ทริสฯ คงอันดับเครดิตองค์กร-หุ้นกู้ “LH” ที่ A+แนวโน้ม Stable สะท้อนผู้นำธุรกิจอสังหาฯ

ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ที่ระดับ “A+” ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่”

โดยอันดับเครดิตสะท้อนความเป็นผู้นำของบริษัทในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในประเทศไทย แหล่งรายได้ที่มีความหลากหลาย ตลอดจนภาระหนี้ที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูง นอกจากนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงความยืดหยุ่นทางการเงินจากการที่บริษัทมีเงินลงทุนในบริษัทหลักทรัพย์มูลค่าสูง และผลกระทบจากการแพร่ระบาดที่ยืดเยื้อของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ซึ่งส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อธุรกิจโรงแรมและค้าปลีก รวมถึงสร้างความกดดันต่ออุปสงค์คอนโดมิเนียมในระยะสั้นถึงปานกลางให้มีมากขึ้นอีกด้วย

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต แบรนด์มีความแข็งแกร่งซึ่งช่วยสนับสนุนการขายอสังหาริมทรัพย์ ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทมีสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการรายอื่นในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดบ้านจัดสรร รายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายของบริษัทอยู่ในช่วง 2.5-3 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา และเป็น 1 ใน 5 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

ขณะที่รายได้ในส่วนนี้ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2564 เพิ่มขึ้นถึง 27% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน มาอยู่ที่ 1.6 หมื่นล้านบาทท่ามกลางเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและการแพร่ระบาดที่ยืดเยื้อของโรคโควิด 19 ซึ่งทริสเรทติ้งมองว่าแบรนด์ที่แข็งแกร่งของบริษัทในแง่คุณภาพสินค้าและบริการหลังการขายนั้น ช่วยหนุนยอดขายของบริษัทได้ ถึงแม้ว่าตลาดจะอยู่ในช่วงที่ซบเซาก็ตาม

โดยรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ 2.9-3.1 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566 โดยเป็นรายได้จากโครงการบ้านจัดสรรมากกว่า 80% ณ เดือนมิถุนายน 2564 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยระหว่างการพัฒนาประมาณ 77 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายโดยรวม 5.2 หมื่นล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) โครงการบ้านจัดสรรมีสัดส่วน 80% ของมูลค่าเหลือขาย ส่วนที่เหลือเป็นโครงการคอนโดมิเนียม บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้มูลค่า 6.5 พันล้านบาท ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2564 ซึ่งคาดว่าจะส่งมอบให้แก่ลูกค้าได้ในช่วงที่เหลือของปี 2564 จนถึงปี 2565

ด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าได้รับผลกระทบอย่างมากจากการแพร่ระบาดที่ยืดเยื้อของโรคโควิด 19 ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าของบริษัทได้รับผลกระทบอย่างมากจากการแพร่ระบาดที่ยืดเยื้อของโรคโควิด 19 โดยพอร์ตอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าในปัจจุบันของบริษัทประกอบด้วยโรงแรม 5 แห่งภายใต้แบรนด์ “แกรนด์ เซ็นเตอร์พอยท์” รวมทั้งศูนย์การค้าอีก 1 แห่ง และอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าอีก 3 แห่งในประเทศสหรัฐอเมริกา รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าของบริษัทลดลงเหลือเพียง 2.4 พันล้านบาทในปี 2563 และ 0.8 พันล้านบาทในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 เปรียบเทียบกับ 4.9 พันล้านบาทในปี 2562

โดยการลดลงนี้มีสาเหตุหลักมาจากการลดลงของอัตราการเช่าและค่าเช่าพื้นที่ของโรงแรมและศูนย์การค้า รายได้เฉลี่ยต่อห้อง (RevPAR) ของโรงแรมลดลงเหลือเพียง 400-900 บาทต่อคืนจากเดิมที่ 2,600-3,300 บาทต่อคืน ในขณะที่รายได้จากค่าเช่าพื้นที่ของศูนย์การค้าอยู่ที่ 519 ล้านบาทในปี 2563 และ 133 ล้านบาทในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 หรือประมาณ 50% และ 25% ตามลำดับ จากระดับรายได้ปกติของบริษัท

เนื่องจากการแพร่ระบาดที่ยืดเยื้อของโรคโควิด 19 ทริสเรทติ้งจึงประมาณการรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าของบริษัทอยู่ที่เพียง 1.6 พันล้านบาทในปี 2564 หรือประมาณ 33% ของรายได้ส่วนนี้ในปี 2562 แล้วจึงค่อย ๆ ปรับเพิ่มขึ้นเป็น 2.1 พันล้านบาทในปี 2565 และ 3 พันล้านบาทในปี 2566 หลังจากศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 บนถนนพระราม 3 เริ่มเปิดให้บริการ ขณะที่รายได้จากอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าในประเทศสหรัฐอเมริกาจะอยู่ที่ 600-700 ล้านบาทต่อปีโดยมีอัตราการเช่าเฉลี่ยประมาณ 80%-90% อีกทั้ง บริษัทมีแผนขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าจำนวน 1-2 แห่งในแต่ละปีอีกด้วย

บริษัทมีนโยบายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าแล้วปรับปรุงเพิ่มอัตราการเช่า จากนั้นจะนำอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจำหน่ายเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust – REIT) หรือขายให้นักลงทุน ซึ่งกลยุทธ์ดังกล่าวช่วยทำให้บริษัทมีเงินทุนหมุนเวียนในการพัฒนาโครงการต่าง ๆ รวมทั้งรับรู้กำไรได้เร็วขึ้น บริษัทมีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าประมาณ 1.3-2.4 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2558-2562 อย่างไรก็ตาม การแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ทำให้แผนการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าของบริษัทต้องล่าช้าออกไปเป็นปี 2565

อย่างไรก็ตามมีแหล่งรายได้หลากหลายช่วยพยุงผลกำไรในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) ของบริษัทลดลงมาอยู่ที่ 36%-38% ในช่วงปี 2563 ถึงครึ่งแรกของปี 2564 จากระดับเกินกว่า 40% ในปี 2562 เนื่องจากผลขาดทุนในการดำเนินงานธุรกิจโรงแรมและเงินปันผลที่ต่ำกว่าปกติจากบริษัทในเครือ

ขณะที่ผลการดำเนินงานของบริษัทยังคงอยู่ในระดับที่ดีเมื่อเทียบกับบริษัทอื่นในอุตสาหกรรมเดียวกัน ถึงแม้ว่าธุรกิจโรงแรมจะมีผลขาดทุนแต่กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของบริษัทก็ยังอยู่ที่ 1.1 หมื่นล้านบาทในปี 2563 และ 6.3 พันล้านบาท ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ซึ่ง EBITDA Margin ของบริษัทในช่วง 2 ปีที่ผ่านมายังคงสูงกว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆ ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งซึ่งมี EBITDA Margin อยู่ที่ 20%-25% ในช่วงเวลาเดียวกัน โดยที่มากกว่า 35% ของ EBITDA มาจากเงินปันผลรับจากเงินลงทุนของบริษัทและกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าเข้ากองทรัสต์หรือขายให้บุคคลภายนอก

โดย ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2564 บริษัทถือหุ้นในบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 4 แห่งซึ่งประกอบด้วย  บมจ. โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์  (HMPRO) บมจ. ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) บมจ. แอล เอช ไฟแนนซ์เชียล กรุ๊ป  (LHFG) และ บมจ. ควอลิตี้คอนสตรัคชั่นโปรดัคส์ (Q-CON) บริษัทจึงมีส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนดังกล่าวอยู่ที่ประมาณ 3-3.2 พันล้านบาทต่อปี ขณะเดียวกันก็ยังมีเงินปันผลรับอีกประมาณ 2 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา อีกทั้งบริษัทมีแผนจะขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า 1-2 แห่งในช่วงปี 2565-2566 และคาดว่าจะมีกำไรจากการขายอยู่ที่ 0.8-1 พันล้านบาทต่อปี ดังนั้น EBITDA Margin ของบริษัทคาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้นจาก 36% ในปี 2564 ไปเป็น 38%-40% ในช่วงปี 2565-2566

นอกจากนี้ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทมีภาระหนี้อยู่ในระดับค่อนข้างสูง เนื่องจาก EBITDA Margin ที่ลดลงและความล่าช้าในการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัท ณ สิ้นปี 2563 อยู่ที่ระดับ 53% เพิ่มจาก 47% ในปี 2562 รวมถึงอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทก็ลดลงจากระดับมากกว่า 20% ในปี 2562 เหลือเพียง 14% ในปี 2563 ทว่า เงื่อนไขทางการเงินหลักของหุ้นกู้กำหนดให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนไม่ให้เกินกว่า 1.5 เท่า อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 0.96 เท่า ณ เดือนมิถุนายน 2564 ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้เป็นไปตามเงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้ต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า

ผลการดำเนินงานของบริษัทจะค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้นและแผนการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าจะช่วยลดภาระหนี้ของบริษัทในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทริสเรทติ้งประมาณการว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะลดลงต่ำกว่า 50% ในปี 2565 อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้นจาก 16% ในปี 2564 ไปอยู่ที่ประมาณ 21%-24% ในปี 2565-2566

ขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA จะอยู่ที่ระดับไม่เกิน 5 เท่าเมื่อพิจารณาจากบริษัทตั้งงบในการซื้อที่ดินประมาณ 7 พันล้านบาทต่อปีและวางแผนจะเปิดโครงการใหม่มูลค่าประมาณ 2 หมื่นล้านบาทในปีนี้ และประมาณ 2.5-3 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566 นอกจากนี้ งบลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าคาดว่าจะอยู่ที่ 4.5 พันล้านบาทในปี 2564 และอีกประมาณ 2.8 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566

