กองอสังหาฯ – REITs

ลูบคมตลาดทุน : ธนะชัย ณ นคร

มีคำถามจากนักลงทุนว่า การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ และประเภทกอง REITs ยังน่าสนใจไหม

ท่ามกลางดอกเบี้ยต่ำ และตลาดหุ้นผันผวน

วิสัชนาของคำตอบนี้ มีคำตอบมาจาก ดร.สมจินต์ ศรไพศาล กรรมการผู้จัดการ บลจ.ทหารไทย

เขาบอกว่า สินทรัพย์อย่าง “พร็อพเพอร์ตี้” หรือ อสังหาริมทรัพย์  ถูกจับตามองมากขึ้นครับ

อย่างก่อนหน้านี้คนมีเงินเยอะๆ มักจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กัน

ทว่า ปัจจุบัน คนที่อาจจะไม่ค่อยมีสตางค์มากเท่าไหร่ ก็สามารถลงทุนได้ ผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์) ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ

หุ้นอย่างรับทราบกัน

มีทั้งความเสี่ยงและความผันผวน

แต่กระแสรายได้ของสินทรัพย์ที่เป็นกองทุนอสังหาฯ, REITs และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน

ทั้งหมดนี้ มีรายได้สม่ำเสมอในรูปแบบค่าเช่า ไม่ได้ผันผวนไปในลักษณะเดียวกับหุ้น

มีการเปรียบเทียบกองทุนทั้ง 3 ประเภท ใน 3 ประเทศที่สำคัญด้วย

พบว่า ผลตอบแทนย้อนหลังของการลงทุนระหว่างตลาดหุ้นและ REITs ในสหรัฐฯ  สิงคโปร์ และไทยนั้น ผลตอบแทนเฉลี่ยจากการลงทุนใน REITs จะสูงกว่าตลาดหุ้นเล็กน้อย

และสิ่งที่น่าสนใจสำหรับตลาดไทยคือ REITs มีความผันผวนของราคาน้อย

การลงทุนใน REITs จะมีกระแสรายได้เป็นส่วนต่างที่สำคัญเมื่อเทียบกับหุ้น

ผลตอบแทนของหุ้นมาจากราคาเป็นหลัก

ส่วน REITs มีส่วนผสมสำคัญของผลตอบแทนจากรายได้อย่างสม่ำเสมอ ทำให้การพึ่งพาราคา “ถูกลดทอนลง”

มุมมองของ ดร.สมจินต์ เกี่ยวกับสินทรัพย์พร็อพเพอร์ตี้ จะเป็นตัวช่วยเพิ่มประสิทธิภาพให้พอร์ตการลงทุนได้

นักลงทุนที่ลงทุนในหุ้นอยู่แล้ว อยากจะเห็นพอร์ตมีความเสี่ยงลดลงด้วยกระแสรายได้ที่สม่ำเสมอ

และคนที่ลงทุนแบบเสี่ยงน้อย คุ้นแค่เงินฝาก หรือตราสารหนี้ แต่อยากให้พอร์ตได้ผลตอบแทนเพิ่มขึ้น ซึ่งเขาเน้นเสมอว่า “ผลตอบแทน” กับ “ความเสี่ยง” มาคู่กัน

และหากกลัวเกินไปผลตอบแทนก็ต่ำ จึงต้อง “ผสมผสานสินทรัพย์” ให้เหมาะสม

หากมองในเรื่องราคาและมูลค่าที่เหมาะสมในการลงทุนนั้น

ต้องยอมรับว่า REITs มีผลตอบแทนสูงกว่าตราสารหนี้

ซึ่งนั่นไม่ได้หมายความว่าราคาถูก

แต่เมื่อ “ดอกเบี้ย” ยังอยู่ระดับต่ำอีกระยะหนึ่ง และเศรษฐกิจยังมีเงินที่ต้องการลงทุนอยู่เรื่อย ท่ามกลางความผันผวนในตลาดหุ้น ทำให้เครื่องมือการลงทุนประเภทนี้ยังเป็นที่ต้องการของตลาด

ดังนั้น แม้ราคาจะไม่ถูก แต่ก็ถือเป็นราคาที่ยังลงทุนได้

โดยลงทุนบนความคาดหวังของระยะเวลาที่ถือครองอย่างเหมาะสม

นั่นคือถือครองเป็นเวลาอย่างน้อย 3 ปีขึ้นไป ซึ่งจากสภาพตลาดขณะนี้ ดร.สมจินต์ เขาเชื่อว่า สินทรัพย์นี้เหมาะกับการลงทุนระยะกลางถึงระยะยาว น่าจะได้รับผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปี 4-5% และถือเป็นทางเลือกที่ดี

ปัจจุบันสินทรัพย์ประเภทพร็อพเพอร์ตี้ ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น

เหตุผลนั้นมาจากจากกระแสรายได้ที่ค่อนข้างดี

จึงเป็นทางเลือกสำคัญทำให้พอร์ตมีความเสี่ยงระดับที่ไม่มากเกินไป แต่ให้ผลตอบแทนดีในระยะปานกลางถึงระยะยาว มีข้อแนะนำการลงทุนเพิ่มเติมจาก ดร.สมจินต์ เรื่องจัดทัพลงทุน

ซึ่งหากต้องการประสบความสำเร็จในการลงทุน ต้องจัดทัพลงทุนโดยมีเป้าหมาย

เพราะเงินของเรามีลักษณะ เงื่อนไข และวัตถุประสงค์ที่ต่างกัน

เครื่องมือในการลงทุนก็มีลักษณะของผลตอบแทนไม่เหมือนกัน

ถ้าสามารถเข้าใจความต้องการของเราเอง ว่าเงินที่กำลังลงทุนนั้น รับความเสี่ยงได้แค่ไหน ลงทุนยาวได้แค่ไหนและเข้าใจทรัพย์สินที่เราจะลงทุน

แล้วจับมาลงทุนให้สอดคล้องกัน

กุญแจสำคัญของการลงทุนคือ การจัดทัพลงทุนที่สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ และเงินที่ลงทุนขอให้มีการกระจายความเสี่ยงที่ดี การลงทุนหุ้นควรลงทุน 5-7 ปีขึ้นไป ตามวงจรของเศรษฐกิจ