“พีระพงศ์” ซีอีโอ ORI นั่งนายก “ส.อาคารชุดไทย” กางแผนฟื้นตลาด “คอนโด” หลังพ้นโควิด

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทยคนที่ 12 วางแผนในการช่วยสมาชิกผู้ประกอบอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาอาคารชุดเดินหน้าขับเคลื่อนตลาดคอนโดมิเนียมให้กลับมาฟื้นตัวและกลับมาเติบโตขึ้นท่ามกลางปัจจัยต่างๆที่มีความท้าทายอยู่มาก

โดยเบื้องต้นวาง 3 นโยบายในการเป็นส่วนช่วยฟื้นฟูตลาดคอนโดมิเนียมให้กลับมาหลังจากผ่านพ้นวิกฤติโควิด-19 ดังนี้

1.การสร้างความร่วมมือกับบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิตบรูโร) ในการขอความร่วมมือเรื่องการพิจารณาคิดคำนวณคะแนนเครดิตของผู้กู้ โดยการให้มีการละเว้นการคิดคำนวณเครดิตของผู้กู้ที่มีเหตุสุดวิสัยที่เกิดผลกระทบในช่วงของการแพร่ระบาดโควิด-19 ซึ่งเป็นเหตุทำให้ผู้กู้ไม่สามารถชำระคืนหนี้ได้อย่างกระทันหัน

โดยที่ไม่ได้ตั้งตัวมาก่อน อย่างเช่น กรณีของการถูกเลิกจ้างหลังจากบริษัทที่ทำงานอยู่ประสบกับผลกระทบของโควิด-19 อย่างรุนแรง ทำให้ไม่สามารถว่าจ้างได้ต่อ หรือในกรณีของเจ้าของธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากรายได้ที่หายไปหลังจากเกิดการแพร่ระบาดโควิด-19 ทำให้ไม่มีรายได้ที่เพียงพอมาชำระคืนหนี้ และเป็นผลให้เครดิตของตัวเองเสียโดยเกิดจากเหตุสุดวิสัย

อย่างไรก็ตาม การพิจารณาในเรื่องเครดิตบรูโรให้มีการละเว้นในช่วงโควิด-19 จะต้องมีการพิจารณาสาเหตุของการผิดนัดชำระหนี้ที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 เท่านั้น และเป็นสาเหตุที่สมเหตุสมผลที่สามารถนำมาประกอบการพิจารณาละเว้นได้ รวมถึงการพิจารณาในบางกลุ่มอาชีพที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ในช่วงกว่า 2 ปี โดยตรง ซึ่งในเรื่องเครดิตบูโรเป็นสิ่งที่มองว่าจะเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ทำให้คนที่สามารถฟื้นกลับมาได้และอยากมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง สามารถเข้าถึงการกู้ยืมสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้ และมีความมั่นใจในการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น เป็นผลบวกต่อภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยที่ในปัจจุบันสถาบันการเงินค่อนข้างให้ความสำคัญมากกับเรื่อง Credit Scrolling และความสามารถในการชำระหนี้

โดยนโยบายแรกนี้เป็นนโยบายด้านความร่วมมือกับสถาบันการเงินในการช่วยเหลือให้คนที่ได้รับผลกระทบ และสามารถฟื้นกลับขึ้นมาได้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น ซึ่งจะเป็นนโยบายที่ดำเนินการควบคู่ไปกับนโยบายที่ร่วมมกับสถาบันการเงินของนายกสมาคมอาคารชุดคนก่อน ที่มีโครงการรวมหนี้ ที่ยังคงดำเนินต่อไป เพื่อเป็นอีกหนึ่งนโยบายในการที่ทำให้คนมีบ้านได้ง่ายมากขึ้น และเข้าถึงสินเชื่อในระบบที่มีต้นทุนต่ำได้มากขึ้น และเป็นนโยบายที่ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยให้กับผู้กู้ ที่มีหนี้ระยะสั้นที่ดอกเบี้ยสูง นำมารวมกับหนี้ระยะยาวที่มีสินทรัพย์ค้ำประกัน เช่น บ้าน หรือรถยนต์ ที่มีอัตราดอกเบี้ยไม่สูง ทำให้อัตราดอกเบี้ยที่จ่ายปรับลดลงมา สามารถช่วยเหลือผู้กู้ได้ และเป็นปัจจัยที่ช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้นด้วยเช่นกัน

2.นโยบายในการสร้างความร่วมมือกับหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะในส่วนของกระทรวงแรงงาน ในการส่งผ่านนโยบายความร่วมมือกับสำนักงานประกันสังคม ที่มีฐานสมาชิกผู้ประกันตนอยู่เป็นจำนวนมาก ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ประจำ ที่ชำระเงินประกันสังคมในทุกเดือน ซึ่งกลุ่มดังกล่าวถือเป็นหนึ่งกลุ่มที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอยู่มาก

