KC แจงกรณีขายที่ดินต่ำกว่าราคาประเมิน เกิดขึ้นช่วง “งามอัจฉริยะกุล” บริหาร

นายภัทรภพ อิทธิสัญญากร กรรมการผู้มีอำนาจ บริษัท เค.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ KC ชี้แจงตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) เกี่ยวกับการจำหน่ายทรัพย์สินภายหลังการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัท

ทั้งนี้ สาระสำคัญของสัญญาร่วมทุนระหว่าง KC กับนิติบุคคลอื่นเพื่อร่วมพัฒนาโครงการจัดสรรที่ดินและสร้างบ้านพักอาศัยเพื่อขาย และสิทธิในการพัฒนาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น เป็นรูปแบบที่เกิดขึ้นช่วงที่กลุ่มงามอัจฉริยะกุลเป็นกรรมการบริหารและผู้บริหารของบริษัทก่อนที่คณะกรรมการบริหารชุดปัจจุบันของบริษัทจะเข้ามาบริหาร

สืบเนื่องจากก่อนหน้านี้ บริษัท รวมชัยเรียลเอสเตท จำกัด และบริษัท รวมชัยผลิตภัณฑ์ ไม้อัด จำกัด ได้ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อยู่ก่อนแล้ว และมีที่ดินถือครองอยู่จำนวนมาก เมื่อผู้บริหารได้เข้าซื้อกิจการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และเพื่อไม่ให้เกิดการแข่งขันในการทำธุรกิจประเภทเดียวกัน จึงมีการประสานธุรกิจในลักษณะร่วมทุนกันพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร กล่าวคือ บริษัทรวมชัย เรียลเอสเตท และบริษัท รวมชัยผลิตภัณฑ์ ไม้อัด เป็นผู้ลงทุนจัดหาที่ดินเพื่อพัฒนาเป็นโครงการบ้านจัดสรร ซึ่งที่ดินส่วนใหญ่ได้ถือครองอยู่ก่อนแล้ว ส่วน KC ซึ่งเป็นบริษัทจดทะเบียนเป็นผู้ลงทุนในสิ่งก่อสร้าง 

โดยรายได้จากการขายบ้านพร้อมที่ดินจะนำมาจัดสรรระหว่างผู้ร่วมทุนโดย KC กำหนดให้ มีสัดส่วนกำไรเบื้องต้น 35-40% ซึ่ง KC จะต้องมีกำไรเบื้องต้นจากการลงทุนในสิ่งก่อสร้าง 35-40% ก่อน ที่เหลือจึงเป็นส่วนแบ่งค่าที่ดินของกลุ่มบริษัทร่วมทุน

สำหรับความสัมพันธ์ทางธุรกิจนี้ เป็นประโยชน์แก่ทุกฝ่าย KC ไม่ต้องใช้ทุนมากในการจัดซื้อที่ดินเพื่อทำโครงการ ดังจะเห็นได้จากบริษัทมีภาระหนิ้สินกับสถาบันการเงินไม่มากนัก อัตราหนี้สินต่อทุน (D/E) ต่ำกว่าหนึ่งเท่า กลุ่มบริษัทเจ้าของที่ดินก็ได้ค่าพัฒนาที่ดินขายในราคาที่สูงขึ้นเพราะเป็นการขายที่ดินควบบ้าน

บริษัทได้ชี้แจงเหตุผลที่ต้องทำสัญญาร่วมทุน ดังนี้

1. บางโครงการได้รับใบอนุญาตจัดสรรในนามบริษัทที่เกี่ยวข้องแล้ว และใบอนุญาตไม่สามารถโอนต่อให้ KC ได้ คณะกรรมการบริหารชุดปัจจุบันของบริษัท ถือว่าเข้ามาบริหารตั้งแต่วันที่ 1 ก.ค.58 เป็นต้นไป เมื่อการลาออกจากกรรมการผู้จัดการและประธานกรรมการบริหารของนายชาย งามอัจฉริยะกุล มีผลในวันที่ 1 ก.ค.58 และคณะกรรมการบริษัทได้แต่งตั้งนายภัทรภพ  อิทธิสัญญากร เป็นรักษาการกรรมการผู้จัดการแทน โดยมีผลตั้งแต่วันที่ 1 ก.ค.58 เป็นต้นไป

2. บางโครงการได้ดำเนินการพัฒนาไปแล้วบางส่วน  หากโอนขายโครงการส่วนที่เหลือให้ KC จะทำให้ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิในที่ดิน และต้องขออนุญาตจัดสรรใหม่ ซึ่งจะทำให้เสียทั้งเวลา  ค่าภาษี  และค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ ต้นทุนประกอบการก็จะสูงขึ้น

3. บางโครงการมีที่ดินแปลงใหญ่มาก หากต้องโอนขายให้ KC นอกจากจะเสียภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนแล้ว ยังเป็นภาระให้ KC ที่ต้องจัดหาวงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงินเพื่อมาซื้อที่ดินดังกล่าว การร่วมทุนในลักษณะนี้จึงเป็นการเกื้อหนุนที่ดี และสามารถพัฒนาโครงการได้ต่อเนื่อง

ข้อมูลของบริษัทที่ทำสัญญาร่วมทุนกับ  KC ได้ แก่ บริษัท รวมชัยเรียล เอสเตท,บริษัท โมเดิร์น รามอินทรา และบริษัท สุวรรณภูมิกรีน บริษัทชี้แจงว่า ช่วงที่กลุ่มงามอัจฉริยะกุลเป็นกรรมการบริหารและผู้บริหาร บริษัทมีความสัมพันธ์ทางธุรกิจกับบจ.รวมชัย โดยการถือหุ้นของตระกูลงามอัจฉริยะกุลกว่า 80%  ใน บจ.รวมชัย แต่ภายหลังการเข้ามาบริหารของคณะกรรมการบริหารชุดปัจจุบันของบริษัท บริษัทไม่มีความสัมพันธ์ กับ บจ.รวมชัย ในแง่การมีผู้ถือหุ้นรายใหญ่ กรรมการ และผู้บริหารร่วมกัน

ส่วนความสัมพันธ์กับบริษัทโมเดิร์น รามอินทรา และบริษัท สุวรรณภูมิกรีน ทางบริษัทได้ทำหนังสือสอบถามถึงความสัมพันธ์ระหว่างบจ. รวมชัย กับบริษัท โมเดิร์น รามอินทรา และบริษัท สุวรรณภูมิกรีน กับนายชาย งามอัจฉริยะกุล อดีตกรรมการผู้จัดการและประธานกรรมการบริหาร ซึ่งในปัจจุบันบริษัทยังไม่ได้รับการชี้แจงจากนายชายแต่อย่างใด

ภายหลังการเข้ามาบริหารของคณะกรรมการบริหารชุดปัจจุบันของบริษัทบริษัท ไม่มีความสัมพันธ์ กับ บจ.โมเดิร์น ในแง่การมีผู้ถือหุ้นรายใหญ่ กรรมการ และผู้บริหารร่วมกัน และภายหลังการเข้ามาบริหารของคณะกรรมการบริหารชุดปัจจุบันของบริษัทฯ บริษัทฯ ไม่มีมีความสัมพันธ์กับ  บจ.สุวรรณภูมิกรีน   ในแง่การมีผู้ถือหุ้นรายใหญ่ กรรมการ และผู้บริหารร่วมกัน

ส่วนข้อมูลของบริษัทผู้ซื้อสินทรัพย์จาก KC ได้แก่ บริษัท วงแหวนรอบนอก และบจ. พร็อพเพอร์ตี้ โกลด์ และ บจ.เอส.พี.ดี.19 ในแง่การมีผู้ถือหุ้นรายใหญ่ กรรมการ และผู้บริหารร่วมกัน

กรณีเงินมัดจำรับและเงินรับล่วงหน้าจากลูกค้า 93.96 ล้านบาท จากงบแสดงฐานะการเงิน ปรากฎรายการเงินมัดจำรับ และเงินรับล่วงหน้าจากลูกค้า  93.96 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 63.11 ล้านบาท  คิดเป็นเพิ่มขึ้น 2 เท่า เมื่อเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อนนั้น บริษัทได้ทำหนังสือสอบถามเรื่องต่างๆ ดังกล่าวกับ นายชายหลายครั้ง แต่ก็ยังไม่ได้รับการชี้แจงจากนายชาย ทั้งนี้ บริษัทจะแจ้งความคืบหน้าในเรื่องดังกล่าวให้ตลท.และผู้ลงทุนทราบภายในกำหนดเวลา 3 เดือนนับแต่วันที่ของหนังสือฉบับนี้ (หรือภายในวันที่ 7 ม.ค.59)

ทั้งนี้ KC ยังชี้แจงรายละเอียดโครงการที่จำหน่ายไปว่า โครงการ เค.ซี. เนเชอร์รัลซิตี้ รามคำแหง – จำนวนแปลงทั้งโครงการ 208 แปลง โอนขายให้แก่ลูกค้าของโครงการไปแล้ว 94 แปลง คงเหลือ 114 แปลง ซึ่งในจำนวนแปลงที่คงเหลือ 114 แปลงนั้น แบ่งเป็นบ้านตัวอย่างที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ (100%) จำนวน 5 หลัง, ก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จรอติดอุปกรณ์ไฟฟ้าและทาสี (มากกว่า 85%) จำนวน 8 แปลง, ก่อสร้างโครงสร้างแล้ว (55-85%) จำนวน 10 แปลง, ก่อสร้างเฉพาะฐานราก (5%) จำนวน 41 แปลง, และ ที่ดินเปล่าจำนวน 50 แปลง

