัทต้องชำระค่าเช่าเป็นเงินราว 600 บาทต่อปี

อย่างไรก็ตาม ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นในส่วนนี้บริษัทได้ถ่ายโอนภาระให้กับผู้ประกอบการที่มีสัญญาเช่าพื้นที่กับบริษัท โดยขณะนี้บริษัทอยู่ระหว่างการเร่งแก้ไขสัญญาเช่ากับผู้เช่าของบริษัทให้เสร็จสิ้นโดยเร็วที่สุด เพื่อที่บริษัทจะได้ไม่ต้องแบกรับภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้น และไม่ให้กระทบต่อกำไรในช่วงที่กรมธนารักษ์จะมีการปรับค่าเช่าขึ้น

3.พื้นที่เปล่าหรือพื้นที่แปลง 37 มีอยู่ราว 900 ไร่ ซึ่งในอนาคตบริษัทมีแผนที่จะนำมาพัฒนากิจกรรมเชิงพาณิชย์ 9 กิจกรรม คือ 1.โรงแรม 2.การขนส่งและโลจิสติกส์ 3.สำนักงานและศูนย์ธุรกิจ 4.ร้านค้าและศูนย์การค้า 5.การท่องเที่ยวและนันทนาการ 6.การประชุมสัมมนาและนิทรรศการ 7.ที่พักอาศัย 8.การกีฬา 9.การรักษาพยาบาล และ10.กิจกรรมอื่นๆ ที่จะตกลงกัน โดยคาดว่าจะมีมูลค่าโครงการประมาณ 5,000 ล้านบาท ทั้งนี้หากบริษัทไม่ได้ใช้พื้นที่ดังกล่าวดำเนินการใดๆ กรมธนารักษ์จะคิด ROA ที่ 2% หรือประมาณ 100 ล้านบาทต่อปี

ในส่วนผลประกอบการปี 60 (ต.ค.59-ก.ย.60) บริษัทมั่นใจว่าจะไม่ได้รับผลกระทบจากการที่บริษัทต้องชำระค่าตอบแทนย้อนหลัง 5 ปีให้กับกรมธนารักษ์เป็นจำนวนเงิน 1.38 พันล้านบาทภายในสิ้นเดือนก.ย.นี้ เนื่องจากในภายรวมผลการดำเนินการของบริษัทมีการเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยในปี 59 บริษัทมีกำไรสุทธิอยู่ที่ 1.96 หมื่นล้านบาท

ขณะที่นักวิเคราะห์ บล.ไอร่า ระบุในบทวิเคราะห์ แนะ “ซื้อเมื่ออ่อนตัว” ให้ราคาเป้าหมายที่ 61 บาทต่อหุ้น หมดความกังวลหลังเรื่องค่าเช่าฯ มีความชัดเจน นักท่องเที่ยวจีนกลับมาทำสถิติสูงสุดใหม่อีกครั้ง และมีโอกาสเติบโตอีกมาก มองเป็นหุ้นที่มีศักยภาพเสมอมา แต่ในแง่ Valuation มี Upside จำกัด

โดยประเด็นค่าเช่าฯ ที่ค้างคาอยู่ได้จบลง โดยในส่วนของค่าเช่าย้อนหลัง 1,400 ล้านบาทจะชำระในไตรมาส 4/60 (งบการเงินสิ้นสุด ก.ย.) ทำให้ไม่กระทบไปถึงปีหน้า ขณะที่ค่าเช่าในอนาคตที่เพิ่มปีละ 900 ล้านบาท คาดว่าจะไม่เป็นภาระนัก โดยมีแนวโน้มว่าจะสามารถทยอยผลักภาระให้ผู้ประกอบการในพื้นที่เชิงพาณิชย์ได้เป็นส่วนใหญ่

ด้านสภาวะการท่องเที่ยวยังเป็นภาพบวก ทั้งในระยะสั้น/ระยะยาว ล่าสุดนักท่องเที่ยวจีนได้กลับมาทำจุดสูงจุดใหม่อีกครั้งที่ 0.98 ล้านคนในเดือน ส.ค. หลังจากได้รับผลกระทบจากการกวาดล้างทัวร์ศูนย์เหรียญ ตั้งแต่ช่วงปลายปีก่อน ประกอบกับ Sentiment ในประเทศ ที่อยู่ในช่วงไว้ทุกข์ตั้งแต่ไตรมาส 4/60 ด้านมุมมองระยะยาว ประเด็นนักท่องเที่ยวจีน ยังมีศักยภาพอีกมาก จากแนวโน้มของสัดส่วนชนชั้นกลางในจีนที่ยังสูงขึ้นต่อเนื่อง

ส่วนนักวิเคราะห์ บล.เอเชีย เวลท์ ระบุในบทวิเคราะห์ว่า AOT เป็นหุ้น Core Port ที่ต้องมีติดพอร์ตไว้ ในลักษณะ Dollar Cost Average (เฉลี่ยการซื้อเท่ากันทุกเดือน) คาดว่าจะมีกำไรสุทธิในปี 60/61 เท่ากับ 2.5 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 15% จากปี 59/60

โดยมีแนวโน้มธุรกิจที่สดใสจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องทุกปี ในขณะที่ความสามารถในการรองรับผู้โดยสารของสนามบินอยู่ในภาวะ Overcapacity ทำให้ AOT หาทางขยายสนามบินเพื่อรองรับจำนวนนักท่องเที่ยวให้พอเพียง ปัจจุบันกำลังขยายสนามบินสุวรรณภูมิเฟส 2 และมีแผนขยายในเฟส 3 และ 4 ในช่วง 5 ปีข้างหน้า

นอกจากนี้กรณีค่าเช่าที่ดินราชพัสดุปัจจุบันก็ได้ข้อสรุปครบถ้วนแล้ว โดยค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นเป็นต้นทุนที่เพิ่มอย่างไม่มีนัยสำคัญ ขณะที่การเติบโตของรายได้สามารถชดเชยค่าใช้จ่ายส่วนนี้ได้อย่างไม่มีปัญหา และ AOT ยังมีปัจจัยหนุนจากการจะเปิดประมูลโครงการบริหารจัดการเชิงพาณิชย์ในอาคารผู้โดยสารของสนามบินสุวรรณภูมิ ในช่วงนี้ไปจนถึงเดือนมี.ค.61 หลังสัมปทานเก่ากำลังจะหมดลงในปี 63

จากบทวิเคราะห์ข้างต้นมีการประเมินว่า กำไรสุทธิของ AOT ในปี 60/61 จะอยู่ที่ 2.5 หมื่นล้านบาท (ยังไม่ได้หักกับค่าเช่าย้อนหลัง 1.38 ล้านบาท) หรือเติบโต 15% จากปีงวดปี 59/60 ที่มีกำไรอยู่ที่ 1.96 หมื่นล้านบาท ดังนั้น เมื่อนำกำไรที่คาดการ์ไว้AOTมาหักกับค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นจากการชำระค่าตอบแทนการใช้ประโยชน์ในที่ราชพัสดุย้อนหลัง 5 ปี (2556-2560) จำนวน 1.38 พันล้านบาท จะส่งผลให้ AOT ยังมีกำไรเหลืออยู่ราว 2.4 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะเห็นได้ว่ากำไรที่เหลืออยู่ของ AOT ยังคงเติบโตจากช่วงเดียวกันของปีก่อนได้อย่างแข็งแกร่ง