เปิดกลยุทธ์หุ้นอสังหาฯหลังรูดหนัก! โบรกฯ เตือนอัพไซด์จำกัด-เน้นเล่นหุ้นยีลด์สูง

“ข่าวหุ้นธุรกิจออนไลน์” ได้ทำการสำรวจบทวิเคราะห์เกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนในบริษัทจดทะเบียนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากวานนี้ (31 ก.ค.62) หุ้นอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

โดย บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ALL ปิดตลาดที่ระดับ 4.52 บาท ปรับตัวลดลง 0.26 บาท หรือ 5.44% ด้วยมูลค่าการซื้อขาย 29.30 ล้านบาท

ขณะที่ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ORI ปิดตลาดที่ระดับ 8.15 บาท ปรับตัวลดลง 1.25 บาท หรือ 13.30% ด้วยมูลค่าการซื้อขาย 926.81 ล้านบาท ด้าน บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN  ปิดตลาดที่ระดับ 3.58 บาท ปรับตัวลดลง 0.02 บาท หรือ 0.56% ด้วยมูลค่าการซื้อขาย 26.25 ล้านบาท

อย่างไรก็ตามในช่วงที่ผ่านมาบจ.ในกลุ่มดังกล่าวปรับตัวขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง โดยนักวิเคราะห์ มองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลังจะชะลอตัว ขณะที่แนะนำขายทำกำไรในหุ้นที่ไม่มีอัพไซด์จากราคาเป้าหมาย

โดย บริษัทเอเซีย พลัส จำกัด ระบุในบทวิเคราะห์ โดยมองว่า ปัจจัยในต่างประเทศว่าด้วยเรื่อง การประชุม Fed , การเจาจาการค้าสหรัฐฯ-จีน และ กระบวนการ Brexit ยังคงมีอิทธิพลต่อทิศทางการเคลื่อนไหวของตลาดหุ้น ส่วนปัจจัยในประเทศ ยังเป็นเรื่องการรอมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ และผลประกอบการไตรมาส 2/62 ที่จะประกาศออกมา ขณะที่ยังมีประเด็นเพิ่มเติมในส่วนของมาตรการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย จะใช้เพื่อดูแลค่าเงินบาท และหนี้ครัวเรือนในประเทศ จากปัจจัยแวดล้อมดังกล่าวข้างต้นโดยภาพรวมถือว่ายังไม่มีน้ำหนักที่จะทำให้ SET Indexปรับตัวขึ้นไปได้ต่อเนื่อง ทำให้ยังต้องอยู่ในภาวะของการปรับฐานต่อไป แต่ก็ยังเชื่อว่าที่บริเวณ 1,700 จุด จะทำหน้าที่รองรับแรงกดดันดังกล่าวไว้ได้

สำหรับกลยุทธ์การลงทุนในวันนี้ แนะนำให้ขายทำกำไรในหุ้นกลุ่มอสังหาฯ เนื่องจากเห็นว่าราคาหุ้นปัจจุบันมี Expected Return ที่ค่อนข้างต่ำ อีกทั้งยังมีแรงกดดันจากหลายปัจจัยไม่ว่าจะเป็นผลประกอบการที่ชะลอตัวในงวดไตรมาส 2/62รวมถึงมาตรการต่างๆ ที่จะออกมาจากธนาคารแห่งประเทศไทยที่จะมีผลต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัย

ทั้งนี้หุ้นที่ราคาเต็ม Fair Value หรือ เหลือ Upside ที่จำกัดมากๆ เมื่อเทียบกับ Fair Value ได้แก่ AP, LPN, ORI, PSH, SIRI และ SPALI นอกจากนี้ยังให้ใช้ความระมัดระวังสำหรับการลงทุนใน Property Fund / REIT ในส่วนของกองฯ ที่ถือครองสิทธิการเช่า (Leasehold) ที่ราคาหุ้น ซื้อขายโดยมี Premium เหนือ NAV ระดับสูง มีอายุการเช่าสินทรัพย์ลดลงไปมาก และให้ Dividend Yield ที่ต่ำ สำหรับพอร์ตการลงทุนวันนี้มีการปรับเปลี่ยนเล็กน้อย โดยลดน้ำหนัก BBL ลงจาก 15% เหลือ 10% และนำส่วนที่ลด 5% ไปเพิ่มใน BJC เนื่องจากเห็นว่ามีโอกาสฟื้นตัวกลับได้เร็วกว่า

