หุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่โดดเด่น

พลวัตปี 2021 : วิษณุ โชลิติกุล

ท่ามกลางคำถามที่ทำให้หุ้นอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นหุ้นที่ไร้เสน่ห์ในปีนี้มีอยู่ 2 ประเด็นหลักที่น่ากังวลคือ กำไรสุทธิที่ต่ำลง เมื่อเทียบกับยอดขาย ของรายใหญ่ และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่เกิดจากการที่ธนาคารคุมสินเชื่อเข้มงวดขึ้นทำให้ยอดโอนโครงการน้อยลง เพิ่มปัญหาสภาพคล่องรายกลางกับรายเล็ก

โจทย์ใหญ่ของผู้ประกอบการยามนี้ มีหลักสำคัญ 2 เรื่องเป็นภาระอยู่คือ

1.ทำอย่างไรให้คนซื้อที่อยู่อาศัย ได้ที่อยู่อาศัยตรงกับความต้องการมากที่สุด

โลกเมื่อก่อนเราตอบโจทย์ด้วยการรวบรวมข้อมูลข่าวสารที่ครบถ้วน แต่ยุคต่อไปจะเป็นการนำเอาประสบการณ์ของคนทั้งหมดในตลาด ซึ่งก็คือดาต้ามหาศาลที่เกิดจากกิจกรรมทั้งหมด มาวิเคราะห์ให้ง่าย เพื่อแบ่งปันผู้ซื้อปัจเจกชนคนใดคนหนึ่งตัดสินใจได้มีประสิทธิภาพมากที่สุด

2.ทำอย่างไรให้นักพัฒนาอสังหาฯ ตอบสนองความต้องการผู้ซื้อได้แม่นยำด้วยต้นทุนที่ต่ำ

โลกเมื่อก่อนเราตอบสนองด้วยการโฆษณาที่มีประสิทธิภาพ แต่ในยุคต่อไปจะให้เป็นการให้ข้อมูลพฤติกรรมและความต้องการของลูกค้าแต่ละกลุ่มที่ถูกต้องเป็นเบื้องต้น และช่วยหาข้อมูลคนต้องการที่อยู่อาศัยที่ตรงกับโครงการที่อยู่อาศัยให้แม่นยำ

การบ้านทั้งสองข้อข้างต้น ดูเหมือนว่าจะไม่ใช่ประเด็นของผู้บริหารบริษัทที่ใคร ๆ เข้าใจกันว่าเป็นเครือข่ายของบริษัทยักษ์ของวงการอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ หรือ LH มาโดยตลอด ทั้งที่ มีความโยงใยทางด้านการเป็นแค่เครือญาติกันของผู้บริหารบริษัทนี้ที่ชื่อ เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ หรือ เอพี (ไทยแลนด์) หรือ AP เท่านั้น

ราคาหุ้นของ AP จึงมักจะถูกมองข้ามไปเสมอ ทั้งที่ผลงานตลอดมาก็สวยงามตลอดไม่ได้ขี้ริ้วขี้เหร่อะไร

จากปี 2563 เป็นต้นไป มุมมองดังกล่าวน่าจะเปลี่ยนไปด้วย

เมื่อผลงานจากความสามารถในการทำรายได้และกำไรของบริษัทนี้ น่าจะเด่นที่สุดในระดับหัวแถวทีเดียว

ตัวเลขผลประกอบการงวด 9 เดือนของ AP บอกเอาไว้ชัดเจน

ยอดขายที่อยู่อาศัยรายไตรมาสสาม (โดยเฉพาะบ้านแนวราบที่มียอดถล่มทลายจนสูงเป็นประวัติการณ์ และรับรู้รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จใหม่อย่างราบรื่น รวมทั้งมีผลกำไรจากการร่วมทุนกับมิตซูบิชิเอสเตทที่แข็งแกร่ง  ทำให้กำไรสุทธิรายไตรมาสอยู่ที่ 1.45 พันล้านบาท เพิ่มขึ้นจากระยะเดียวกันปีก่อนถึง 134% ซึ่งสูงที่สุดตั้งแต่เริ่มก่อตั้งมาเป็นสถิติใหม่ ส่งผลให้กำไร 9 เดือนแรกปี 63 เพิ่มขึ้น 50% จากระยะเดียวกันปีก่อน เป็น 3.28 พันล้านบาท

ในขณะที่แนวโน้มผลประกอบการในไตรมาสที่สี่ของปี ยังคงมีโมเมนตัมที่ดีต่อเนื่อง จากการเพิ่มการเปิดตัวคอนโดใหม่เป็น 4.5 หมื่นล้านบาท (จาก 4.3 หมื่นล้านบาท) ยอดขายล่วงหน้างวด 10 เดือนแรก 63 แตะ 2.7 หมื่นล้านบาทแล้ว (80% ของเป้าหมายทั้งปีที่ 3.35 หมื่นล้านบาท) การโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ซื้อคอนโดต่างชาติก็ดีกว่าที่นักวิเคราะห์และผู้บริหารคาดไว้ ซึ่งจะช่วยลดความกังวลในคุณภาพของงานในมือได้ ทั้งนี้ 1/3 ของงานในมือมูลค่า 3 หมื่นล้านบาทเป็นของชาวต่างชาติ

นักวิเคราะห์พากันประเมินว่า ควรปรับเพิ่มประมาณการกำไรสุทธิของ AP ในปี 2563 ขึ้น 15% เป็นเกือบ 4 พันล้านบาท เพิ่มจากปีก่อนถึง 30% ซึ่งเป็นระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์เนื่องจากมีส่วนแบ่งกำไรที่แข็งแกร่งเกินคาด

ปี 2564 นี้ จากฐานที่สูง ผลประกอบการปี 2564 อาจอ่อนตัวลงเมื่อเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อน ทำให้คาดหมายว่าปีนี้น่าจะไม่แรงเหมือนปีก่อน แต่คาดว่ายอดขายอสังหาริมทรัพย์แนวราบจะเติบโต 10-15% โดยที่รายได้คอนโดอาจลดลงเนื่องจากงานในมือที่รอรับรู้ในปี 2564 ลดลง แม้ว่า ยอดขายน่าจะยังคงแข็งแกร่งด้วยการเปิดตัวคอนโดใหม่มากขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2564

ล่าสุด AP เพิ่งเพิ่มงบประมาณการซื้อที่ดินอีก 5 พันล้านบาทเป็น 9.5 พันล้านบาทเพื่อขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แนวราบ ชนิดที่มั่นใจไม่กลัวโควิด-19

นักวิเคราะห์ประเมินกันว่ากำไรที่สวยงาม น่าจะทำให้ AP กลายเป็นหุ้นปันผลที่โดดเด่นที่สุดของวงการอสังหาริมทรัพย์ นี่ก็เป็นการคาดเดาทั้งนั้น แต่ความเป็นไปได้สูงมาก เพราะราคาหุ้นในช่วงนี้ยังถือว่าต่ำเพราะย่อตัวลง เนื่องจากไม่ผ่านแนวต้านสำคัญที่ระดับ 8.00 บาท

อัตรากำไรสุทธิต่อหุ้นล่าสุดที่ระดับ 13.72 และพี/อีที่ต่ำเพียงแค่ 5.47 เทียบกับพี/อีตลาดที่ระดับมากกว่า 29.5 เท่า ถือว่าราคาต่ำมากโดยเปรียบเทียบ

ไม่ว่าจะมองจากมุมไหน ราคาหุ้น AP ที่ใต้ 7.50 บาทถือว่าต่ำทั้งสิ้น ซื้อเพื่อเก็งกำไร หรือรับปันผลได้ทั้งสิ้น

ราคาเป้าหมาย 8.40 บาท ถือว่าน่าสนใจ

เพราะหุ้นพื้นฐานดีเยี่ยม แต่ราคาต่ำแบบนี้ หาได้ยากพอสมควรยามนี้