โบรกเชียร์ซื้อ “5 หุ้นอสังหา” ชู LH-SPALI ปันผลสูง

บริษัทหลักทรัพย์ ทรีนีตี้ จำกัด ระบุในบทวิเคราะห์ คาดผลการดำเนินงานของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในงวดไตรมาส 4/66 ยังสามารถเติบโตได้จากไตรมาสก่อนหน้า จากการเปิดตัวโครงการที่เพิ่มของแต่ละผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และการทำโปรโมชั่นส่งเสริมการขายในช่วงปลายปี แต่คาดว่าจะปรับตัวลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนจากฐานที่สูงในช่วงไตรมาส 4/65 ที่มีการเร่งโอนก่อนที่จะเริ่มกลับมาใช้มาตรการ LTV ในช่วงไตรมาส 1/66

ประกอบกับยอดขายโครงการแนวราบในช่วง 9 เดือนแรกของปี 66 มีการรับตัวลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน จากปัจจัยกดดันต่างๆ ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น มาตรการ LTV ที่กลับมาช่วงไตรมาส 1/66 และโครงการแนวราบระดับไฮเอนด์หลายโครงการที่ปิดการขายและยังไม่มีโครงการใหม่มาทดแทน ส่งผลให้ยอดพรีเซลที่อ่อนตัวลงในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้กดดันยอดโอนในไตรมาส 4/66 ให้คาดว่าอ่อนตัวลงจากปีก่อน

ทั้งนี้จากรายงานล่าสุดของ AREA ในช่วงเดือนต.ค. 66 มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ 45 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายรวม 12,926 หน่วย และมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 81,131 ล้านบาท โดยกลุ่มคอนโดมีการเปิดตัวมากที่สุดทั้งในด้านจำนวนหน่วยและมูลค่าโครงการ โดยมีจำนวนหน่วย 12,926 หน่วย เป็นสัดส่วนคอนโดที่ 59.9%

รองลงมาได้แก่กลุ่มบ้านเดี่ยว 18.3% และอันดับสาม ได้แก่กลุ่มทาวน์โฮม 14.1% และจำนวนโครงการใหม่ในเดือนนี้ปรับตัวสูงขึ้นจากเดือนก.ย. 66 จำนวน 5,758 หน่วย (เดือนก.ย. 66 มีจำนวนโครงการใหม่ 7,168 หน่วย) หรือเพิ่มขึ้น 80.3% เนื่องจากเดือนนี้มีการเปิดตัวโครงการคอนโดเพิ่ิมขึ้น

สำหรับมูลค่าโครงการที่เปิดตัวใหม่อยู่ที่ 81,131 ล้านบาท ปรับตัวสูงขึ้นจากเดือนก.ย.66 จำนวน 31,261 ล้านบาท (เดือนก.ย.66 มีการเปิดตัวโครงการใหม่ มูลค่า 49,870 ล้านบาท) ปรับตัวสูงขึ้น 62.7% ประเภทที่มีมูลค่าการเปิดตัวมากเป็นอันหนึ่ง ได้แก่กลุ่มคอนโด ที่ 50.8% รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว 34.0% และอันดับสาม คือ ทาวน์โฮม ที่ 8.4%

สำหรับระดับราคาขายของที่อยู่อาศัยเปิดใหม่เดือนต.ค.66 มีกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีหน่วยขายรวม 39.1% รองลงมา คือ กลุ่มระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขาย 23.1% และกลุ่มระดับตั้งแต่ 5 ล้านบาท ขึ้นไปมีจำนวนหน่วยขาย 37.8% ซึ่งราคาขายเฉลี่ียต่อหน่วยของเดือนนี้จึงมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 6.277 ล้านบาทต่อหน่วย ปรับตัวลดลง 9.8% เทียบกับเดือนก่อน ด้าน Take Up Rate ในเดือนแรกของการเปิดขายอยู่ที่เฉลี่ย 14.4% ซึ่งเพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมาที่มีอัตราการขายได้ 9.3% ต่อเดือน

ด้านข้อมูลจาก REIC มีการรายงานยอดโอนกรรมสิทธิที่อยู่อาศัย มีการปรับตัวลดลง 10% เทียบกับปีก่อน ในช่วงไตรมาส 3/66 เนื่องจาก Take Up Rate ที่อ่อนตัวลงของทั้งโครงการคอนโดและโครงการแนวราบ จากปัจจัยลบหลายด้าน อาทิ การยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของ ธปท. ที่กระทบต่อคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 ภาวะหนีครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่สูงและภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น

โดยคาดยอดโอนและกำไรสุทธิของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์สามารถเติบโตได้เมื่อเทียบกับปี 66 เนื่องจากยอดพรีเซลในช่วง 9 เดือนแรกของปี 66 ต่ำกว่าที่เคยคาดการณ์ จากปัจจัยต่างๆ ที่กดดันยอดยอดขาย ประกอบกับการปิดโครงการแนวราบระดับบน และการเปิดตัวโครงการใหม่ที่มาทดแทนมีความล่าช้า ส่งผลให้ยอดขายในกลุ่มแนวราบมีการชะลอตัวลง อย่างไรก็ดีจากแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ปี 67 ของแต่ละ Developer คาดว่าจะมีการเติมสินค้าในทุก Segment หนุนยอดขายและยอดโอนปี 67 ให้สามารถเติบโตได้เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

สำหรับปัจจุบันหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เทรดอยู่ที่ค่าเฉลี่ย P/E ที่ 8 เท่า ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในอดีตที่ 10 เท่า แนะนำ Selective Buy จาก Developer ที่มีการเติบโตของกำไร และทำระดับนิวไฮได้ต่อเนื่อง ได้แก่ AP, SIRI และ Developer ที่มีการจ่ายเงินปันผลดี ได้แก่ LH และ SPALI

ขณะที่ บริษัทหลักทรัพย์ฟิลลิป (ประเทศไทย) จำกัด ระบุว่า ยังคงเห็นผู้ประกอบการส่วนใหญ่เปิดโครงการสูงสุดในไตรมาส 4 ภาพรวมเศรษฐกิจปีนี้มีผลกระทบต่อกำลังซื้อลูกค้าบ้านระดับราคากลางลงมาลดลง ซึ่งเป็นลูกค้าส่วนใหญ่ของ SPALI คาดกำไรสุทธิปี 66 อ่อนตัวจากช่วงเดียวของปีก่อน

ส่วนบ้านระดับราคาสูงยังเห็นดีมานด์ที่ดีอยู่ ซึ่ง SIRI มีพอร์ตบ้านระดับราคาสูงโอนได้ต่อเนื่องในปีนี้และมีกำไรพิเศษเข้ามาเยอะ คาดกำไรสุทธิในปี 66 เติบโตโดดเด่นกว่าอุตฯ

สำหรับ SC ปีนี้คาดมีอัตรากำไรขั้นต้น (GPM) ลดลงเล็กน้อยและมีค่าใช้จ่ายส่งเสริมการขายและค่าโฆษณา ทำให้ค่าใช้จ่ายในการบริหารต่อยอดขายเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงปีก่อน กระทบต่อกำไรปี 66 อ่อนตัวจากงวดเดียวของปีก่อน ขณะที่ LH ในช่วงต้นปียังกังวลต่อเศรษฐกิจ ค่อนข้างเปิดโครงการอย่างรัดกุม และเน้นการเปิดโครงการในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ ทำให้ยอดโอนทั้งปีอ่อนตัวจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่วน AP มีการวางรายได้ค่อนข้างดียังมีคอนโดครบกำหนดโอนได้ต่อเนื่องตลอดปีคาดกำไรปี 66 ยังเติบโตจากปีก่อน

ด้านหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้นรวม (IBD/E) ณ ไตรมาส 3/66 ภาพรวมของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันยังต่ำกว่า covenant ที่ 2 เท่า ซึ่ง SIRI และ ORI มีระดับสูงที่สุด แต่ SIRI ยังมีกำไรปี 66 ที่เติบโตโดดเด่นที่สุดในอุตสาหกรรม และยังมี warrant กับ ESOP ที่แปลงสภาพเป็นทุนได้ ส่วน ORI จะนำ ONEO เข้าตลาดฯในต้นปี 67 ทำให้ยังเห็นภาพรวมฐานะทางการเงินของอสังหาฯรายใหญ่แข็งแรงอยู่

ขณะที่มองปี 67 ว่า SPALI เปิดโครงการสูงสุดเป็นประวัติการณ์ และมีคอนโดครบกำหนดโอน 5 โครงการ โอนได้ตลอดทั้งปี ซึ่งมากกว่าปี 66 ที่มีเพียง 2 โครงการส่วนแนวราบจะมีโครงการในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเพิ่มมากขึ้น ซึ่งในไตรมาส 1/67 ไตรมาส 1/67 มีแผนเปิดตัว 14 โครงการ มูลค่า 17,190 ล้านบาท มากกว่าทุกไตรมาสในปี 66 ทางฝ่ายฯ มองปี 67 รายได้เติบโตจากปีก่อน จากการโอนคอนโดที่มากขึ้นและโอนแนวราบได้มากกว่าปี 66 จากการเข้ามาเปิดโครงการในพื้นที่ที่มีกาลังซื้อมากขึ้น และมี GPM ดีขึ้นจากสัดส่วนรายได้คอนโดเพิ่มขึ้น

พร้อมคาดกำไรสุทธิปี 67 เติบโตจากปีก่อน มองเป็นปีที่ดีของ SPALI ราคาพื้นฐานปี 67 ที่ 22.20 บาท คงคำแนะนำ “ซื้อ”