REIC ชี้อสังหาฯ ครึ่งหลังปี 66 ฟื้นตัว จ่อรับดีมานด์ต่างชาติพุ่ง

วันที่ 28 ธันวาคม 2565 ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. หรือ REIC เปิดเผยว่า ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศ ในไตรมาส 3/65 มีจำนวน 2,860 หน่วย เพิ่ม 62.9% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

ซึ่งจำนวนหน่วยเพิ่มสูงสุดในรอบ 5 ไตรมาส นับจากไตรมาส 3/64 และมีจำนวนหน่วยที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยรายไตรมาสในช่วง 3 ปี ที่เกิดโควิด-19 (ปี 2563 – 2564) 36.7% ที่มีจำนวนเฉลี่ย 2,092 หน่วย/ไตรมาส

สำหรับมูลค่าการโอนอยู่ที่ 14,668 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 58.2% เมื่อเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อน เป็นมูลค่าเพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบ 7 ไตรมาส นับจากไตรมาส 1/64 และเพิ่มสูงกว่าค่าเฉลี่ยในช่วง 2 ปีในยุคโควิดที่มีมูลค่าเพียงไตรมาสละ 9,979 ล้านบาท/ไตรมาส

ส่วนยอดโอนสะสมในช่วง 9 เดือนแรก (มกราคม-พฤศจิกายน 2565) มีจำนวน 7,290 หน่วย เพิ่มขึ้น 19.0% มูลค่า 36,986 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 24.3%

โดยมีพื้นที่โอนกรรมสิทธิ์ 337,914 ตร.ม.เพิ่มขึ้น 28.3% แสดงให้เห็นว่า ตลาดห้องชุดคนต่างชาติในภาพรวมน่าจะมีการฟื้นตัวขึ้นแล้ว

โดยรายละเอียดในไตรมาส 3/65 มีสัดส่วน “หน่วยโอน” 9.7% เพิ่มสูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีสัดส่วน 9.3% เพียงเล็กน้อย “มูลค่าโอน” มีสัดส่วน 18.6% เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีสัดส่วนโอน16.7% ส่วน “พื้นที่ห้องชุด” มีสัดส่วน 12.9% เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีสัดส่วน 12.0% และข้อมูลน่าสนใจ ไตรมาส 3/65 มีการโอนห้องชุดให้คนต่างชาติเป็นห้องชุดใหม่ 69.3% (เพิ่มขึ้นเทียบกับไตรมาส 2/65) กับห้องชุดมือสอง 30.7%

ด้านมูลค่าการโอนห้องชุดใหม่มีสัดส่วน 77.1% ห้องชุดมือสอง 22.9% ซึ่งในส่วนพื้นที่ตารางเมตร มีมูลค่าการโอนเป็นห้องชุดใหม่ 61.9% ห้องชุดมือสอง 38.1%

ทั้งนี้ สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติเพิ่มมากขึ้นทั้ง “จำนวนหน่วย-มูลค่า-พื้นที่” โดยมีข้อสังเกตว่า คนต่างชาติอาจมีความต้องการห้องชุดใหม่เพิ่มมากขึ้นและความต้องการอยู่ในทำเลพื้นที่ชั้นใน กลุ่มลูกค้านอกจากจีนแล้ว ยังได้รับความสนใจจากผู้ซื้อรัสเซีย สหรัฐอเมริกา อังกฤษ เยอรมัน และฝรั่งเศส ตามลำดับ

สำหรับในไตรมาส 3/65 ห้องชุดที่มีการโอนให้คนต่างชาติมากที่สุด อยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จำนวน 1,247 หน่วย คิดเป็น 43.6% ของ 2,860 หน่วย รองลงมาราคา 3-5 ล้านบาท 784 หน่วย สัดส่วน 27.4%, ราคา 5-7.5 ล้านบาท 395 หน่วย คิดเป็น 13.8%

ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป 260 หน่วย คิดเป็น 9.1% และราคา 7.5-10 ล้านบาทมี 174 หน่วย คิดเป็น 6.1% ไฮไลต์คือ ห้องชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่ชาวต่างชาติส่วนใหญ่นิยมโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ปี 2561 ถึงปัจจุบัน

สำหรับขนาดพื้นที่ห้องชุดยอดนิยมของคนต่างชาติในไตรมาส 3/65 พบว่า พื้นที่ 31-60 ตารางเมตร (ประเภท 1-2 ห้องนอน) มีมากสุด 1,340 หน่วย สัดส่วน 46.9% รองลงมาพื้นที่ไม่เกิน 30 ตารางเมตร (สตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน) 998 หน่วย คิดเป็น 34.9% ถัดมาคือ พื้นที่ 61-100 ตารางเมตร (2 – 3 ห้องนอนขึ้นไป) 359 หน่วย คิดเป็น 12.6% และพื้นที่มากกว่า 100 ตารางเมตร (3 ห้องนอนขึ้นไป) มี 163 หน่วย คิดเป็น 5.7% ตามลำดับ

สถิติปี 2561-ปัจจุบัน พบว่า ห้องชุดขนาดไม่เกิน 60 ตารางเมตรคนต่างชาตินิยมมากที่สุด มีสัดส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์สูงกว่า 80% ในแต่ละไตรมาส

โดยสถิติ 9 เดือนแรก (มกราคม – กันยายน 2565) พบว่า “ลูกค้าจีน” มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุด 3,562 หน่วย คิดเป็น 48.9% ของหน่วยโอนทั่วประเทศ มีท็อป 4 สัญชาติ ได้แก่ รัสเซีย จำนวน 420 หน่วย คิดเป็น 5.8%, สหรัฐอเมริกา 375 หน่วย 5.1%, อังกฤษ 267 หน่วย 3.7% และเยอรมัน 231 หน่วย 3.2%

ในด้านมูลค่าโอน 9 เดือนแรก พบว่า ลูกค้าจีนรับโอนมูลค่าสูงสุด 17,943 ล้านบาท สัดส่วน 48.5% ของมูลค่าทั้งหมด

รองลงมาคือ สหรัฐอเมริกา 1,611 ล้านบาท 4.4%, ฝรั่งเศส 1,431 ล้านบาท 3.9%, รัสเซีย 1,361 ล้านบาท 3.7% และสหภาพพม่า 1,342 ล้านบาท คิดเป็น 3.6%

ทั้งนี้ สถิติ 9 เดือนแรก มีข้อสังเกตว่า ลูกค้าจีนมีจำนวน 3,562 คน สัดส่วน 48.9% มูลค่า 17,943 ล้านบาท คิดเป็น 48.5% ของชาวต่างชาติที่โอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด

ซึ่งเป็นประเด็นที่น่าสนใจว่า ลูกค้าจีนมีการโอนลดลงเหลือไม่เกิน 50% เทียบกับปีก่อนหน้าที่มีสัดส่วนการโอน 55-60% ซึ่งคาดว่ารับผลกระทบจากนโยบายซีโร่โควิดในประเทศจีนในช่วงที่ผ่านมา

ขณะเดียวกัน กลุ่มผู้รับโอนกรรมสิทธิ์จากรัสเซีย ยุโรป สหรัฐ เริ่มมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นกว่าปีก่อน รวมทั้งลูกค้าจากกลุ่มอาเซียนแม้จะมีหน่วยและมูลค่าการซื้อไม่มากนัก แต่มีสัดส่วนการโอนปรับเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะ “เมียนมาร์, กัมพูชา, ลาว, เวียดนาม, มาเลเซีย”

ดังนั้น แนวโน้มจีนเปิดประเทศ 8 มกราคม 2566 น่าจะช่วยให้ตลาดอาคารชุดไทยได้รับอานิสงส์จากกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติให้กลับมาเติบโตได้อีกครั้งหนึ่ง

อย่างไรก็ตาม REIC สำรวจพบว่า 9 เดือนแรกปีนี้ ต่างชาติโอนห้องชุดขนาดเฉลี่ย 46.4 ตารางเมตร/หน่วย มูลค่าเฉลี่ย 5.1 ล้านบาท/หน่วย หรือตารางเมตรละ 109,454 บาท

ทั้งนี้ ท็อป 10 สัญชาติที่มีจำนวนหน่วยโอนสูงสุด ได้แก่ สหภาพพม่า เฉลี่ย 7.1 ล้านบาทต่อหน่วย และอินเดีย โอนห้องชุดขนาดใหญ่ที่สุดเฉลี่ย 70.7 ตารางเมตร

โดยลูกค้าจีน มีมูลค่าการโอนเฉลี่ย 5.0 ล้านบาท/หน่วย และพื้นที่ห้องชุดรับโอนเฉลี่ย 39.0 ตารางเมตร/หน่วย ข้อมูลท็อป 5 จังหวัดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคนต่างชาติสูงสุดในช่วง 9 เดือนแรกปี 2565 ได้แก่ กรุงเทพฯ, ชลบุรี, สมุทรปราการ, ภูเก็ต และเชียงใหม่ โดย “กรุงเทพฯ” มีจำนวน 3,325 หน่วย คิดเป็น 45.6% กับ “ชลบุรี” จำนวน 2,155 หน่วย คิดเป็น 29.6% ทำให้มีสัดส่วนหน่วยโอนรวมกัน 75.2% ของทั่วประเทศ

ส่วนท็อป 5 จังหวัดที่มีมูลค่าโอนสะสมมากที่สุด ได้แก่ กรุงเทพฯ, ชลบุรี, ภูเก็ต, สมุทรปราการ และเชียงใหม่ โดย “กรุงเทพฯ” โอนมูลค่า 25,030 ล้านบาท คิดเป็น 67.7% กับ “ชลบุรี” มูลค่า 6,181 ล้านบาท คิดเป็น 16.7% ทำให้ทั้ง 2 จังหวัดมีสัดส่วนมูลค่าโอรรวมกัน 84.4% ของทั่วประเทศ

ดร.วิชัยกล่าวว่า สถิติ 9 เดือนแรกปี 2565 แม้ดีขึ้นกว่าช่วงเดียวกันของปี 2564 แต่ยังต่ำกว่ายุคก่อนโควิด โดยช่วงโควิด 1- 2 ปีที่ผ่านมา ห้องชุดมือสองมีการโอนให้คนต่างชาติมากกว่า 30%

ขณะที่ล่าสุด จีนเปิดประเทศ 8 มกราคม 2566 แต่ผู้ที่จะเดินทางเข้าจีนต้องตรวจโควิดเข้มข้นแบบ PCR ก่อนขึ้นเครื่องจากประเทศต้นทางเป็นเวลา 48 ชั่วโมง และการอนุญาตให้คนจีนเดินทางออกนอกประเทศอย่างค่อยเป็นค่อยไปอีกครั้งในเร็ว ๆ นี้ เป็นปัจจัยบวกสำหรับตลาดห้องชุดในไทย

อย่างไรก็ตาม ดร.วิชัยมีข้อคิดเห็นว่า การกลับเข้ามาของนักท่องเที่ยวชาวจีน จะมีการซื้อห้องชุดเท่ากับช่วงก่อนเกิดโควิดหรือไม่ เป็นเรื่องที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด เนื่องจากปี 2565 ลูกค้าจีนโอนต่ำกว่า 50% จากเดิมเคยโอนสูงกว่า 60%

นอกจากนี้ ภาวะเศรษฐกิจของจีนได้รับผลกระทบจากการล็อกดาวน์ประเทศ ผลกระทบวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ในจีน และนโยบายเศรษฐกิจจีนที่มุ่งเน้นการบริโภคในประเทศมากขึ้น อาจสรุปได้ว่า จีนเปิดประเทศส่งผลดีต่อภาคการท่องเที่ยวทันที แต่อสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะได้รับผลดีอย่างชัดเจนในช่วงครึ่งปีหลัง 2566