ถึงเวลา ขายทำกำไรหุ้น อสังหาฯ

นับจากต้นปี 2562 เป็นต้นมาดัชนีราคาหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวขึ้นไปกว่า 7.5% ซึ่งถือว่า Outperform ตลาดฯ ทั้งนี้ส่วนหนึ่งเป็นเพราะ Dividend Yield ที่ดึงดูดใจ อีกทั้งผลประกอบการไตรมาส 1/62 ยังอยู่ในเกณฑ์ที่ดีกว่าที่นักลงทุนคาดหมาย

อย่างไรก็ตามด้วยระดับราคาหุ้นปัจจุบัน พบว่าหลายบริษัทราคาหุ้นได้ปรับตัวขึ้นมาสูงกว่า Fair Value แล้ว หรือบางบริษัทราคาหุ้นปรับขึ้นมาจนเหลือ Upside เมื่อเทียบกับ Fair Value จำกัดมาก ทำให้ภาพรวมของหุ้นในกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เฉพาะอย่างยิ่งพัฒนาที่อยู่อาศัยปัจจุบันอยู่ในภาวะที่มีอัตราผลตอบแทนที่คาดหวัง (Expected Return) ที่ค่อนข้างต่ำ สำหรับสถานการณ์ทางปัจจัยพื้นฐาน ณ ปัจจุบันพบว่ามีหลายปัจจัยที่กำลังเข้ามาสร้างแรงกดดันต่อราคาหุ้น ไม่ว่าจะเป็นผลกระทบจากมาตรการ LTV ที่มีผลบังคับใช้เมื่อ 1 เม.ย.62 ส่งผลทำให้ทั้ง Presale และยอดโอนกรรมสิทธิ์ ในงวดไตรมาส 2/62 ลดลงทั้งจากปีก่อน และจากไตรมาสก่อน ซึ่งจะเป็นแรงกดดันต่อผลประกอบการ ไตรมาส 2/62 ที่จะประกาศออกมาให้เห็นการชะลอตัว

อีกปัจจัยหนึ่งที่อาจสร้างแรงกดดันเพิ่มเติมให้กับหุ้นในกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยก็คือ การเดินหน้าควบคุมระดับสินเชื่อครัวเรือนของธนาคารแห่งประเทศไทย โดยล่าสุดเตรียมนำเกณฑ์ การกำหนดภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio, DSR) โดยจะมีการกำหนดมาตรฐานกลางที่ชัดเจนสำหรับสถาบันการเงินที่จะปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้ารายบุคคล ซึ่งความเข้มงวดดังกล่าวอาจทำให้การปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยมีมากยิ่งขึ้น อันจะเป็นผลโดยตรงต่อความสามารถในการรับโอนกรรมสิทธ์ของลูกค้า และมีผลต่อเนื่องมายังการบันทึกรายได้จากการขายของผู้ประกอบการ

ทั้งนี้ ภายใต้สถานการณ์แวดล้อมที่ Expected Return จำกัด ผลประกอบการไตรมาส 2/62 ที่กำลังจะประกาศออกมาชะลอตัว และ กฎเกณฑ์ใหม่ๆ ที่อาจสร้างแรงกดดันต่อผลประกอบการ การกำหนดกลยุทธ์สำหรับการลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้

ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยจึงให้ลงทุนด้วยน้ำหนักที่น้อยกว่าตลาด (Underweight) โดยนักลงทุนควรขายทำกำไรในหุ้นที่ ไม่มี Upside หรือ Upside เมื่อเทียบกับ Fair Value จำกัด ซึ่งประกอบด้วย AP, LPN,ORI, PSH, SIRI และ SPALI ส่วนหุ้นที่สามารถถือลงทุนได้ควรให้ Dividend Yield ที่สูงกว่า 6% ซึ่งที่โดดเด่นที่สุดคือ LH([email protected])

งบประมาณปี 2563 เริ่มเบิกจ่ายอย่างเร็ว คือ ก.พ.2563

ทั้งนี้ความเสี่ยงอีกประเด็น คือ งบประมาณปี 2563 ที่ส่อแววล่าช้า ล่าสุด หลังจากวานนี้ที่ประชุม ครม. ได้รับทราบปฎิทินงบประมาณใหม่ โดยขั้นตอนถัดไป วันนี้ 31ก.ค. สำนักงบประมาณจะหารือกับกระทรวงการคลังเพื่อพิจารณางบประมาณปี 2563 จะมีการเพิ่ม/คงงบประมาณปี 63 จากเดิมที่  3.2  ล้านล้านบาท และขาดดุลงบประมาณราว 4.5 แสนล้านบาท ( ASPS คาดมีโอกาสที่จะเพิ่มวงเงินงบประมาณปี 2563 เนื่องจากเพื่อรองรับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ)  และจะส่งให้ ครม.อนุมัติวงเงินผ่านหรือไม่คือ  6 ส.ค.  ขณะที่ขั้นตอนเสนอเข้าสู่สภาเพื่ออนุมัติรวมทั้ง  3 วาระ (ดังรูปด้านล่าง)

โดยรวมจาก กระบวนการพิจารณาดังกล่าวข้างต้น เชื่อว่ารัฐบาลจะเบิกจ่ายงบประมาณปี 2563 ออกมาอย่างเร็วสุด (Best case) คือต้นเดือน ก.พ.2563  ซึ่ง ASPS ยังเชื่อว่ามีความเสี่ยงที่งบประมาณอาจจะล่าช้าจากที่คาดได้

สำหรับผลกระทบต่อเศรษฐกิจ คือ กระทบต่อส่วนของการเบิกจ่ายงบลงทุนที่ยังไม่ก่อหนี้ผูกผัน (เดิม สศค.ประเมินระบุว่าหากงบลงทุนใหม่ไม่สามารถเบิกจ่ายได้ในช่วง (ต.ค.-ธ.ค. 2562) จะทำให้เม็ดเงินลงทุนหายไปราว  7-8  หมื่นล้านบาท

ทั้งนี้ ผลกระทบต่อบริษัทจดทะเบียนคือ กลุ่มรับเหมาฯ และวัสดุก่อสร้าง และอาจเป็นผลทางบวกต่อ ค้าปลีก กล่าวคือ

กลุ่มรับเหมาก่อสร้าง  คาดจะได้รับ Sentiment เชิงลบ โดยเฉพาะผู้รับเหมาก่อสร้างขนาดใหญ่  คือ ITD, CK, STEC, UNIQ ที่จะได้รับผลกระทบจากโครงการลงทุนใหม่ๆที่อาจจะประมูลล่าช้า

กลุ่มวัสดุก่อสร้าง คือ TASCO([email protected]) ความล่าช้าในการจัดทำงบประมาณประจำปี 2563 ดังกล่าว ทำให้การเบิกจ่ายงบลงทุนของกรมทางหลวงและกรมทางหลวงชนบทช่วงเดือน ต.ค.-ธ.ค. 62 มีความล่าช้าตามไปด้วย จึงเชื่อว่าผลประกอบการช่วงไตรมาส 2/62 น่าจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรกของปี 62

กลุ่มค้าปลีก  เนื่องจากงบประมาณที่อาจเบิกจ่ายล่าช้า เชื่อว่ารัฐบาลน่าจะกลับมาเดินหน้ากระตุ้นการบริโภคที่ยังไม่ต้องใช้วงเงินในการอัดฉีดมากนัก  คือ น่าจะมุ่งไปที่ มาตรการทางภาษี เช่น ช็อปช่วยชาติ , นำค่าใช้จ่ายในการท่องเที่ยวมาลดหย่อนภาษี    และจากความคืบหน้าของมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเร่งด่วน ASPS ได้รวบรวมมาตรการของรัฐบาลที่มีโอกาสที่เป็นไปได้และเตรียมเข้า ครม. ในสัปดาห์หน้า คือ มารดาประชารัฐ, ต่อยอดบัตรสวัสดิการภาครัฐให้ครอบคลุม ,ประกันราคาสินค้าเกษตร อาทิ ยางพารา, ปาลมน้ำมัน ,ข้าวเหนียว เป็นต้น, ลดค่าครองชีพอาทิ ค่าเดินทาง เบื้องต้นรัฐบาลกำลังพิจารณา ลดราคาตั๋วเดินทางรถไฟฟ้า แอร์พอร์ตเรลลิ้ง และรถฟ้าสายสีม่วง บางใหญ่-เตาปูน เป็นต้น

คาดว่ามาตรการต่างๆข้างต้นจะมีส่วนช่วยลดภาระค่าครองชีพ รวมถึงเพิ่มกำลังซื้อให้แก่ประชาชนได้ ซึ่งจะเป็นผลดีต่อหุ้นในกลุ่มค้าปลีก เช่น ROBIN(FV@B70) และ BJC(FV@B61) โดย Top Pick กลุ่มนี้คือ BJC(FV@B61)