CGSI มองงบกลุ่ม “อสังหาริมทรัพย์” ไตรมาส 2 อ่อนตัว ชู AP-SIRI ท็อปพิก

ฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด หรือ CGSI ระบุในบทวิเคราะห์ ว่า ในไตรมาส 2/67 คาดบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ศึกษา 10 แห่ง จะมีกำไรจากการดำเนินงานปกติรวม 6.86 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 29.40% จากไตรมาสก่อน แต่ลดลง 17.10% จากปีก่อน กำไรจะเติบโตจากไตรมาสก่อน เพราะรายได้จากธุรกิจอสังหาฯ และส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมทุนเพิ่มขึ้น ส่วนกำไรที่คาดลดลงจากปีก่อนจะมาจากยอดโอนกรรมสิทธิ์และอัตรากำไรขั้นต้น (GPM) จากการขายอสังหาฯที่อ่อนตัวลง

ขณะที่รายได้จากธุรกิจอสังหาฯคาดไว้ที่ 4.57 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 20.1% จากไตรมาสก่อน แต่ลดลง 1.30% จากปีก่อน ซึ่งเติบโตจากไตรมาสก่อนจากการโอนกรรมสิทธิ์แบ็กล็อกเพิ่มขึ้นและการขายสต็อกโครงการล็อตใหญ่ แต่เชื่อว่า GPM เฉลี่ยจากการขายอสังหาฯไตรมาส 2/67 น่าจะลดลงเป็น 30.70% จาก 32.60% ไตรมาส 2/66 และจาก 32.30% ในไตรมาส 1/67 ผลจากการจัดโปรโมชั่นและให้ส่วนลดราคาเพิ่มขึ้น รวมทั้งการขายสต็อกโครงการล็อตใหญ่เพื่อเพิ่มยอดโอนกรรมสิทธิ์

ทั้งนี้ กลุ่มอสังหาฯน่าจะมีกำไรปกติลดลง 22.80% จากปีก่อน เป็น 1.22 หมื่นล้านบาทในครึ่งแรกปีนี้ หรือคิดเป็น 37.40% ของประมาณการทั้งปีของฝ่ายวิเคราะห์ ขณะที่คาดว่า SIRI จะ outperform คู่แข่งด้านการเติบโตของกำไรปกติในไตรมาส 2/67 และครึ่งแรกปีนี้ และ SIRI น่าจะเป็นบริษัทเดียวในกลุ่มที่ทำการศึกษา ที่มีกำไรปกติเติบโตเป็นบวกที่ 2% ในครึ่งปีแรก

ฝายวิเคราะห์ CGSI คาดการณ์ว่า ผลกำไรส่วนใหญ่จะเข้ามาในครึ่งปีหลัง จากยอดแบ็กล็อกและพรีเซลที่อยู่อาศัยแนวราบและยอดขายสต็อกคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้น นอกจากนี้เชื่อว่าการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท/ยูนิต น่าจะช่วยกระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์ในครึ่งปีหลัง

โดยจากข้อมูลศูนย์วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) แสดงให้เห็นว่า บริษัทพัฒนาอสังหาฯ เปิดตัว 189 โครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯช่วงครึ่งปีแรก จำนวนยูนิตโครงการเปิดใหม่ในกรุงเทพฯลดลง 30% จากปีก่อน เป็น 33,445 ยูนิต แต่มูลค่าโครงการใหม่ลดลงเพียง 0.8% จากปีก่อน เป็น 2.11 แสนล้านบาท เนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการระดับกลางถึงไฮ-เอนด์ที่มีราคาไม่ต่ำกว่า 5 ล้านบาท/ยูนิตมากขึ้น ส่วนราคาขายเฉลี่ยโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯเพิ่มขึ้น 41.70% จากปีก่อน เป็น 6.32 ล้านบาท/ยูนิต

นอกจากนี้ จำนวนยูนิตที่ขายได้ในกรุงเทพฯยังลดลง 31.3% จากปีก่อน เหลือ 32,252 ยูนิต มูลค่ารวม 1.7376 แสนล้านบาท ลดลง 16.10% จากปีก่อน เนื่องจากอุปสงค์ที่อยู่อาศัยทุกประเภทลดลง

ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI  ยังแนะนำให้คงน้ำหนักการลงทุน (Neutral) กลุ่มอสังหาฯ เพราะมองว่ายอดพรีเซลและกำไรจากการดำเนินงานปกติมีแนวโน้มชะลอตัวในปี 67 แต่อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ 8.2-9% ในปี 67-68 ยังคงน่าสนใจ อีกทั้งการประเมินมูลค่าที่ P/E 6.10 เท่าในปี 68 หรือต่ำกว่า -2SD ของ P/E ล่วงหน้าเฉลี่ยย้อนหลัง น่าจะมี downside จำกัด

พร้อมเลือกเลือก บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP และ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI เป็นหุ้น Top pick ชอบ SIRI เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯ ของบริษัท outperform คู่แข่งและอัตราผลตอบแทนสูง และยังชอบ AP เนื่องจากบริษัทน่าจะมีกำไรสุทธิ กลับมาเติบโตแข็งแกร่งในครึ่งปีหลัง และ valuation ไม่สูง อย่างไรก็ตามมองว่ากลุ่มอสังหาฯจ ะมี downside risk จากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจมหภาคและอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง ส่วน upside risk จะมาจากการผ่อนคลาย LTV และการปรับลดดอกเบี้ย