กลุ่มอสังหาฯ จี้ “ธปท.” ยกเลิก LTV ฟาก “คลัง” เร่งทบทวนภาษีที่ดิน-สิ่งปลูกสร้าง

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN เปิดเผยว่า หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์มี P/E ปรับตัวลงมามาก เป็นจังหวะในการเข้าลงทุนระยะยาว ส่วนในสัปดาห์หน้าได้นัดสมาชิกฯ เพื่อร่วมหารือแนวทางผลักดันภาคอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาเติบโต

ทั้งนี้ หลังจากได้ข้อสรุปแล้ว จะเข้ายื่นหนังสือต่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อขอให้ยกเลิก LTV (Loan to Value Ratio) หรืออัตราส่วนที่ธนาคารสามารถให้สินเชื่อได้ เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อเป็นการชั่วคราวแบบปีต่อปีทันที เพื่อให้สอดคล้องกับนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ ซึ่งมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย ตั้งแต่วันที่ 9 เม.ย.-31 ธ.ค. 2567

สำหรับนโยบาย LTV จะสร้างความเหลื่อมล้ำต่อไปในระยะยาวระหว่างคนไทย ที่มีกำลังซื้อและเงินออมน้อยกว่า ที่ต้องพึ่งพิงสินเชื่อในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เปรียบเทียบกับชาวต่างชาติที่ไม่ใช้สินเชื่อ โดยส่วนใหญ่ใช้เงินสดในการซื้อ ส่งผลทำให้ในอนาคตคนไทยรุ่นใหม่จะเป็น GEN R&R คือ Rent & Review จากชาวต่างชาติที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไทย และตลาดคนไทยในปัจจุบันไม่มีสัญญาณการเก็งกำไร

นอกจากนี้ อีกประเด็นที่ช่วยกระตุ้นอสังหาฯ ได้คือ การปรับปรุงเกณฑ์การถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติจาก 49% เป็น 69% เป็นภาคสมัครใจ

“ที่ผ่านมาภาคอสังหาฯ เจอหลายปัจจัยเข้ามากระทบ ทั้ง LTV ดอกเบี้ยนโยบายที่อยู่ในระดับสูง การเข้มข้นในการให้สินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ รวมถึงหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ทำให้ผลประกอบการกลุ่มอสังหาฯ ลดลงมาก โดยยอดขายต่ำสุดในรอบ 6 ปี ดังนั้นหากดอกเบี้ยนโยบายลดลง ปลดล็อก LTV และปรับเกณฑ์การถือครองที่อยู่ของต่างชาติเป็น 69% มั่นใจว่าจะช่วยภาคอสังหาฯ กลับมาได้” นายประเสริฐ กล่าว

ด้านภาพรวมกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 1/2567 มูลค่ายอดขายรวมของตลาด โดยรวมจะลดลงมากถึง 28% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และกำไรลดลงจากไตรมาสก่อน สูงถึง -25% โดยเป็นการลดลงในทุกกลุ่มสินค้า ทั้งคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านเดี่ยว ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกับจำนวนหน่วยขาย ขณะที่มูลค่ายอดโอนรวมไตรมาส 1/2567 ลดลง 13% จากปีก่อน และลดลงจากไตรมาสก่อน ลดลง 25% ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกับจำนวนการขาย

ส่วนแนวโน้มในไตรมาส 2/2567 กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นในทิศทางติดลบยาวไปทั้งปีนี้อยู่ สาเหตุหลักมาจากปัจจัยลบจากหนี้ครัวเรือนที่ LTV และอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่อยู่ในระดับสูง

นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ด้วยการคุมเข้มปล่อยสินเชื่อของธนาคาร และมาตรการ LTV ของธปท.ทำให้โอกาสกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ติดลบต่อเนื่อง แม้ว่าธปท.ยังคงมีความกังวลเรื่องการเก็งกำไรอสังหาฯ ก็ตาม โดยยืนยันว่าการเก็งกำไรดังกล่าวไม่มีมาหลายปีแล้ว จึงอยากให้ผ่อนปรนเรื่อง LTV ซึ่งปีนี้ภาคอสังหาฯ มีโอกาสติดลบ 10% หากมีมาตรการมาช่วย จะทำให้โตได้ประมาณ 5%

ขณะเดียวกัน ควรลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง เพื่อให้อัตราดอกเบี้ยเป็นไปตามธรรมชาติ เนื่องจากการลดดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านลง 0.25-0.5% จะส่งผลดี เพราะจะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนกำลังซื้อที่ผ่านมา

