วัดใจแบงก์ชาติผ่อนปรน LTV (???)

เส้นทางนักลงทุน

วินาทีนี้ทุกสายตาต่างจับจ้องไปที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือแบงก์ชาติ ทั้งในส่วนของผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ และผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ภายหลังเมื่อวันที่ 26 ธันวาคม 2566 ที่ผ่านมา ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ที่มี “นายเศรษฐา ทวีสิน” นายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เป็นประธาน ได้มีมติเห็นชอบมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อมอบเป็นของขวัญปีใหม่ให้แก่ประชาชนผู้ซื้อบ้าน

ด้วยการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ค่าจดจำนอง ลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย สำหรับบ้าน ทาวน์โฮม และคอนโดฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมที่สิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม 2566 ไปเป็นหมดอายุวันที่ 31 ธันวาคม 2567

มติดังกล่าวมีผลให้อสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 1% ลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จาก 1% เหลือ 0.01% ซึ่งเคสนี้เฉพาะการโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ และห้องชุด ทั้งบ้านมือ 1 และมือ 2 เฉพาะที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อสัญญา โดยไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน

มตินี้เป็นไปตามคาดการณ์ของตลาด ซึ่งโบรกเกอร์เชื่อว่าจะช่วยให้หุ้นของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยรอดพ้นจากแรงขายที่กดดันออกไปได้อีก 1 ปี เพราะแนวโน้มการเติบโตของผู้ประกอบการจะยังคงมีเสถียรภาพอยู่

แต่หากต้องการที่จะกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ให้เห็นผลอย่างแท้จริง สิ่งที่ต้องติดตามต่อไปคือ การผ่อนคลายข้อจำกัด LTV ที่อาจเกิดขึ้น เนื่องจากกระทรวงการคลังยังต้องการให้ธปท.ผ่อนปรนเกณฑ์การดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย LTV ให้ประชาชนสามารถกู้ได้ 100% ไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังที่เท่าไหร่ หรือราคาเท่าไหร่

หลังจากที่ธปท.ได้เข้มงวดเกณฑ์ดังกล่าว โดยกลับมาใช้เกณฑ์ LTV แบบเดิม คือ การกู้หลังแรกวงเงินไม่เกิน 10 ล้านบาท กู้ได้ 100% และตกแต่งเพิ่มได้อีก 10%, บ้านหลังที่ 2 วงเงินไม่เกิน 10 ล้านบาท กู้ได้ 70-90%, วงเงิน 10 ล้านบาท ขึ้นไป กู้ได้ 70-90%

บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ทิสโก้ ระบุว่า การรักษาอัตราการขายในปัจจุบันเป็นจุดสนใจหลักสำหรับผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ส่วนใหญ่ ดังนั้นหากไม่ต่อมาตรการดังกล่าว ยอดขายจะได้รับแรงกดดันเมื่อขาดมาตรการกระตุ้นที่อยู่อาศัย รวมทั้งยังมีข้อจำกัดของธนาคารที่เข้มงวดมากขึ้น ซึ่งการต่อมาตรการช่วยให้การเติบโตของกำไรไม่ถูกจำกัด อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการที่มีสินค้าคงคลังในปัจจุบันอยู่ในระดับแตกต่างกันจะได้รับประโยชน์แตกต่างกัน

มีการตั้งข้อสังเกตที่น่าสนใจจากนักวิเคราะห์ของ บล.ทิสโก้ ในส่วนของมาตรการ LTV ว่า การตัดสินใจของธปท.จะดำเนินการอย่างเป็นอิสระมากกว่าที่จะดำเนินการเพราะได้รับแรงกระตุ้นจากหน่วยงานของรัฐ

นอกจากนี้ ในฐานะที่นายกรัฐมนตรีเป็นบุคคลที่มีภูมิหลังมาจากภาคอสังหาริมทรัพย์ การกระตุ้นเศรษฐกิจสำหรับภาคส่วนนี้มากเกินไปก็อาจทำให้เกิดคำถามขึ้นได้

อีกประเด็นของภาคอสังหาริมทรัพย์ คือ การเปลี่ยนแปลงการแบ่งพื้นที่ การแบ่งเขตใหม่ อยู่ระหว่างการประชาพิจารณ์และกำลังรอการอนุมัติ หากร่างใหม่ได้รับการอนุมัติ อาจส่งผลให้มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้น และเป็นประโยชน์ต่อบางบริษัทอย่างมาก

อย่างไรก็ตาม แม้จะยังไม่มีความชัดเจนในประเด็นมาตรการ LTV แต่เมื่อภาครัฐต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ค่าจดจำนอง ลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแล้ว ก็น่าจะสนับสนุนให้การเติบโตของกำไรภาคอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 จะอยู่ที่ 6% หลังจากคาดการณ์ว่ากำไรจะลดลง 7% ในปี 2566 มีปัจจัยบวกสำคัญ ได้แก่ ยอดจองโครงการคอนโดมิเนียมที่ดีขึ้น

การลดต้นทุนการก่อสร้าง การเติบโตของกำลังแรงงาน และมาตรการกระตุ้นของรัฐบาลที่สนับสนุนการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยรวม แต่ก็มีความเสี่ยงที่อุปสงค์ของโครงการแนวราบ (low-rise) อาจชะลอตัว ราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้น การขาดแคลนแรงงาน และการขาดมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐอย่างต่อเนื่อง และการเข้มงวดในการจำนองของธนาคาร

ด้านบล.เอเซีย พลัส มองว่าการผ่อนปรน LTV จะมีผลต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในเชิงบวกมากกว่ามาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง เนื่องจากเดิมการเกิดขึ้นของมาตรการ LTV ก็เพื่อหวังสกัดกั้นการเก็งกำไร แต่ด้วยสถานการณ์โควิดที่เกิดขึ้น และการให้ความสำคัญในการฟื้นฟูเศรษฐกิจเป็นอันดับแรก ทำให้ธปท.ผ่อนคลาย LTV ตั้งแต่ 20 ตุลาคม 2564-สิ้นปี 2565 ก่อนกลับมาใช้เกณฑ์มาตรการ LTV แบบเดิมในปี 2566 หลังโควิด-19 คลี่คลายลง

LTV ทำให้ผู้ซื้อบ้านถูกจำกัดการกู้ลง โดยเฉพาะบ้านหลังที่ 2 ที่ 3 เมื่อเจอกับความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารและดอกเบี้ยขาขึ้น จึงทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง ดังนั้นการปลดล็อกมาตรการ LTV จะเป็นผลบวก และมีโอกาสกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์มากกว่า

จึงให้น้ำหนักลงทุน “เท่าตลาด” สำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ แนะนำ 5 หุ้น ประกอบด้วย 1.บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ราคาที่เหมาะสม 16 บาท 2.บมจ.ศุภาลัย (SPALI) ราคาเหมาะสม 27.30 บาท 3.บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ราคาเหมาะสม 4.80 บาท 4.บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ราคาเหมาะสม 10 บาท และ 5.บมจ.แสนสิริ (SIRI) ราคาเหมาะสม 2.20 บาท เนื่องจากพื้นฐานธุรกิจแข็งแรง มีสินค้ากระจายตัวทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียม มีพอร์ตลูกค้าหลากหลาย ตลอดจนปันผลจูงใจ

ถึงจุดนี้ก็ต้องรอดูว่าแบงก์ชาติจะตัดสินใจอย่างไร จะไม่สนใจแรงกระตุ้นใด ๆ หรือจะให้ของขวัญคนที่อยากมีบ้าน