มายา AWC

พลวัตปี 2019 : วิษณุ โชลิตกุล

ไม่ใช่เรื่องแปลกที่หุ้นเทรดวันแรกของ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC ของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยวานนี้ จำนวน 8 พันล้านหุ้น ราคาจองหุ้นละ 6.00 บาทจะไม่หลุดจองแม้ราคาเปิดหุ้นจะไม่หวือหวาเปิดเท่ากับราคาจอง

ความน่าสนใจกลับไปอยู่ที่บรรยากาศการซื้อขายเป็นไปอย่างคึกคักเพราะเมื่อเจ้าสัวเจริญนำครอบครัว “สิริวัฒนภักดี” มาร่วมเปิดเทรดหุ้น AWC อย่างพร้อมหน้าพร้อมตาแล้วยังถือเป็นหุ้น IPO ขนาดใหญ่ที่สุดของปีนี้ (หากไม่นับ PTTOR ที่ยังไม่ชัดเจนว่าจะทันหรือไม่ในปีนี้)

จำนวนหุ้น 8 พันล้านหุ้น หรือ 25% ของหุ้นทั้งหมดทำให้เม็ดเงินในหุ้น AWC ที่ระดมได้คิดเป็น 4.8 หมื่นล้านบาท  ถือว่ามีส่วนเติมมาร์เก็ตแคปให้กับตลาดหุ้นไทยค่อนข้างสูงถือว่าเป็นหุ้นที่มีน้ำหนักคำนวณดัชนีในตลาดในระยะต่อไป

หากมองจากมุมคนนอกมี 4 แรงส่งสำคัญเป็นตัวหนุนให้ AWC ไม่มีอาการหลุดจอง (สมกับชื่อเสี่ยเจริญ) ดังนี้

– ราคาหุ้นยืนสูงกว่าราคาจองได้ดีในวันแรกเนื่องจากต้องใช้ราคาปิดในการคำนวณเกณฑ์การคัดเข้าดัชนี SET50 และ SET100 ระหว่างรอบคำนวณ

– หุ้นนี้มี Green shoe options อีกกว่า 1 พันล้านหุ้น ที่อันเดอร์ไรเตอร์ถือเอาไว้คอยหนุนไม่ให้ราคาหุ้นต่ำจอง(นานครั้งจะเกิดการใช้เรื่องนี้)

-แรงซื้อจากนักลงทุนสถาบันฯ เข้ามาช่วยหนุนเนื่องจากเม็ดเงินที่จองซื้อหุ้น AWC ก่อนเข้าตลาดฯ จาก 9 บลจ. (คิดเป็น 50% ของ IPO) ยังน้อยกว่าสัดส่วน Market cap ของ AWC ใน SET50 โดยวานนี้คาดว่ามีเม็ดเงินหนุนเพิ่มเติมราว 2 พันล้านบาท รวมถึงมีแรงเก็งกำไรจากกองทุนประเภท Active Fund ในช่วงก่อนที่หุ้น AWC จะถูกเข้าคำนวณในดัชนี SET50 และSET100

– มีเม็ดเงินจากกองทุนประเภท Index Fund ที่มีวัตถุประสงค์ลงทุนอ้างอิงตามดัชนีอีกราว 1.1 พันล้านบาท คอยหนุนราคาหุ้น

สิ่งที่นักวิเคราะห์ไม่เคยเอ่ยถึงคือนิสัยของเสี่ยเจริญและครอบครัวเพราะหากพิจารณาจากสัดส่วนผู้ถือหุ้น AWC พบว่า 75% เป็นของกลุ่มนายเจริญและคุณหญิงวรรณา สิริวัฒนภักดี ส่วนอีก 25% เป็นปริมาณการถือครองของผู้ถือหุ้นรายย่อย (Free Float) แสดงให้เห็นว่าโอกาสที่กลุ่มเสี่ยเจริญจะซื้อหุ้น AWC เข้าพอร์ตเพื่อเพิ่มสัดส่วนถือครองทั้งทางตรงหรืออ้อม เป็นเรื่องเกิดขึ้นได้

AWC เป็นหุ้นในกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างหมวดธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยมีทุนชำระแล้ว 30,957 ล้านหุ้น พาร์หุ้นละ 1 บาทคิดเป็นทุนชำระแล้ว 30,957 ล้านบาท

มองย้อนหลัง AWC มีพันธกิจในการเสนอซื้อทรัพย์สินจากมือที่บริหารอยู่ของกองทุนขนาดใหญ่มูลค่า 7.9 หมื่นล้านบาท จาก 3 กองทุนอสังหาริมทรัพย์ใต้การบริหารของบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนกรุงไทย จำกัด (มหาชน) หรือKTAM เมื่อหลายปีก่อน

ทั้ง 3 กองทุนของ KTAM นั้นได้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยคอมเมอร์เชียลอินเวสเม้นต์ (TCIF) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยโฮเทลอินเวสเม้นต์ (THIF) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยรีเทลอินเวสเม้นต์ (TRIF)   มีผู้ที่ถือหน่วยลงทุนหลักเป็นบริษัทในเครือข่ายของเสี่ยเจริญถืออยู่เฉลี่ยเต็มอัตราที่กฎหมายกำหนด

พูดง่าย ๆ ก็คือเดิมทรัพย์สินที่เป็นทั้งโรงแรมอาคารสำนักงานและศูนย์การค้านั้นเป็นสมบัติเก่าของบริษัทในเครือเสี่ยเจริญทั้งสิ้นแต่ในยามที่ ก.ล.ต. อนุมัติให้มีการก่อตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมาเมื่อหลังวิกฤติต้มยำกุ้งเพื่อแก้ปัญหาสภาพคล่องทางการเงินของบรรดาผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยให้สิทธิพิเศษทางด้านภาษีในการโอนบางอย่างเพื่อลดต้นทุนเสี่ยเจริญจึงนำเอาทรัพย์สินทั้งหลายขายเข้ากองทุนทั้ง 3 กองทุนฯโดยยอมรับเงื่อนไขที่จะเข้ามาถือหน่วยลงทุนไม่เกิน 1 ใน 3 ของกองทุนที่ตั้งขึ้น

เรื่องราคาเสนอซื้อในครั้งนั้นแยกประเด็นได้ดังนี้คือ

– กองทุน TCIF แม้ว่าราคาเสนอซื้อดังกล่าวจะสูงกว่าราคาประเมินทรัพย์สินแต่เมื่อคำนวณราคาเสนอซื้อต่อหนึ่งหน่วยลงทุน 13.10 บาทต่อหน่วย) แต่ยังต่ำกว่าราคาตลาด (14.13 บาทต่อหน่วย) ซึ่งควรจะใช้เป็นราคาที่สะท้อนมูลค่าทรัพย์สินและเป็นประโยชน์สูงสุดต่อผู้ถือหน่วย

– กองทุน THIF แม้ราคาเสนอซื้อ 11.45 บาทต่อหน่วย จะสูงกว่าราคาประเมินมูลค่าตามสัญญาเช่าจากผู้ประเมินทรัพย์สิน (ตามสูตร income approach) แต่ยังคงต่ำกว่าราคาประเมินตามมูลค่าทรัพย์สินและต่ำกว่าราคาต่อหนึ่งหน่วยลงทุนที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ (ตามสูตร normal operation) ที่ 14.36 บาทต่อหน่วย ซึ่งควรจะใช้เป็นราคาที่สะท้อนมูลค่าทรัพย์สินและเป็นประโยชน์สูงสุดต่อผู้ถือหน่วย

– กองทุน TRIF แม้ว่าราคาเสนอซื้อขายดังกล่าวจะสูงกว่าราคาประเมินทรัพย์สินแต่เมื่อคำนวณราคาเสนอซื้อต่อหนึ่งหน่วยลงทุน (13.22 บาทต่อหน่วย) แล้วยังคงต่ำกว่าราคาต่อหนึ่งหน่วยลงทุนที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ (15.38 บาทต่อหน่วย)

สรุปสั้น ๆ คือหากไม่คิดตามราคาประเมินทรัพย์สินแบบเถรตรง (ตามสูตร income approach) แต่ใช้ราคาตลาดจริงเท่ากับ AWC ถือครองสินทรัพย์ซื้อทรัพย์ในบริเวณที่เรียกว่า Prime Area ในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด…ชัดเจน

ราคาหุ้นวันแรกของ AWC จึงเป็นมายาที่หลอกแมงเม่าสายตาสั้นเท่านั้น

ไม่เชื่อขอให้คอยดู