นายลวรณ แสงสนิท ปลัดกระทรวงการคลัง กล่าวว่า ที่ผ่านมาการออกภาษีตัวใหม่ของกระทรวงการคลัง ถือเป็นเรื่องยากมาก โดยก่อนหน้านี้มีการจัดเก็บภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) และต่อมาจึงเริ่มจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทดแทนภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งช่วงเวลาจัดเก็บเป็นช่วงใกล้เคียงกับวิกฤตโควิด ทำให้ในช่วงแรกมีการบรรเทาภาษีตั้งแต่ปี 2563-2564 โดยในปี 2565 เริ่มเก็บภาษีตามเกณฑ์ และปี 2566 มีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ราว 35,000 ล้านบาท และคาดในปี 2567 น่าจะจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ราว 43,000 ล้านบาท

ทั้งนี้ กระทรวงการคลัง กรมที่ดิน และกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น เป็นหน่วยงานที่ดูภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ขณะนี้ภาษีใช้มาครบ 5 ปีแล้ว ต้องมีการรีวิวใหม่ หากต้องแก้กฎหมายก็สามารถปรับแก้ได้ให้เกิดความเหมาะสม ซึ่งที่ผ่านมาการใช้ภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ใช้เรตหลายอัตรา ยิ่งเยอะแต่เก็บภาษีได้น้อย และมีการใช้ดุลพินิจของเจ้าหน้าที่สูง จึงเกิดปัญหาเก็บภาษีไม่มีประสิทธิภาพ

ดังนั้น กระทรวงการคลังจึงมองว่าควรใช้อัตราเดียว 1 อัตราต่อ 1 ประเภท ซึ่งขณะนี้อยู่ในกระบวนการรับฟังความคิดเห็น คาดการปรับปรุงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะแล้วเสร็จภายในปลายปีนี้ และฐานภาษีที่ออกมาจะเป็นอัตราขั้นต่ำที่รัฐกำหนด แต่ท้องถิ่นผู้จัดเก็บภาษีสามารถจัดเก็บได้สูงกว่า จึงต้องสร้างความเข้าใจให้ประชาชนในท้องถิ่นนั้นเข้าใจด้วย

อย่างไรก็ตาม ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเป็นรายได้ของท้องถิ่นทั้งหมด ไม่ต้องส่งเข้ากระทรวงการคลัง เพื่อให้ท้องถิ่นนำไปบริหารใช้งานตามวัตถุประสงค์ของผู้บริหารท้องถิ่นนั้น ๆ ซึ่งต่อไปท้องถิ่นจะต้องสำรวจที่ดินทุกแปลงว่ามีการใช้ประโยชน์ในที่ดินอะไรบ้าง เริ่มแรกจัดเก็บได้ 7 ล้านคน ก็เชื่อว่าต่อไปจะมีคนจ่ายภาษีที่ดินฯ เพิ่มขึ้นมากกว่า 16 ล้านคนในปัจจุบัน

ส่วนเรื่องเกณฑ์ LTV เป็นเรื่องของธนาคารแห่งประเทศไทยจะเป็นผู้พิจารณา ขณะที่เรื่องกองทุน LTF อยู่ระหว่างการปรึกษาหารือกับสำนักงานเศรษฐกิจการคลังและกรมสรรพากรยังไม่มีรายละเอียดออกมาในขณะนี้

นางสาวขัตติยา อินทรวิชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) หรือ KBANK กล่าวว่า ภาพรวมของสินเชื่อรวมปีนี้ ภายใต้การเติบโตทางเศรษฐกิจ (จีดีพี) ที่คาดเติบโตระดับ 2.6% ทำให้เป้าหมายการเติบโตของสินเชื่อในปีนี้ยังอยู่ในกรอบเดิมที่ 3-5% โดยสินเชื่อที่ผลักดันให้สินเชื่อโดยรวมเติบโต ยังคงเป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัย (สินเชื่อบ้าน) และสินเชื่อธุรกิจเอสเอ็มอี ขณะที่สินเชื่อรายใหญ่ยังสนับสนุนต่อเนื่อง ซึ่งที่ผ่านมายังไม่เห็นสัญญาณไม่ดีสำหรับลูกค้ากลุ่มนี้

ทั้งนี้ สินเชื่อบ้านยังเติบโตได้ดี โดยปีนี้หันกลับมาโฟกัสกลุ่มลูกค้าที่มีฐานเงินเดือนตั้งแต่ 30,000 บาทต่อเดือนขึ้นไปเหมือนเดิม ควบคู่ไปกับดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ต่าง ๆ เพราะเชื่อว่าจะทำให้คุณภาพพอร์ตสินเชื่อบ้านมีคุณภาพมากขึ้น ซึ่งหลังจากมีการปรับแผนหันไปเน้นปล่อยสินเชื่อลูกค้ากลุ่มรายได้ต่ำกว่า 30,000 บาทต่อเดือน ทำให้ไม่ดีต่อคุณภาพพอร์ต ด้วยความที่ธนาคารไม่เชี่ยวชาญในลูกค้ากลุ่มดังกล่าว ดังนั้นในปีนี้จึงหันมาโฟกัสลูกค้ากลุ่มเดิมเป็นหลัก