ศูนย์วิจัยกรุงไทย มอง ธปท.ปลดล็อก “LTV” กระตุ้นมูลค่าอสังหาฯ กทม.-ปริมณฑล 4.5 หมื่นลบ.

นายกณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทย หรือ Krungthai COMPASS เปิดเผยว่า จากกรณีที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่อง (LTV) ให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถกู้ได้เต็มหลักประกันในทุกสัญญา เป็นการชั่วคราว

โดย Krungthai COMPASS คาดการผ่อนคลาย LTV ในครั้งนี้มีโอกาสกระตุ้นมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลได้มากสุดราว 45,000 ล้านบาท คิดเป็น Upside สูงสุด 7% ส่งผลให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลสำหรับปี 65 มีแนวโน้มสูงขึ้นจาก 646,000 ล้านบาท ในกรณี Baseline ขึ้นไปอยู่ที่ 691,000 ล้านบาท หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง จะยังเป็นปัจจัยกดดันสำคัญต่อการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค และอาจทำให้ Upside ต่ำกว่ามูลค่าที่ประเมินได้

อย่างไรก็ดี Krungthai COMPASS ได้ประเมินเบื้องต้น (Initial Assessment) ว่าการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV มีโอกาสจะส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยได้ใน 2 ประเด็น ประกอบด้วย 1. Sentiment ของตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้น โดยหากพิจารณาดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย (HDSI) สำหรับช่วง 6 เดือนข้างหน้า จะเห็นได้ว่าดัชนีดังกล่าวปรับตัวสูงขึ้นจาก 50.5 จุดในไตรมาสที่ 2/64 ขึ้นมาอยู่ที่ 57.2 จุดในไตรมาสที่ 3/64 จากข่าวความคืบหน้าของมาตรการกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯ ของชาวต่างชาติ และสำหรับการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ในครั้งนี้ คาดว่าจะส่งเสริมให้ผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความเชื่อมั่นในการดำเนินธุรกิจสูงขึ้นในไตรมาสที่ 4/64

โดยความเชื่อมั่นของผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น จะส่งเสริมให้ภาคอสังหาฯ มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจมากขึ้น โดยเฉพาะการลงทุนเปิดโครงการใหม่ที่มากขึ้น ซึ่งจะส่งผลบวกต่อเนื่องแก่ธุรกิจที่อยู่ใน Value-Chain ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งธุรกิจก่อสร้าง ธุรกิจผลิตและจัดจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ตลอดจนธุรกิจผลิตเฟอร์นิเจอร์ และรับตกแต่งภายใน

ทั้งนี้คาดว่ายูนิตที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในปี 65 จะอยู่ที่ 65,000 ยูนิต ปรับตัวสูงขึ้น 41% จากปีนี้ โดยส่วนใหญ่กว่า 55-60% ของยูนิตเปิดใหม่ทั้งหมดจะเน้นไปที่บ้านจัดสรรซึ่งสามารถก่อสร้างให้เสร็จภายในปีได้ (บ้านจัดสรรมักมีระยะเวลาก่อสร้างเฉลี่ย 3-6 เดือน) ซึ่งจะทำให้ผู้บริโภคได้รับประโยชน์จากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ครั้งนี้มากที่สุด 2. คาดว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในทุกสัญญาสามารถกู้ได้เต็มหลักประกัน อาจทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 65 มีมูลค่าเพิ่มขึ้นสูงสุด 45,000 ล้านบาท คิดเป็น Upside ให้กับตลาดได้สูงสุด 7%

อย่างไรก็ตามการประเมินอยู่ภายใต้สมมติฐาน 2 ข้อ คือ การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะมีผลบวกต่อตลาดคอนโดมิเนียมมากกว่าบ้านจัดสรร เนื่องจากผู้บริโภคที่ซื้อบ้านจัดสรรมักเป็น Real Demand และมีสัดส่วนการกู้ซื้อในสัญญาที่ 1 ค่อนข้างมากอยู่แล้ว และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะมีผลกับที่อยู่อาศัยในราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทลงไป มากกว่าที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากมองว่าผู้บริโภคที่จะมีศักยภาพในการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่า 10 ล้านบาทไปได้นั้นต้องมีรายได้อยู่ตั้งแต่ 100,000 บาทต่อเดือนขึ้นไปน่าจะเป็นกลุ่มที่มี Wealth เพียงพอต่อการวางเงินดาวน์ที่ 10-30% ตามเกณฑ์ LTV เดิมอยู่ก่อนแล้ว