โดยเฉพาะกลุ่มบ้านหลังแรก ที่ยังเป็นโอกาสในการกระตุ้นให้เกิดการซื้อที่อาศัยกลับมาได้อย่างดี โดยที่อยากให้มีความร่วมมือในการที่ออกโครงการสนับสนุนจูงใจให้กลุ่มที่มีรายได้ประจำและเป็นสมาชิกประกันสังคมมาซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก ซึ่งอาจจะเป็นการสนับสนุนเงินดาวน์ หรือเงินสนับสนุนเมื่อผ่อนดาวน์ครบตามระยะเวลาที่กำหนด คล้ายคลึงกับโครงการบ้านหลังแรก หรือโครงการรถคันแรก ซึ่งใช้เงินบางส่วนจากเงินกองทุนประกันสังคมมาสนับสนุน และจำกัดราคาซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมหลังแรกไม่เกิน 5 ล้านบาท

3.นโยบายในการเพิ่มความสะดวกและจูงใจให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยมากขึ้น ซึ่งถือเป็นหนึ่งในกลไกที่ช่วยฟื้นฟูตลาดคอนโดมิเนียมให้กลับมาฟื้นตัวได้ดีขึ้น และดึงดูดเงินจากต่างชาติเข้ามาในประเทศได้มากขึ้น ซึ่งการที่มีลุกค้าชาวต่างชาติเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในไทยถือเป็นส่วนเสริมที่มีนัยสำคัญต่อการขายคอนโดมิเนียมในประเทศ โดยที่มีแนวคิดในการปรับเปลี่ยนรูปแบบการให้สิทธิการพำนักอาศัยของช่าวต่างชาติที่ซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศในระยะยาวมากขึ้นราว 10 ปี (Permanent Residence Visa) และให้สิทธิการขอสัญชาติไทย คล้ายกับการให้ Green Card จากที่ในปัจจุบเป็นการขอ Thailand Elite Card เพื่อจูงใจการเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยของชาวต่างชาติมากขึ้น

“ตอนนี้วิกฤตโควิด-19 ก็ได้ผ่านพ้นไปแล้ว เศรษฐกิจก็ทยอยกลับมาดีขึ้น รวมถึงกำลังซื้อด้วยเช่นกันที่ค่อยฟื้นกลับมา ก็เป็นช่วงเวลาที่จะต้องหาแนวทางในการฟื้นฟูตลาดคอนโดมิเนียมให้ฟื้นกลับมาด้วย เพื่อช่วยผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมให้กลับมาฟื้นตัว ซึ่งผมต้องพยายามวางแนวทางนโยบายที่มาช่วยพลิกฟื้นตลาดคอนโดมิเนียมอย่างเหมาะสมที่สุด และทุกคนได้รับประโยชน์ร่วมกัน ทำให้ผู้ประกอบการทุกคนสามารถเดินหน้าไปต่อได้ หลังจากฟันฝ่าอุปสรรคมากว่า 2 ปี” นายพีระพงศ์ กล่าว

สำหรับแนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมในปี 65 มองว่าฟื้นตัวกลับมาได้เล็กน้อย แต่ยังไม่สามารถกลับขึ้นไปใกล้เคียงกับปี 62 ก่อนเกิดโควิด-19 แม้ว่าในช่วงไตรมาส 1/65 หลายๆบริษัทอสังหาริมทรัพย์จะประกาศยอดขายในไตรมาสแรกที่ผ่านมาออกมาดีถ้วนหน้า แต่ส่วนใหญ่ยังมาจากยอดขายโครงการแนวราบ ที่เป็นปัจจัยหนุนหลัก ยอดขายคอนโดมิเนียที่ฟื้นกลับมาส่วนใหญ่ยังคงเป็นการขายโครงการพร้อมอยู่ในสต็อกของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่มียอดขายเข้ามาแทนโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ ซึ่งจะเห็นว่าในปีนี้ผู้ประกอบการที่มีโครงการคอนโดมิเนียมยังคงเดินหน้าระบายสต็อกต่อเนื่อง และแนวโน้มของสต็อกคอนโดมิเนียมก็ทยอยลดลงไปมากแล้ว และจะเริ่มเห็นการกลับมาเปิดโครงการใหม่ ที่เป็นปัจจัยช่วยกระตุ้นตลาดคอนโดมิเนียมได้อีกครั้ง

ขณะที่กลุ่มลุกค้าชาวต่างชาติที่กลับมาซื้อยังไม่กลับมาเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 65 ยังขาดปัจจัยหนุนจากลูกค้าชาวต่าชาติ ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมยังไม่กลับมาฟื้นตัวได้มาก แต่หลังจากการเริ่มผ่อนคลายมาตรการเข้าประเทศ และเปิดประเทศอย่างเต็มที่แล้ว จะทำให้ลูกค้าชาวต่างชาติเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยมากขึ้น ซึ่งจะเห็นชัดเจนในปี 66 ผนวกกับการหันกลับมาซื้อโครงการคอนโมิเนียมของคนในประเทศอีกครั้ง จะทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมกลับมาฟื้นตัวขึ้นไปใกล้เคียงกับระดับปี 62 ก่อนเกิดโควิด-19 ได้ภายในปี 66

นอกจากนี้ทางสมาคมอาคารชุดไทยยังต้องมีการให้ความรู้ในการช่วยสมาชิกผู้ประกอบการในการปรับตัวพัฒนาสินค้าคอนโดมิเนียมให้ตอบโจทย์และเข้าถึงความต้องการการอยู่อาศัยในคอยโดมิเนียมของคนในปัจจุบันมากขึ้น โดยเฉพาะรูปแบบการพัฒนาห้องพักอาศัยที่พยายมทำความเข้าใจกับพฤติกรรมที่เปลี่ยนแปลงไป และทำให้มีจุดเด่นในการอยู่อาศัยคอนโดมิเนียมที่คล้ายกับการอยู่บ้านมากขึ้น อย่างเช่น การพัฒนาห้องพักอาศัยแบบลอฟท์ที่มี 2 ชั้น เพดานสูง 4 เมตร ระดับราคาตั้งแต่ 2.5 ล้านบาท รวมถึงการเลือกทำเลที่มีศักยภาพและมีความต้องการในการอยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งยังเป็นปัจจัยที่สำคัญในการพัฒนาคอนโดมิเนียม

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่การพัฒนาคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญ คือ การควบคุมต้นทุนการพัฒนาคอนโดมิเนียยมอย่างมีประสิทธิภาพ หลังจากที่แนวโน้มของราคาต้นทุนการก่อสร้าง ค่าแรง อัตราดอกเบี้ย และราคาที่ดินมีแนวโน้มจะสูงขึ้นหลังจากผ่านพ้นวิกฤติโควิด-19 ไปแล้ว ทำให้การเลือกออกแบบส่วนกลางในบางประเภทอาจจะมีความจำเป็นต้องตัดหรือลดถอนออกไป เพื่อทำให้ยังสามารถทำราคาขายที่จับต้องได้ และการเลือกซื้อที่ดินในราคาที่ไม่สูงมากเกินไป ซึ่งจะเห็นการขยับขยายการพัฒนาคอนโดมิเนียมที่เริ่มออกนอกเมืองตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายมากขึ้น เพื่อเป็นทางเลือกที่เข้าถึงกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีความต้องการขยับขยายที่อยู่ในบ้านออกมา แต่ยังอยู่ใกล้รถไฟฟ้าที่เดินทางสะดวก

ขณะที่แนวโน้มของการปรับขึ้นราคาขายโครงการใหม่ในปัจจุบันมีแนวโน้มที่จะเริ่มเห็นราคาขายในโครงการใหม่ๆที่เปิดตัวออกมาเพิ่มขึ้นราว 15% ซึ่งเป็นไปตามต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก 10-15% จากภาวะปัจจุบันที่ราคาน้ำมัน และค่าวัสดุก่อสร้างปรับเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการจะต้องมีการปรับราคาขายเพิ่มขึ้นเพื่อให้สอดคล้องกับต้นทุนที่เพิ่มขึ้นมา แม้ว่าราคาที่ดินจะยังเป็นต้นทุนเดิม และในส่วนของราคาที่ดินคาดว่าในปีนี้คาดว่าจะเห็นการปรับเพิ่มขึ้นราว 3-4% หลังจากที่ภาวะเศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัวขึ้น และผู้ประกอบการเริ่มมองหาซื้อที่ดินใหม่รองรับการพัฒนาโครงการในอนาคต และในปี 66 คาดว่าจะเห็นราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 7-8% จากการที่สถานการณ์ต่างๆกลับสู่ภาวะปกติ โดยที่มองว่าคนที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยและมีความพร้อมในปีนี้ยังเป็นโอกาสของผู้ซื้อที่สามารถซื้อคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ได้ในราคาที่ดีอยู่ แม้ว่าอาจจะมีการปรับขึ้นราคามาเล็กน้อยจากปีก่อนในบางทำเลและบางโครงการ