ทริสฯคงอันดับเครดิตองค์กรและแนวโน้ม SENA ที่ “BBB-/Stable”

ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัทเสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA ที่ระดับ “BBB-” ด้วยแนวโน้ม “Stable” หรือ “คงที่”อันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานที่เป็นที่ยอมรับของบริษัทในตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในระดับราคาปานกลางถึงต่ำ ตลอดจนผู้บริหารระดับสูงที่มีประสบการณ์ในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงรายได้ที่คาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้น และอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่คาดว่าจะลดลงภายหลังจากการเพิ่มทุน

อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากฐานรายได้ที่ค่อนข้างเล็กเมื่อเปรียบเทียบกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่นที่ได้รับการจัดอันดับเครดิต รวมถึงความสามารถในการทำกำไรที่ลดลงซึ่งเป็นผลมาจากค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่อยู่ในระดับที่สูง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง ตลอดจนความกังวลในภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศที่ชะลอตัว และระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงด้วย          

แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะสามารถพัฒนาและส่งมอบโครงการในปัจจุบันและในอนาคตได้ตามแผน แม้บริษัทจะมีแผนการขยายธุรกิจ แต่ก็คาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนจะอยู่ที่ประมาณ 55%-60% ในขณะที่อัตราส่วนกำไรคาดว่าจะอยู่ในระดับที่สูงกว่า 15%

อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากระดับปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม ผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินที่อ่อนแอลงในช่วงการขยายธุรกิจอาจส่งผลให้มีการปรับลดอันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตได้

SENA ก่อตั้งในปี 2536 โดยนายธีรวัฒน์ ธัญลักษณ์ภาคย์ และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2552 ณ เดือนตุลาคม 2558 ตระกูลธัญลักษณ์ภาคย์ยังคงเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัท โดยมีสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัท 49% บริษัทเน้นธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย สินค้าของบริษัทมีทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารพาณิชย์ โดยเน้นระดับราคาปานกลางถึงต่ำที่ราคาเฉลี่ย 1.7 ล้านบาทต่อยูนิตสำหรับคอนโดมิเนียม และ 4.8 ล้านบาทต่อหลังสำหรับบ้านจัดสรร

ณ เดือนกันยายน 2558 โครงการซึ่งอยู่ในระหว่างการพัฒนาและขายของบริษัทประกอบด้วยคอนโดมิเนียม 11 โครงการและบ้านจัดสรร 8 โครงการซึ่งมีมูลค่าโครงการทั้งหมดเท่ากับ 15,000 ล้านบาท โดยคอนโดมิเนียมคิดเป็น 80% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด ที่เหลือเป็นบ้านจัดสรร ทั้งนี้ โครงการของบริษัทมีมูลค่าเหลือขาย (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) ประมาณ 8,000 ล้านบาท และมียอดขายรอการรับรู้รายได้ (Backlog) จำนวน 2,700 ล้านบาทซึ่งจะโอนในช่วงที่เหลือของปี 2558 ถึงปี 2560 โดย Backlog เกือบทั้งหมดมาจากโครงการคอนโดมิเนียม ยอดขายของบริษัทอยู่ที่ประมาณ 2,400 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2556-2557 และเพิ่มขึ้นเป็น 2,606 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2558 ซึ่งเป็นผลมาจากยอดขายของโครงการ The Niche Pride Petchaburi  

ฐานรายได้ของบริษัทมีขนาดเล็กกว่าผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิต โดยรายได้ของบริษัทเท่ากับ 1,600-2,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2554-2556 และเพิ่มขึ้นเป็น 2,700 ล้านบาทในปี 2557 รายได้ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2558 เท่ากับ 1,457 ล้านบาท ลดลง 14% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ทั้งนี้ บริษัทมี Backlog มูลค่า 450 ล้านบาทที่จะส่งมอบในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2558 ดังนั้น จึงคาดว่ารายได้ของปี 2558 จะอยู่ที่ประมาณ 2,000 ล้านบาท ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีการเปิดโครงการใหม่มูลค่าระหว่าง 3,000-4,000 ล้านบาทต่อปี ดังนั้น จึงคาดว่ารายได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้าของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 3,500-4,500 ล้านบาทต่อปี

ในช่วงปี 2558 บริษัทได้ขยายไปยังธุรกิจใหม่หลายประเภท โดยในเดือนตุลาคม 2558 บริษัทซื้อหุ้นสามัญจำนวน 99.9995% ของ บริษัท เสนาโซล่าร์ เอนเนอร์ยี่ จำกัด (ชื่อเดิมคือ บริษัท ที ที รีนิวเอเบิ้ล เอนเนอร์ยี่ จำกัด) จากบุคคลที่เกี่ยวข้องเพื่อขยายกิจการไปธุรกิจพลังงานแสงอาทิตย์ บริษัทเสนาโซล่าร์ เอนเนอร์ยี่ ได้จัดตั้งกิจการร่วมค้าเพื่อดำเนินธุรกิจโรงไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์แบบติดตั้งบนพื้นดิน (โซล่าร์ฟาร์ม) กับ บริษัท บี. กริม เพาเวอร์ จำกัด โดยบริษัทเสนาโซล่าร์ เอนเนอร์ยี่ ถือหุ้นในสัดส่วน 51% และบริษัท บี. กริม เพาเวอร์ ถือหุ้นในสัดส่วน 49% โครงการโซล่าร์ฟาร์มมีกำลังการผลิตรวม 46.5 เมกะวัตต์ และคาดว่าจะเริ่มดำเนินการผลิตเชิงพาณิชย์ได้ภายในเดือนธันวาคม 2558