พร้อมทั้งสมมติฐาน 2 ข้อสะท้อนมุมมอง ว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV น่าจะกระตุ้นให้เกิดการกู้ซื้อคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไปที่จะสามารถกลับมากู้ได้เต็ม 100% ของมูลค่าหลักประกันอีกครั้ง โดยจากประมาณการมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลสำหรับปี 65 ของเราในกรณี Baseline (ยังไม่ผ่อนคลาย LTV) ที่ 257,000 ล้านบาท คาดว่าประมาณ 70% จะเป็นการโอนคอนโดมิเนียมในราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่า 180,000 ล้านบาท ซึ่งหากอ้างอิงกับข้อมูลในอดีต คอนโดมิเนียมในระดับราคานี้จะมีสัดส่วนของการกู้ในสัญญาที่ 2 ขึ้นไปเท่ากับ 25% ซึ่งคิดเป็นมูลค่าเท่ากับ 45,000 ล้านบาท

“ในกรณีที่ตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันซึ่งได้รับผลกระทบจากโควิด-19 และพฤติกรรมของผู้บริโภคไทยที่หันไปนิยมบ้านจัดสรรกันมากขึ้น มีสัดส่วนของผู้กู้ในตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป อยู่ในระดับต่ำมาก หรือไม่มีเลย คาดว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะเป็น Upside ให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในภาพรวม (บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม) สำหรับปี 65 ปรับตัวสูงขึ้นได้สูงสุด 45,000 ล้านบาท จาก 646,000 ล้านบาท ในกรณี Baseline ขึ้นไปอยู่ที่ 691,000 ล้านบาท

อย่างไรก็ดี Upside ที่เกิดขึ้นจริงอาจอยู่ในระดับต่ำกว่าการประเมินของเราได้ โดยขึ้นอยู่กับสัดส่วนของผู้กู้ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ในปัจจุบันว่าตัวเลขที่แท้จริงอยู่ที่ระดับเท่าใด เช่น หากปัจจุบันมีสัดส่วนผู้กู้ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป ที่ 12.5% หรือครึ่งหนึ่งจากค่าเฉลี่ยในอดีต การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ก็อาจทำให้เกิด Upside ได้ 22,500 ล้านบาท เท่านั้น นอกจากนี้คาดว่าภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงถึง 89.3% ต่อ GDP ในไตรมาสที่ 2/64 ก็จะเป็นปัจจัยกดดันต่อการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคด้วยเช่นกัน” นายกณิศ กล่าว

ด้าน Krungthai COMPASS ประเมินว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 65 จะได้รับประโยชน์ต่างๆ จากมาตรการภาครัฐ ทั้งมาตรการกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯ ของชาวต่างชาติ และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ของ ธปท. โดยคาดว่ามูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 56 มีโอกาสอยู่ที่ 646,000 ล้านบาท ในกรณี Baseline และอาจเพิ่มขึ้นได้สูงสุดเป็น 691,000 ล้านบาท จากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV

ทั้งนี้ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่จะได้รับประโยชน์สูงสุดจากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV คือ ผู้พัฒนาที่มีโครงการที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ภายในสิ้นปี 65 เนื่องจากเงื่อนไขของ ธปท. คือ จะผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นการชั่วคราวจนถึง 31 ธ.ค.56 สำหรับผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่ไม่มีโครงการที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในสิ้นปีหน้า ควรพิจารณาการขึ้นโครงการบ้านจัดสรรที่มักใช้เวลาก่อสร้างเพียง 3-6 เดือน เป็นหลัก เพราะหากสามารถก่อสร้างให้เสร็จภายในปีได้ ก็จะทำให้ผู้บริโภคได้รับประโยชน์จากการกู้เต็มมูลค่าหลักประกันได้มากที่สุด