ต่างชาติ กับที่ดินไทย

พลวัตปี 2018 :วิษณุ โชลิตกุล

นโยบายของรัฐบาลประยุทธ์เกี่ยวกับการอนุญาตให้ต่างชาติสามารถซื้อที่ดิน และเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมทั้งหมดโครงการ (จากเดิมไม่เกิน 49%) พื้นที่ระเบียงเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC-Eastern Economic Corridor) จะมีผลทำให้ทิศทางของการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติและคนไทยเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง

ฝ่ายที่ไม่เห็นด้วย อาจเรียกว่า เป็นมากกว่าการขายชาติ แต่สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มันคือโอกาสทอง

เดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา สนช. (แต่งตั้ง) ได้ผ่านร่างความเห็นชอบของสภาในวาระ 2 และวาระ 3 แล้ว มีมติเป็นเอกฉันท์ เห็นชอบให้ประกาศใช้เป็นกฎหมาย มี 3 จังหวัด ที่อยู่ในพื้นที่ EEC ประกอบด้วย ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง ได้รับสิทธิพิเศษทุกด้านตามที่นักลงทุน และภาคธุรกิจได้เคยเรียกร้อง เพื่อส่งเสริมให้เกิดการลงทุนในอุตสาหกรรมอนาคต เช่น ยานยนต์ หุ่นยนต์ ซ่อมเครื่องบิน โรงพยาบาลครบวงจร เป็นต้น

การส่งเสริมใน 3 จังหวัดจะแบ่งโซนกลุ่มที่ได้รับสิทธิพิเศษแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมหรือที่อยู่อาศัย ซึ่งมีประมาณ 10 โซนในพื้นที่ ที่ได้รับการส่งเสริมพิเศษ หรือเรียกว่าไข่แดง เช่น ได้รับการยกเว้นกฎหมายผังเมือง และผังเมืองใหม่ ซึ่งมีกฎหมายเฉพาะด้านภายในพื้นที่ รวมถึงการให้สิทธิ์คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน การซื้ออาคารชุดทั้ง 100%

อีกทั้งยังได้รับสิทธิลดหย่อนภาษีหลายด้านที่เหนือกว่าสิทธิประโยชน์จากคณะกรรมการการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) ตลอดจนการให้สิทธิทำงานสำหรับคนต่างด้าว โดยไม่ต้องขออนุญาต ที่ครอบคลุมถึงครอบครัวเข้ามาพักอาศัย สามารถโอนเงินตราต่างประเทศได้โดยไม่ต้องผ่านธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อีกทั้งยังมีสิทธิ์ด้านการประกอบอาชีพที่จะมีมาตรฐานเฉพาะในเขต ที่เดิมทีอาจจะต้องมีการสอบ แต่ในพื้นที่แห่งนี้ได้รับการยกเว้น ซึ่งจะมีการทดสอบบางอย่างที่ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของคณะกรรมการนโยบาย EEC สิ่งเหล่านี้จะส่งผลทำให้อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เจริญเฟื่องฟู

รัฐบาลอ้างเหตุผลว่า การเอาใจต่างชาติ เป็นมาตรการหนึ่งที่จำเป็นต้องให้สิทธิ เมื่อเราเชิญนักลงทุนเข้ามาลงทุน จำต้องเข้าไปปรับปรุงเมืองในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมเป้าหมาย และพื้นที่ที่พักอาศัย

ประเด็นคำถามที่ท้าทายตามมาคือมีความลักลั่นหลายด้าน อาทิ

– เดิมนั้น ในด้านการลงทุนด้านการท่องเที่ยว การบริการต่าง ๆ ต่างชาติก็สามารถซื้อ หรือเช่าที่ดินในพื้นที่ริมทะเลต่างๆ ได้อยู่แล้ว ไม่จำเป็นต้องมีบริการพิเศษเพิ่มเติมอีก

– ที่ผ่านมา เอกชนที่ทำอสังหาริมทรัพย์ เลี่ยงไปใช้สัญญาให้เช่าระยะยาวเกิน 30 ปีอยู่แล้ว จนเป็นปกติ และมีการให้เช่าระยะยาว 50 ปีสำหรับเกษตรกรรมและอุตสาหกรรม จึงไม่จำเป็นต้องให้สิทธิยาวนานตลอดไปผ่านการมีกรรมสิทธิ์