นอกจากนี้ บริษัทเสนาโซล่าร์ เอนเนอร์ยี่ ยังได้จัดตั้งกิจการร่วมค้าเพื่อประกอบธุรกิจให้บริการด้านการออกแบบวิศวกรรม การจัดหาเครื่องจักรและอุปกรณ์ และการก่อสร้าง (Engineering, Procurement, and Construction — EPC) สำหรับการติดตั้งแผงโซล่าร์เซลล์บนหลังคาสิ่งปลูกสร้างกับ บริษัท เอท โซล่าร์ จำกัด ด้วย โดยบริษัทเสนาโซล่าร์ เอนเนอร์ยี่ ถือหุ้นในสัดส่วน 46% และบริษัทเอท โซล่าร์ ถือหุ้นในสัดส่วน 54% ทั้งนี้ งานติดตั้งแผงโซล่าร์เซลล์บนหลังคาชุดแรกจะแล้วเสร็จภายในเดือนธันวาคม 2558 นอกจากนี้ บริษัทเสนาโซล่าร์ เอนเนอร์ยี่ ยังติดตั้งแผงโซล่าร์เซลล์ขนาดกำลังการผลิต 0.75 เมกะวัตต์บนหลังคาโกดังเก็บสินค้าของตนเองที่ซอยสุขุมวิท 50 ด้วย ซึ่งโครงการนี้เริ่มดำเนินการผลิตเชิงพาณิชย์ไปแล้วตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2558

อนึ่ง เงินลงทุนทั้งหมดของบริษัทเสนาโซล่าร์ เอนเนอร์ยี่ ในธุรกิจพลังงานแสงอาทิตย์มีมูลค่าประมาณ 1,800 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ณ ปัจจุบัน รายได้จากธุรกิจพลังงานแสงอาทิตย์ยังคงเป็นสัดส่วนที่น้อยมากเมื่อเทียบกับรายได้ทั้งหมดของบริษัท

นอกจากนี้ ในเดือนตุลาคม 2558 บริษัทยังได้จัดตั้งกิจการร่วมค้า บริษัท แอสไพเรชั่น วัน จำกัด เพื่อพัฒนาอาคารสำนักงานให้เช่าซึ่งมีที่ตั้งอยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าราชเทวี โดยผู้ถือหุ้นในกิจการร่วมค้าดังกล่าวประกอบด้วย บริษัท ไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (ถือหุ้นในสัดส่วน 60%) บริษัทเสนาดีเวลลอปเม้นท์ (25%) และ บริษัท แสงฟ้าก่อสร้าง จำกัด (15%) เงินลงทุนทั้งหมดของโครงการอยู่ที่ประมาณ 2,000 ล้านบาท โดยหุ้นส่วนแต่ละรายจะลงทุนตามสัดส่วนการถือหุ้น อาคารสำนักงานให้เช่าดังกล่าวกำหนดแล้วเสร็จและพร้อมให้เช่าในปี 2562

อัตราส่วนกำไร (ซึ่งคำนวณจากอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัทเท่ากับ 23%-25% ในช่วงปี 2553-2555 และลดลงเป็น 20% ในปี 2556 อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนกำไรปรับขึ้นมาเป็น 23% ในปี 2557 รายได้ที่ลดลงและค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่สูงส่งผลให้อัตราส่วนกำไรในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2558 ลดเหลือเพียง 17% ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนกำไรของบริษัทจะอยู่ในระดับที่สูงกว่า 15% ของรายได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้าแม้ว่าบริษัทมีแผนจะเปิดโครงการใหม่จำนวนมากก็ตาม

อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอ่อนแอลงตั้งแต่ปี 2556 โดยมีสาเหตุหลักมาจากการขยายธุรกิจ อัตราส่วนดังกล่าวเพิ่มขึ้นจาก 53% ณ เดือนธันวาคม 2556 เป็น 56% ณ เดือนกันยายน 2558 ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ที่ 1.3-1.4 เท่าในช่วงปี 2556 ถึง 9 เดือนแรกของปี 2558 บริษัทเพิ่มทุนจำนวน 550 ล้านบาทในเดือนพฤศจิกายน 2558 การมีขนาดฐานทุนที่ใหญ่ขึ้นและการส่งมอบคอนโดมิเนียมตึกสูงในช่วง 3 ปีข้างหน้าทำให้คาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 55%-60% และอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนจะอยู่ที่ 1.2-1.5 เท่า

ภาระหนี้ที่สูงขึ้นทำให้กระแสเงินสดของบริษัทอ่อนแอลง โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมลดลงเป็น 12% (ปรับเป็นอัตราส่วนเต็มปีด้วยตัวเลข 12 เดือนย้อนหลัง) ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2558 จาก 15%-17% ในช่วงปี 2556-2557 และ 20% ในปี 2555 อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายเท่ากับ 3-4 เท่าในช่วงปี 2556 ถึง 9 เดือนแรกของปี 2558 ลดลงจาก 8 เท่าในปี 2555 และ 12 เท่าในปี 2554 อย่างไรก็ตาม สภาพคล่องของบริษัทอยู่ในระดับที่ยอมรับได้ โดย ณ เดือนกันยายน 2558 บริษัทมีสภาพคล่องที่เพียงพอซึ่งรวมถึงเงินสดในมือจำนวนประมาณ 100 ล้านบาทและวงเงินกู้จากธนาคารซึ่งยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกจำนวนประมาณ 3,400 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทมีภาระหนี้สินที่ครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าประมาณ 2,400 ล้านบาท