สำหรับผลกระทบจากการขายโครงการดังกล่าวต่อการประกอบธุรกิจของ KC บริษัทได้ทำการศึกษาโครงการดังกล่าวแล้ว ก่อนที่จะเข้าทำรายการจำหน่ายไปซึ่งสินทรัพย์ และเห็นว่าการจำหน่ายไปซึ่งทรัพย์สิน สิ่งปลูกสร้าง และสิทธิในการร่วมทุนในการพัฒนาโครงการดังกล่าว กระทบต่อการประกอบธุรกิจของบริษัทน้อยมาก เนื่องจากโครงการดังกล่าวเป็นโครงการที่มียอดขายต่ำมากด้วยเหตุที่ทาเลที่ตั้งอยู่ลึกจากถนนทางเข้าหลักมาก เข้าออกยาก และรูปแบบบ้านไม่เป็นที่นิยมของตลาดในปัจจุบันเมื่อเทียบกับโครงการอื่นๆ นอกจากนี้ การขายโครงการดังกล่าวออกไปยังทำให้ บริษัทมีสภาพคล่องทางการเงินมากขึ้น และสามารถนำเงินส่วนหนึ่งไปชาระหนี้กับสถาบันการเงินได้

ขณะที่โครงการ เค.ซี. คลัสเตอร์ รามอินทรา เฟส 2-จำนวนแปลงทั้งโครงการ 478 แปลง โอนขายให้แก่ลูกค้าของโครงการไปแล้ว 129 แปลง คงเหลือ 349 แปลง ซึ่งในจำนวนแปลงที่คงเหลือ 349 แปลงนั้น แบ่งเป็นบ้านก่อสร้างแล้วเสร็จรอส่งมอบ (100%) จานวน 2 หลัง, ก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จรอติดอุปกรณ์ไฟฟ้าและทาสี (มากกว่า 85%) จำนวน 36 แปลง, ก่อสร้างโครงสร้างแล้ว (55-85%) จานวน 227 แปลง, และ ที่ดินเปล่าจำนวน 84 แปลง

โดยบริษัทได้ทำการศึกษาโครงการดังกล่าวแล้ว และเห็นว่ากระทบต่อการประกอบธุรกิจของบริษัทน้อยมาก เนื่องจากโครงการดังกล่าวเป็นโครงการที่มียอดขายต่ามากด้วยเหตุที่ทาเลที่ตั้งอยู่ลึกจากถนนทางเข้าหลักมาก เข้าออกยาก และรูปแบบบ้านไม่เป็นที่นิยมของตลาดในปัจจุบันเมื่อเทียบกับโครงการอื่นๆ นอกจากนี้ การขายโครงการดังกล่าวออกไปยังทำให้ บริษัทมีสภาพคล่องทางการเงินมากขึ้น และสามารถนาเงินส่วนหนึ่งไปชาระหนี้กับสถาบันการเงินได้

สำหรับโครงการ เค.ซี.เนเชอรัลวิลล์ร่มเกล้า 1 เป็นโครงการบ้านเดี่ยวทั้งโครงการ มีจำนวนแปลงทั้งสิ้น 241 แปลง มูลค่าโครงการเฉพาะโครงการ เค.ซี.เนเชอรัลวิลล์ร่มเกล้า 1 ประมาณ 1,446 ล้านบาท (มูลค่ารวมทั้งโครงการ จำนวน 2 เฟส 1,918 ล้านบาท) มีมูลค่าต้นทุนตามบัญชี 188 ล้านบาท ด้านการขายและการโอนกรรมสิทธิ์: จำนวนแปลงทั้งโครงการ 241 แปลง โอนขายให้แก่ลูกค้าของโครงการไปแล้ว 91 แปลง คงเหลือ 150 แปลง ด้านการก่อสร้าง ในจำนวนแปลงที่คงเหลือ 150 แปลงนั้น แบ่งเป็นบ้านตัวอย่างที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ (100%) จำนวน 8 หลัง, ก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จรอติดอุปกรณ์ไฟฟ้าและทาสี (มากกว่า 85%) จำนวน 3 แปลง, ก่อสร้างโครงสร้างแล้ว (55-85%) จำนวน 29 แปลง, และ ที่ดินเปล่าจำนวน 110 แปลง

ผลต่อ KC เป็นการลดความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจในลักษณะที่บริษัทเป็นผู้รับจ้างก่อสร้าง ซึ่งบริษัทไม่มีสัญญาร่วมทุนกับบริษัทเจ้าของที่ดิน แต่จะต้องรับภาระในการดาเนินการพัฒนาที่ดิน สาธารณูปโภค และ สร้างสิ่งปลูกสร้างบางส่วนเพื่อรอการขาย

สำหรับการขายที่ดินในเดือน เม.ย.58 ได้แก่ ที่ดินสามวาตะวันออก ราคาขาย 38.6 ล้านบาท ทำเลที่ตั้ง: ถนนนิมิตรใหม่ ซอยไมตรีจิต 7 แขวงสามวาตะวันออก เขตคลองสามวา กรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นที่ดินบางส่วนของ โครงการ เค.ซี.การ์เด้