– ในกรณีโรงงานอุตสาหกรรม ที่ดินเป็นปัจจัยการผลิตที่ไม่มีค่าต่ำโดยเปรียบเทียบกับปัจจัยอื่นๆ จึงไม่จำเป็นต้องยกที่ดินให้ต่างชาติ

– ขณะนี้ยังไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เป็นธรรม การยกให้ต่างชาติเท่ากับยกให้ฟรี เท่ากับรัฐจะขาดรายรับภาษีที่เพียงพอ

– เหตุใดรัฐจึงไม่กำหนดเขตเศรษฐกิจพิเศษ โดยเวนคืนที่เกษตรกรรม ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์คุ้มค่า หรือเป็นที่ป่าเสื่อมโทรม เพื่อจัดสร้างเป็นเมืองใหม่ ให้ต่างชาติสามารถซื้อและลงทุนเฉพาะในเมืองนี้เป็นสำคัญ เพื่อสะดวกกับการสร้างสาธารณูปโภคเชื่อม เพื่อป้องกันการขยายตัวของเมืองอย่างไร้ขอบเขต และป้องกันการเก็งกำไร ไม่ใช่ให้เหมารวมแบบ “กินรวบ” ที่อาจ “เสียค่าโง่” ในอนาคต

คำถามเหล่านี้ อาจจะสายเกินไปแล้ว เพราะกฎหมายกำลังจะมีผลบังคับ (ยกเว้นเหตุบางประการที่ทำให้ไม่ผ่านได้ ซึ่งมีโอกาสต่ำมาก) แต่หากพิจารณาโดยข้อเท็จจริง นโยบายดังกล่าว น่าจะเป็นนโยบายที่มีผลสัมฤทธิ์ทำนอง “ฝนตกไม่ทั่วฟ้า” มากกว่า เพราะแรงจูงใจในการซื้อที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ของต่างชาตินั้น มีรายละเอียดมากเป็นพิเศษจนมีคำถามตามมาว่านโยบายเอาอกเอาใจต่างชาติเกินเลย อาจจะ “เกาไม่ถูกที่คัน” ได้

หากพิจารณาข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่เพิ่งเผยผลการสำรวจพบว่าเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยที่ซื้อขายในปี 2560 มีมูลค่าการขายโดยรวม และที่ให้ต่างชาติซื้อไป จะพบว่า

–  ปีที่ผ่านมา ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีการซื้อขายกันถึง 576,396 ล้านบาท ในจำนวนนี้ 113,280 ล้านบาท ถูกซื้อโดยชาวต่างชาติ หรือราว 20% (ไม่นับรวมสัญญาเช่าระยะยาวเกิน 20 ปี)

– ชาวต่างชาตินิยมซื้อที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมากที่สุด โดยมีมูลค่าสูงสุดถึง 83,170 ล้านบาท หรือ 75% ของยอดซื้อทั่วประเทศของต่างชาติ และ 20% ของมูลค่าทั้งหมด 415,852 ล้านบาทในพื้นที่กทม.และปริมณฑล เท่ากับกระจุกตัวซื้อ

– พื้นที่ซึ่งต่างชาติเน้นมากที่สุดรองจาก กทม.และปริมณฑลคือ เมืองพัทยา ที่มีตัวเลขซื้อโดยต่างชาติ 6,524 ล้านบาท หรือ 30% ของยอดซื้อขายรวมปี 2560 ที่ 21,746 ล้านบาท

– เมืองอันดับสามที่ต่างชาติให้ความสนใจ คือ ภูเก็ต พบว่าในปี 2560 มีต่างชาติซื้อรวมทั้งหมด 5,448 ล้านบาท หรือ 25% จากที่มีการซื้อขายทั้งหมด 18,161 ล้านบาท

พฤติกรรมการซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติในไทยหลังจากนโยบายเอาใจต่างชาติของ EEC มีผลบังคับ น่าจะเปลี่ยนไปอย่างมาก นับจากนี้ไป ไม่ว่าจะชอบหรือไม่