ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ 2561

พลวัตปี 2018 : วิษณุ โชลิตกุล

ถ้ามีคนบอกว่าธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขต กทม.และปริมณฑล มีปัญหาฟองสบู่ คงจะไม่มีใครเชื่อง่าย ๆ แต่เมื่อคนชื่อนายโสภณ พรโชคชัย ซึ่งเป็นประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกของประเทศไทย และกล่าวอ้างตนว่าเป็นกลางที่สุดโดยไม่อยู่ใต้อาณัติของนักพัฒนาที่ดินหรือสถาบันการเงินใดเป็นคนพูด ก็มีน้ำหนักมากเป็นพิเศษ เข้าทำนอง “ไม่เชื่อ ห้ามลบหลู่”

เมื่อวานนี้ นายโสภณ โยนระเบิดเวลาลูกใหญ่ผ่านการโพสต์ลงสื่อออนไลน์ ยืนยันว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนกันยายน สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลว่า ได้เกิดฟองสบู่ขึ้นอย่างชัดเจนแล้ว และคาดว่าตลอดปี 2561 จะมีมูลค่าโครงการอสังหาริมทรัพย์สูงสุดในรอบ 24 ปี (ตั้งแต่ปี 2537)

นายโสภณ ระบุว่า ในเดือนกันยายน 2561 มีการเปิดตัวโครงการอย่างคึกคักก่อนสิ้นไตรมาส 3 โดยในเดือนนี้ มีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมด 60 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายรวม 21,357 หน่วย และมีมูลค่าการพัฒนาโครงการเกือบแสนล้านบาทในเดือนเดียว (98,778 ล้านบาท)

ประเภทที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดในเดือนนี้ยังคงเป็นอาคารชุดเช่นเดือนที่ผ่านมา โดยมีจำนวนหน่วยเปิดขาย 13,132 หน่วย (61.5%) รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ 4,206 หน่วย (19.7%) ส่วนอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 2,707 หน่วย (12.7%)

ทั้งหมดนี้ยังไม่นับโครงการ “สร้างเพื่อให้เช่า” อีกต่างหากจำนวนมากพอสมควร

สินค้าที่เข้าสู่ตลาดส่วนใหญ่เป็นอาคารชุดและมีระดับราคาปานกลางถึงค่อนข้างแพง ซึ่งในเดือนนี้มีระดับราคาขายที่ต่ำกว่า 3.0 ล้านบาท (50%) ราคาปานกลาง 3-5 ล้านบาท (23%) และที่ราคาค่อนข้างสูงตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไปมากถึง (27%) ของหน่วยขายที่เปิดใหม่ทั้งหมดในเดือนนี้

หากนับตาม ประเภทที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด คืออาคารชุด 51,185 ล้านบาท (52%) รองลงมาคือ บ้านเดี่ยว 28,838 ล้านบาท (29%) ส่วนอันดับ 3 คือ ทาวน์เฮ้าส์ 12,059 ล้านบาท

เมื่อพิจารณาถึงผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ จะพบว่าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ (มหาชน) จำนวน 13 บริษัท คือ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน), บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน), บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน), บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน), บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน), บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน), บริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน จำกัด (มหาชน), บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน), บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน), บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน), บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน), บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ตามลำดับ นอกจากนี้ ก็ยังมีบริษัทในเครือและบริษัททั่วไปอีกจำนวนหนึ่ง

ในด้านทำเลที่ตั้งในเดือนกันยายน มีโครงการที่เปิดตัวใหม่และตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน จำนวน 9 โครงการ ตั้งอยู่ในเขตเมืองชั้นกลางและส่วนต่อขยายของเมือง (intermediate area) จำนวน 47 โครงการ เช่น ถนนราชพฤกษ์ ถนนกาญจนาภิเษก ถนนพระราม 2 ถนนประชาอุทิศ ถนนสรงประภา ถนนหทัยราษฎร์ ถนนบางนา-ตราด เป็นต้น นอกจากนี้ ยังมีอีก 4 โครงการที่อยู่ในพื้นที่รอบนอก ซึ่งเป็นย่านชุมชนที่อยู่อาศัยในย่านนั้น เช่น ย่านกรุงเทพฯ-ปทุมธานี ย่านพุทธมณฑล-ศาลายา เป็นต้น

ฟองสบู่จะไม่จบอยู่เฉพาะเดือนกันยายน 2561 เพราะนายโสภณยังระบุว่า มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่รอเปิดขายใหม่ในอนาคตอีก 369 โครงการ ที่ได้ประกาศตัวหรือเปิดตัวทางหน้าหนังสือพิมพ์ แต่ยังขาดการเปิดขายจริง (ที่มีโบรชัวร์และสำนักงานขายที่พร้อมต้อนรับผู้สนใจซื้อไปเยี่ยมชม) จึงอยู่นอกการสำรวจ จนกว่าเมื่อเปิดตัวจริงแล้ว จะได้ดำเนินการสำรวจต่อไป

การเปิดตัวจำนวนมหาศาลนี้ในเดือนกันยายนเดือนเดียว พอ ๆ กับการเปิดตัวถึง 1 ไตรมาสในช่วงที่ผ่านมา ถือเป็นเทศกาลระดมขาย เพราะบริษัทมหาชนหลายแห่งต้องการที่จะแสดงถึงกิจกรรมการขายและการตลาดเพื่อผลต่อราคาหุ้นส่วนหนึ่ง อีกส่วนหนึ่งเป็นการเปิดตัวเพื่อนำไปขายในงานมหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งผ่านมา และนอกจากนี้ ยังมีโครงการขนาดยักษ์เกิดขึ้นอีกด้วย คาดว่าในไตรมาสที่ 4 ของปี 2561 น่าจะมีเปิดตัวอีกนับร้อยโครงการ

แม้ในภาพรวม พบว่า 3 ไตรมาสที่ผ่านมาของปี 2561 เทียบกับปี 2560 มีจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดใหม่รวม 319 โครงการ ลดลง 1% และโครงการมีขนาดใหญ่ขึ้นเล็กน้อย ทำให้มีจำนวนหน่วยขายรวม 86,694 หน่วย (ลดลงประมาณ 3%) แต่ราคาต่อหน่วยแพงขึ้นชัดเจน ทำให้มูลค่าโครงการรวม 386,706 ล้านบาท (เพิ่ม 17%) และมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มจาก 3.667 ล้านบาทเป็น 4.461 ล้านบาท (22%) โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยที่เปิดขายมากสุด คืออาคารชุดจำนวน 52,277 หน่วย (60%) รองลงมา คือ ทาวน์เฮ้าส์ 21,100 หน่วย (24%) และอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 8,587 หน่วย (10%)

เมื่อพิจารณาเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัย พบโครงการเปิดใหม่ 302 แห่ง รวมมูลค่า 84,455 หน่วย รวมมูลค่า 372,462 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 4.41 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากคาดการณ์จากการเปิดตัวในช่วง 9 เดือนแรก โดยใช้ค่าเฉลี่ยของแต่ละเดือนจะพบว่า ปีนี้น่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ 403 แห่ง (ลด 2%) จำนวนหน่วย 112,607 หน่วย (ลด 2% เช่นกัน) แต่มูลค่าการพัฒนากลับเพิ่มเป็น 496,616 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 12% ส่วนราคาเป็น 4.41 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 14%

หากพิจารณาเพิ่มเติมว่าจำนวนที่สำรวจรายเดือนนี้ยังอาจน้อยกว่าที่ควร และจำนวนหน่วยในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปียังเกิดขึ้นต่อเนื่อง มูลค่ารวมของโครงการปีนี้น่าจะกลายเป็น 521,447 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 18% ส่วนราคาขายเฉลี่ยเป็น 4.466 ล้านบาท

การที่มูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 18% นี้ ทำให้เป็นที่มาของข้อสรุปของนายโสภณว่า ธุรกิจนี้เข้าข่ายเป็น “ฟองสบู่” อย่างชัดเจน ตลอดช่วง 24 ปีที่สำรวจมานั้น ปี 2561 นี้ จะเป็นปีที่มูลค่าการพัฒนาสูงที่สุด แต่จำนวนหน่วยไม่มากนัก เพราะขณะนี้เน้นของที่มีราคาสูง สาเหตุที่เป็นเช่นนี้อาจเป็นเพราะ 20% ของหน่วยขาย ขายให้กับนักเก็งกำไรทั้งระยะสั้นและระยะยาว (นักลงทุน) และอีกราว 20% ขายให้กับนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะจีน

คำเตือนจึงมีอยู่ว่า ภาวะ “ฟองสบู่” ในกลุ่มสินค้าราคาสูงนั้น มีความเสี่ยงมาก หากไม่มีการโอน ก็อาจทำให้กระแสเงินสดของโครงการสะดุดได้ สถาบันการเงินและนักพัฒนาที่ดินจึงพึงติดตามสถานการณ์โดยใกล้ชิดและให้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ

สำหรับหลายคนที่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ นายโสภณอาจจะเป็นคนพูดมากและเพ้อเจ้อในหลายต่อหลายครั้ง แต่ข้อมูลที่มีอยู่และแสดงออกมา ตอกย้ำว่าธุรกิจ “สร้างเพื่อขาย” ในตลาดราคาสูง มาถึงริมขอบเหวแล้ว เข้าข่าย “ยิ่งสูง ยิ่งหนาว”

มาตรการคุมสินเชื่อที่เรียกว่า post-financing ของธนาคารแห่งประเทศไทยและธนาคารพาณิชย์จะป้องกันหรือบรรเทาความเสี่ยงจากภาวะฟองสบู่ที่นายโสภณระบุถึงได้มากน้อยเพียงใด คงต้องติดตามกัน