บริษัทมีหนี้สินรวม ณ เดือนมิถุนายน 2564 อยู่ที่จำนวน 6.18 หมื่นล้านบาท โดยในจำนวนดังกล่าวเป็นหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนจำนวน 2.6 หมื่นล้านบาทตาม “เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้” ของทริสเรทติ้ง ซึ่งหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนนั้นเป็นหนี้ที่มีหลักประกันของบริษัทและของบริษัทย่อยและคิดเป็นอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวมของบริษัทที่ระดับ 42% ซึ่งต่ำกว่าเกณฑ์ที่ระดับ 50% ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงมองว่าเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันไม่มีความด้อยสิทธิ์กว่าเจ้าหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนอย่างมีนัยสำคัญ

สภาพคล่องที่เพียงพอซึ่งเสริมด้วยความยืดหยุ่นทางการเงินจากการมีเงินลงทุนในหลักทรัพย์ ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทมีสภาพคล่องทางการเงินที่เพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดย ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2564 บริษัทมีเงินสดและเงินลงทุนชั่วคราวจำนวน 1.34 หมื่นล้านบาทและยังมีวงเงินกู้จากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 1.12 หมื่นล้านบาท ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ 0.9-1 หมื่นล้านบาท ในขณะที่ภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้ามีจำนวน 2.43 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระจำนวน 1.4 หมื่นล้านบาท เงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 6.9 พันล้านบาท เงินกู้ยืมโครงการจำนวน 2.6 พันล้านบาท และหนี้สินตามสัญญาเช่าอีกจำนวน 0.8 พันล้านบาท

โดยปกติแล้วบริษัทจะออกหุ้นกู้ชุดใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระ อย่างไรก็ตาม บริษัทวางแผนจะใช้วงเงินกู้ที่ยังไม่ได้เบิกใช้เป็นแหล่งเงินสำรองสำหรับจ่ายชำระหนี้ระยะสั้นทั้งหมด นอกจากนี้ ความสามารถในการเข้าถึงตลาดทุนและการมีเงินลงทุนในหลักทรัพย์สภาพคล่องสูงจำนวนมากยังช่วยสนับสนุนสภาพคล่องของบริษัทในกรณีที่จำเป็นได้อีกด้วย

ทั้งนี้ ณ เดือนมิถุนายน 2564 มูลค่าตลาดของเงินลงทุนในบริษัทร่วมทั้ง 4 บริษัท (HMPRO QH LHFG และ Q-CON) อยู่ที่ 7.1 หมื่นล้านบาท หรือคิดเป็น 1.03 เท่าของภาระหนี้คงค้างของบริษัท ทริสเรทติ้งมองว่ามูลค่าของเงินลงทุนในบริษัทจดทะเบียนดังกล่าวนั้นขึ้นอยู่กับสภาวการณ์และความผันผวนของตลาด อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งก็มีความเห็นว่ามูลค่าของเงินลงทุนดังกล่าวยังช่วยสนับสนุนความสามารถในการจ่ายชำระหนี้ของบริษัทได้

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน ทริสเรทติ้งตั้งสมมติฐานกรณีพื้นฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2564-2566 ดังนี้

บริษัทจะเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยในปี 2564 รวมมูลค่า 2.1 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรมูลค่า 2 หมื่นล้านบาทและคอนโดมิเนียมมูลค่า 1 พันล้านบาท โดยในอนาคตบริษัทจะเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่าประมาณ 2.5-3 หมื่นล้านบาทต่อปี และรายได้รวมจะอยู่ในช่วง 3.1-3.4 หมื่นล้านบาทต่อปี

ส่วนอัตรากำไรขั้นต้นโดยรวมจะอยู่ที่ประมาณ 32%-33% และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้อยู่ที่ 36%-40% ขณะที่งบในการซื้อที่ดินจะอยู่ที่ 4-5 พันล้านบาทต่อปีใน 3 ช่วงปีข้างหน้า

ด้านเงินลงทุนคาดว่าจะอยู่ที่ 4.5 พันล้านบาทในปี 2564 และ 2.8 พันล้านบาทต่อปีในปี 2565 และ 2566 นอกจากนี้บริษัทขายอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าในประเทศสหรัฐอเมริกาในปี 2565 และปี 2566

แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถรักษาสถานะทางการตลาดที่เข้มแข็ง รวมถึงจะรักษาระดับยอดขายที่อยู่อาศัยและผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง อีกทั้งจะรักษาสถานะทางการเงินให้อยู่ในระดับที่ยอมรับได้ต่อไป ทั้งนี้ บริษัทควรจะดำรงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ที่ประมาณ 50% หรืออัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่ระดับต่ำกว่า 5 เท่า

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับเพิ่มขึ้นได้หากโครงสร้างเงินทุนของบริษัทดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากระดับปัจจุบัน โดยที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 3 เท่าอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ผลการดำเนินงานยังคงแข็งแกร่งเมื่อเปรียบเทียบกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆ ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทลดลงจากระดับปัจจุบัน