คัด 4 หุ้นอสังหาฯ พีอีต่ำ 10 เท่า จับตายอดโอนปี 66 ดันกำไรนิวไฮต่อเนื่อง!

บริษัทหลักทรัพย์ ทรีนีตี้ จำกัด ระบุในบทวิเคราะห์ว่า คาดผลการดำเนินงานของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในงวดไตรมาส 4/65 ยังสามารถเติบโตได้ทั้งเทียบไตรมาสก่อนหน้า และเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน จากยอด Backlog ที่อยู่ในระดับสูงทั้งโครงการแนวราบที่ทยอยเปิดตัวในช่วง 11 เดือนปี 2565 และคอนโดสร้างเสร็จใหม่พร้อมโอน ที่สามารถทำยอดขายได้สูงกว่าช่วง Presales โดยคาดว่า AP, SIRI, LH และ SPALI จะมีผลประกอบการดีต่อเนื่อง

โดยยอดพรีเซล(Presales) และยอดโอนในไตรมาส 4/65 คาดว่าจะมาจาก Demand ที่สูงขึ้น หลังจากมาตรการต่างๆจะสิ้นสุด 31 ธ.ค65 อาทิ ยกเลิกมาตรการผ่อนปรน LTV เนื่องจากธปท.มองว่าเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มฟื้นตัวได้อย่างชัดเจนและทั่วถึงมากขึ้น ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่อง ทั้งฝั่งของอุปสงค์และอุปทาน โดยจะกลับมาใช้เกณฑ์การปล่อยกู้เดิม

ดังนั้นซึ่งการยกเลิกผ่อนปรนมาตรการดังกล่าว คาดว่าจะส่งผลบวกต่อยอดขายและโอนในช่วงไตรมาส 4/65 เพื่อให้ทันใช้เกณฑ์เดิม แต่จะเป็นผลลบต่อ Sentiment ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 66 เป็นต้นไป เนื่องจากในช่วง 20 ต.ค.64 ถึง 31 ธ.ค.65 ที่มีการผ่อนปรนมาตรการ LTV ช่วยให้สามารถขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้100% สำหรับทุกระดับราคาและทุกสัญญา และเมื่อกลับมาใช้มาตรการเดิมจะมีผลกระทบต่อยอดขายและโอนปี 66 เป็นต้นไป

เนื่องจากผู้ซื้อจะต้องมีความพร้อมในฐานะทางการเงินเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากจะสามารถกู้ได้ในอัตราส่วนจาก 100% มาอยู่ที่ 70%-90% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท และกลุ่มที่มีสัญญาสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 สัญญา โดย Developer ที่มีบ้านราคา 2-5 ล้านบาท คาดว่าจะได้รับผลกระทบสูงกว่าเนื่องจากเป็นกลุ่มที่พึ่งพาสินเชื่อและยอดปฏิเสธสินเชื่อสูง (ได้แก่ LPN และ PSH)

อย่างไรก็ดีเรามองว่ากลุ่ม Developer ที่มีสัดส่วนลูกค้าเงินสดและกลุ่มลูกค้าระดับบนสูง จะมี Rejection rate ต่ำและได้รับผลกระทบจากการยกเลิกผ่อนปรนมาตรการ LTV ต่ำกว่า โดยคาดไตรมาส 4/65 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ราว 7 หมื่นล้านบาท เป็นสัดส่วนโครงการแนวราบที่ 75% และคอนโดที่ 25%

สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ปี 65 จากรายงานล่าสุดของ AREA ในช่วงเดือนพ.ย.65 มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่จำนวน 382 โครงการ ปรับตัวสูงขึ้น 3% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน มีจำนวนหน่วยขายรวม 116,701 หน่วย ปรับตัวเพิ่มขึ้น 25% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน และมีมูลค่าโครงการเพิ่มขึ้น 58,238 ล้านบาท เติบโต 21%เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน

โดยการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงเดือนพ.ย.65 มีสัดส่วนหลัก (จากจำนวนยูนิต)ในช่วงราคา 1-2 ล้านบาท มีจำนวน 6,635 หน่วย (40%) และรองลงมาเป็นกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวน 4,506 หน่วย (27%) แต่กลุ่มที่มีมูลค่าในการเปิดขายสูงที่สุดได้แก่กลุ่มที่มีระดับราคาเกิน 5 ล้านบาทที่มีมูลค่าโครงการ 15,504 ล้านบาท หรือนับเป็น 31% ของมูลค่าอสงัหาริมทรัพย์ที่เปิดขายใหม่ทั้งหมาในเดือนนี้ แต่มีอัตราการขายหรือTake Up rate ที่อ่อนตัวลงจากเดือนต.ค.65

ทั้งนี้ ข้อมูลจาก REIC คาดว่าปี 65 จะมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล ประมาณ 96,803 หน่วย มูลค่า 508,264 ล้านบาท ปรับตัวสูงขึ้น 87.9% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน และ132.1% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน ตามลำดับ โดยแบ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ 49,492 หน่วย มูลค่า 336,008 ล้านบาท และโครงการคอนโดจำนวน 47,311 หน่วย มูลค่า 172,256 ล้านบาท และคาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประมาณ 373,253 หน่วย มูลค่า 997,471 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.59% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน และ 5.61%เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน ตามลำดับ เป็นสัดส่วนจากการโอนโครงการแนวราบ 279,447หน่วย และโอนกรรมสิทธิ์คอนโด 93,806 หน่วย

ส่วนปี 66 ปัจจัยบวกและลบคละกันไป คาดยอดโอนและกำไรสุทธิของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์สามารถเติบโตได้ต่อเนื่อง แต่เป็นการเติบโตในอัตราที่ต่ำกว่าปี 65 เนื่องจากมีปัจจัยกดดันตลาดโดยรวมอยู่หลายประการ ได้แก่

1.การยกเลิกมาตรการผ่อนปรน LTV ที่คาดว่าส่งผลให้มีผลต่อการตัดสินใจกู้สินเชื่อ เนื่องจากสัญญากู้ที่ 2 เป็นต้นไป จะสามารถกู้ได้ที่ 70-90% จากเดิมที่สามารถกู้ได้ 100% ในช่วงผ่อนปรนมาตรการ

2.จากมติครม.เมื่อวันที่ 20 ธ.ค. 65 ให้ลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ จากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 1 ซึ่งจากเดิม มีการลดเหลือร้อยละ 0.01 ส่งผลให้ Developer และลูกค้าจะมีภาระค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นเล็กน้อย อย่างไรก็ดี ยังคงลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิมร้อยละ 1 เหลือร้อยละ 0.01 (เฉพาะการโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน)

สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์และห้องชุด (ทั้งบ้านมือ 1 และมือ 2) เฉพาะที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านนบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อสัญญา โดยไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วนตั้งแต่วันที่กฎหมายมผลใช้บังคับถึงวันที่31 ธ.ค.66

3.การปรับตัวสงูขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ส่งผลกระทบต่อภาระดอกเบี้ยจ่ายจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยกดดัน Purchasing Power และ Demand ต่อการซื้อที่อยู่อาศัย และ Cost of Debt สูงขึ้นส่งผลให้กดดันอัตราการทำกำไรของ Developer

4.อัตราเงินเฟ้อและค่าแรงขั้นต่ำที่สูงขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้นกดดัน Gross Margin

5.Backlog โครงการคอนโดลดลง เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา แต่ละ Developer มีการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่น้อยกว่าค่าเฉลี่ยในอดีต ในขณะที่ ANAN และ QH ไม่ได้ทำการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ ส่งผลให้คอนโดสร้างเสร็จใหม่พร้อมโอนในปี 66 ลดลง

ปัจจัยบวกส่งเสริมการเติบโต

1.จากมติครม.เมื่อวันที่20 ธ.ค. 65 ให้ลดภาษีในอัตราร้อยละ 15 ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้ สำหรับการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ของปีภาษี พ.ศ.66 ที่จะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของทั้งผู้ซื้อ และ Developer ที่มี Land bank รอการพัฒนา

2.การกลับมาของชาวต่างชาติจะช่วยกระตุ้นยอดซื้อในกลุ่มคอนโดที่ Demand ห่างหายไป 3 ปี

3.คาดการเปิดตัวโครงการใหม่ปี 66 สามารถเติบโตได้ Single Digit โดยที่คาดว่า AP,SIRI และ SPALI จะมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ที่ Aggressive กว่ากลุ่ม เนื่องจากสามารถเพิ่ม Market share ได้ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา

4.คาดการใช้ Pricing และ Promotion ในการเพิ่มยอดขายและโอนจะลดลงเมื่อเทียบกับปี 64-65 ส่งผลให้คาดว่า Margin จะสูงขึ้น 

ปัจจุบันหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เทรดอยู่ที่ค่าเฉลี่ย P/E ที่ 8.5 เท่า ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในอดตีที่ 10 เท่า แนะนำ Selective Buy จาก Developer ที่มีการเติบโตของกำไร และทำระดับนิวไฮได้ต่อเนื่อง ได้แก่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP,บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI และ Developer ที่มีการจ่ายเงินปันผลดี ได้แก่ บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH และ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI