2 หุ้น Top Pick ‘อสังหาฯ’

เส้นทางนักลงทุน

อุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยมีสัญญาณฟื้นตัวที่ดีขึ้น เพราะจากภาพรวมของการเปิดขายโครงการใหม่ในเดือนพฤษภาคม 2563 ปรากฏว่ามีการฟื้นตัวเพิ่มขึ้น ส่วนใหญ่เป็นการขายโครงการแนวราบ โดยจากสถิติของ AREA พบว่าเปิดขายไป 4,454 หน่วย มูลค่าขาย 24.2 พันล้านบาท เทียบกับเดือนเมษายน 2563 ที่ 2,719 หน่วย มูลค่าขาย 10 พันล้านบาท

อีกทั้งยอดขาย (Presales) ของโครงการใหม่ในเดือนพฤษภาคม 2563 ก็ปรับตัวเพิ่มขึ้นดีเป็น 573 หน่วย เทียบกับเดือนเมษายน 2563 ที่เป็นยอดต่ำสุดคือ 400 หน่วย สืบเนื่องมาจากการเปิดขายโครงการใหม่เพิ่มขึ้น

ทั้งนี้ยอดขายรวมของเดือนเมษายน 2563 และเดือนพฤษภาคม 2563 ก็ส่งสัญญาณการฟื้นตัวที่ดีขึ้น แรงกระตุ้นการซื้อมีส่วนมาจากการทำ Promotion ที่เข้มข้นด้วย เช่น ให้ส่วนลดราคา ยกเว้นค่าธรรมเนียมต่าง ๆ และอยู่ฟรี 2 ปี เป็นต้น

ผลดังกล่าวทำให้นักวิเคราะห์ บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส  แนะนำถ่วงน้ำหนักปานกลาง สำหรับหลักทรัพย์กลุ่มที่อยู่อาศัย คาดว่ายอดขายที่ต่ำสุด (Bottom) คือในช่วงไตรมาส 1 ปี 2563 ได้ผ่านไปแล้ว ส่วนในไตรมาส 2 ปี 2563 โดยรวมดีขึ้น และครึ่งปีหลังจะมีการเปิดขายโครงการใหม่กันมากขึ้น นับได้ว่ากลุ่มนี้มีความน่าสนใจเรื่องเงินปันผลที่สูง อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ราว 6%  ขณะเดียวกันสภาพแวดล้อมก็ยังท้าทาย เช่น กำลังซื้อ หนี้ครัวเรือน และเกณฑ์ LTV

สำหรับ Top Pick ที่คัดสรรเป็น  บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP และ บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH

ประเด็น บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP ประเมินว่าส่งสัญญาณผ่านจุดต่ำสุดแล้ว ทั้งนี้ เปิดขายโครงการใหม่ตามแผนในไตรมาส 2 ปี 2563 เปิดขายบ้านเดี่ยว 6 โครงการ ที่มูลค่าขาย 7.3 พันล้านบาท รวมครึ่งแรกของปี 2563 เปิดขายแล้วที่มูลค่าขาย 15.3 พันล้านบาท คิดเป็น 44% ของแผนที่จะเปิดขายปีนี้ทั้งหมดที่ 35 พันล้านบาท (ลดลง 27% จากงวดเดียวกันของปีก่อน)

ส่วนยอดขาย (Presales) ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2563 ออกมาดีกว่าคาด นั่นคือ เฉพาะเดือนเมษายนและเดือนพฤษภาคม ขายได้ 6,300 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 5,300 ล้านบาท และคอนโด 1,000 ล้านบาท สำหรับยอดขายแนวราบได้มากกว่าทั้งไตรมาสเมื่อเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อน และจากไตรมาสก่อน ถือว่าบ้านแนวราบขายดีมาก แม้เปิดขายโครงการใหม่น้อยลง และยอดขายสะสม 5 เดือนแรกของปี 2563 คิดเป็น 53% จากคาดการณ์ยอดขายแล้ว

นอกจากนั้นคาดการณ์ผลการดำเนินงานกลับมาฟื้นตัวได้ในครึ่งหลังของปี 2563 เนื่องจากจะมีการเปิดขายโครงการใหม่ 20 โครงการ มูลค่าขาย 20.8 พันล้านบาท และมีการโอนกรรมสิทธิ์ได้มากยิ่งขึ้น ตามโปรแกรมแล้วไตรมาส 3 ปี 2563 จะเริ่มโอนคอนโดได้ 2 โครงการ อีกทั้ง บรรยากาศการซื้อขายก็ดีขึ้นจากการทยอยคลายล็อกดาวน์ โดยคาดว่ายอดขายจะสูงในไตรมาส 3 ปี 2563 ส่วนกำไรจะสูงสุดในไตรมาส 4 ปี 2563

สรุปได้ว่าสืบเนื่องจากแนวโน้มธุรกิจที่สดใสมากขึ้น ชอบ AP ในประเด็น มีงบดุลที่แข็งแกร่ง พอร์ตมีสินค้าแนวราบมาก ยอดขายรอโอน (Backlog) ปีนี้คิดเป็น 85% จากประมาณการแล้ว และมีอัตราผลตอบแทนปันผลที่สูงเป็น 5% ขณะที่การดำเนินงานได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว ด้านกำไรหลักปีนี้คาดว่าจะลดลง 13% จากงวดเดียวกันของปีก่อน แต่จะไปฟื้นตัวในปี 2564 ได้ถึง 28% จากงวดเดียวกันของปีก่อน

ดังนั้นคงคำแนะนำ “ซื้อ” ด้วยราคาพื้นฐานใหม่ที่ปรับเพิ่มขึ้นเป็น 6.30 บาท

ในส่วนของ บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH แม้ว่าผลประกอบการไตรมาส 1 ปี 2563 ไม่สดใส กำไรหลักเป็น 1.3 พันล้านบาท (ลดลง 26% จากงวดเดียวกันของปีก่อน และลดลง 40% จากไตรมาสก่อน) ผลพวงจากรายได้จากที่อยู่อาศัย เช่า-บริหาร ที่ลดลง เช่นเดียวกับ อัตรากำไรขั้นต้นและกำไรตามส่วนได้เสียจากบริษัทร่วมที่ปรับลง

ถึงอย่างไร คาดว่ากำไรจะไปถึงจุดต่ำสุดในงวดไตรมาส 2 ปี 2563 แล้วจะเริ่มกลับมาฟื้นตัวได้ในงวดครึ่งหลังปี 2563

พร้อมทั้งจุดเด่นของ LH คือ มีการกระจายความเสี่ยงของพอร์ตสินค้าที่ดี เน้นพัฒนาและจำหน่ายบ้านแนวราบที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง มีส่วนของรายได้ที่แน่นอนจากค่าเช่าต่าง ๆ และให้ปันผลจูงใจ คาดการณ์อัตราผลตอบแทนปันผลปี 2563 ราว 7.2%

แม้ว่าคาดการณ์กำไรหลักปีนี้ลดลง 22% จากงวดเดียวกันของปีก่อน จากผลกระทบของสภาพแวดล้อมต่าง ๆ ที่ไม่เอื้ออำนวย แต่ในปี 2564 จะกลับมาฟื้นตัว เพิ่มขึ้น 22% จากงวดเดียวกันของปีก่อน หลังจากเหตุการณ์ต่าง ๆ กลับเข้าสู่ภาวะปกติมากยิ่งขึ้น

ดังนั้นคงคำแนะนำเป็น “ซื้อ” ราคาพื้นฐานคือ 7.80 บาท

ด้วยสัญญาณฟื้นตัวรอบใหม่ของธุรกิจอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยอย่างบ้านแนวราบ ดังนั้นทำให้แนวโน้มกลุ่มธุรกิจที่เน้นบ้านแนวราบอย่าง AP, LH มีโอกาสฟื้นตัวตามนั่นเอง