KC แจงเหตุเลิกสัญญาจะซื้อ-ขายที่ดินสิ่งปลูกสร้าง-แนวทางเรียกค่ามัดจำคืน

บริษัท เค.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ KC เปิดเผยว่า บริษัทชี้แจงข้อมูลที่ปรากฎในงบการเงินไตรมาส 3/58 ตามที่ตลาดหลักทรัพย์ฯร้องขอ ในกรณีการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พร้อมจ่ายเงินมัดจำล่วงหน้า แต่ต่อมาได้ยกเลิกสัญญา ขณะที่ได้รับเงินมัดจำคืนเพียงบางส่วนและอยู่ระหว่างการเรียกเงินมัดจำคืน

โดยบริษัทยืนยันว่าการจ่ายเงินมัดจำเพื่อซื้อที่ดินดังกล่าวไม่ได้เป็นรายการที่เกี่ยวโยงกัน ขณะที่บริษัทยังมีความสนใจที่จะซื้อที่ดินลำพูนและที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจ.มหาสารคาม เพื่อพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์

ทั้งนี้ สืบเนื่องจาก ตามหมายเหตุประกอบงบการเงิน ข้อ 6 ของงบการเงินไตรมาส 3/58 ระบุว่า เมื่อวันที่ 14 สิงหาคม 2558 บริษัททำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกับบุคคลรายหนึ่ง มูลค่าสัญญา 182 ล้านบาท และได้จ่ายเงินมัดจำ 55 ล้านบาท ต่อมาวันที่ 12 ตุลาคม 2558 บริษัทยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายฉบับดังกล่าว และได้รับชำระเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยรวมจำนวน 55.52 ล้านบาท

นอกจากนี้ วันที่ 15 กันยายน 2558 และวันที่ 20 ตุลาคม 2558 KC ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกับบริษัทแห่งหนึ่ง มูลค่าสัญญารวม 260 ล้านบาท และ KC จ่ายเงินมัดจำค่าที่ดิน 78.50 ล้านบาท โดยที่ดินบางส่วนเป็นที่ดินที่ KC เคยเลิกสัญญาจะซื้อจะขายฉบับที่มีคู่สัญญาเป็นบุคคล เมื่อวันที่ 12 ตุลาคม 2558 ต่อมาวันที่ 16 พฤศจิกายน 2558 KC ยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ทำกับบริษัทข้างต้น เนื่องจากตรวจสอบพบว่าบริษัทคู่สัญญาไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน พร้อมสิ่งปลูกสร้าง ทั้งนี้ KC ได้ให้ทนายความทำหนังสือแจ้งยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายและเรียกคืนเงินมัดจำที่ KC ชำระแล้วจากบริษัทคู่สัญญา

ตลาดหลักทรัพย์ฯให้บริษัทชี้แจงเพิ่มเติมกรณี รายละเอียดของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุกแห่งทั้งที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับบุคคลรายหนึ่งและบริษัทแห่งหนึ่งดังกล่าว ซึ่งบริษัทได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จำนวน 3 ฉบับ ได้แก่ ฉบับแรก ที่ดินฉะเชิงเทรา และที่ดินลำพูน ราคาขาย 182 ล้านบาท จากนางปราณี พรชัยศรี ซึ่ง KC ได้บอกเลิกสัญญาและได้รับเงินมัดจำคืนพร้อมค่าเสียหายครบถ้วนแล้วจำนวน 55 ล้านบาท ,ฉบับที่ 2 ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง จ.มหาสารคาม ราคาขาย 160 ล้านบาท จากบริษัท วี.พี.เค เรียลเอสเตท จำกัด ต่อมาได้บอกเลิกสัญญา และได้รับเงินมัดจำคืนบางส่วนจำนวน 18.5 ล้านบาท คงเหลืออีก 30 ล้านบาท และฉบับที่ 3 ที่ดินลำพูน ราคาขาย 100 ล้านบาท จากบริษัท วี.พี.เค เรียลเอสเตท ต่อมาได้บอกเลิกสัญญา และยังไม่ได้รับเงินมัดจำคืน 30 ล้านบาท

ทั้งนี้ บริษัทมีวัตถุประสงค์ในการซื้อที่ดินฉะเชิงเทรา เพื่อพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ ประเภทอาคารพาณิชย์ และทาวน์เฮาส์ เพื่อขายให้กับลูกค้า และที่ดินลำพูน เพื่อพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนและสร้าง สริมสุขภาพ เพื่อขายให้กับลูกค้าทั่วไป

ขณะที่การซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจ.มหาสารคาม ซึ่งเป็นการทำสัญญาจะซื้อจะขายโครงการดังกล่าวกับ บริษัท วี.พี.เค เรียลเอสเตท จำกัด ซึ่งถือเป็นผู้มีสิทธิ์นำที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในโครงการบ้านสวนสารคาม 2 (เฟส1 และ 3) และโครงการบ้านสวนสารคาม 3 มาขายให้กับบริษัทเนื่องจากบริษัท วี.พี.เค เรียลเอสเตท จำกัด ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไว้แล้วกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินในโครงการเดิมซึ่งขาดเงินทุนในการพัฒนาโครงการ จึงมีสิทธิ์ที่จะจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโครงการดังกล่าวจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน และสามารถโอนสิทธิ์ในฐานะผู้จะซื้อให้แก่บริษัทต่อไปได้ ซึ่งบริษัทซื้อโครงการดังกล่าวข้างต้น พร้อมด้วยสัญญาจองซื้อบ้านจากลูกค้าโครงการ

ส่วนการซื้อที่ดินลำพูนจากบริษัท วี.พี.เค เรียลเอสเตท นั้น เพื่อพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนและสร้างเสริมสุขภาพเพื่อขายให้กับลูกค้าต่อไป

KC ระบุอีกว่าสำหรับเหตุผลและความจำเป็นที่ต้องจ่ายเงินมัดจำ 133.50 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 30.20% ของมูลค่าที่ดินทั้งหมดที่จะซื้อขายนั้นก่อนที่จะตรวจสอบกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของผู้ขายนั้น บริษัทชี้แจงว่าการจ่ายเงินมัดจำจำนวนดังกล่าว เป็นการจ่ายเงินมัดจำเพื่อประโยชน์สูงสุดในการต่อรองราคาซื้อ-ขายที่ดิน ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทั้ง 3 ฉบับ

โดยบริษัทได้ทำการต่อรองกับฝ่ายผู้จะขายในเรื่อง ราคาซื้อขายที่ดินเพื่อให้สามารถซื้อที่ดินได้ในต้นทุนที่ต่ำเมื่อเปรียบเทียบกับราคาประเมินทรัพย์สิน ตลอดจนบริษัทได้ทำการต่อรองเงื่อนไขและระยะเวลาในการบอกเลิกสัญญา ที่เปิดโอกาสให้บริษัทสามารถบอกเลิกสัญญาฝ่ายเดียวได้ ตามที่ได้ระบุไว้ในสัญญาทุกฉบับ หากปรากฎข้อเท็จจริงในภายหลังว่า ข้อเท็จจริงใดข้อเท็จจริงหนึ่งไม่เป็นไปตามข้อตกลงแห่งสัญญา โดยการเจรจาเพื่อซื้อที่ดินทั้ง 3 สัญญา มีบริษัทผู้สนใจซื้อรายอื่นเสนอราคาซื้อแข่งขันกับบริษัทจึงทำให้บริษัทมีความจำเป็นจะต้องวางเงินมัดจำเพื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายทั้ง 3 ฉบับดังกล่าวภายในกรอบระยะเวลาที่จำกัด

ทั้งนี้ ด้านการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของผู้ขาย บริษัทได้มอบหมายให้สำนักงานกฎหมายประคองและเพื่อนเป็นผู้ตรวจสอบกรรมสิทธิ์และสิทธิการเสนอขายที่ดิน ควบคู่กับการดำเนินการทำสัญญาระหว่างบริษัทกับผู้เสนอขายที่ดินทุกแปลง ขณะที่แหล่งเงินทุนที่ใช้เพื่อวางมัดจำนั้น มาจากเงินทุนหมุนเวียนในการประกอบธุรกิจของบริษัท

สำหรับแนวทางการเรียกคืนเงินมัดจำส่วนที่เหลือนั้น บริษัทชี้แจงว่าการยกเลิกสัญญาฉบับที่ 2 และ 3 ที่ทำกับ วี.พี.เค เรียลเอสเตท (VPK) นั้นบริษัทได้ชำระเงินมัดจำแก่ VPK รวมทั้งสิ้น 78.50 ล้านบาทนั้น บริษัทได้มอบหมายให้สำนักงานกฎหมายประคองและเพื่อน เป็นผู้ทำการแจ้งยกเลิกสัญญาและติดตามเรียกคืนเงินมัดจำภายในกำหนดระยะเวลา 30 วันนับจากวันที่ได้แจ้งยกเลิกสัญญา ซึ่งครบกำหนดแล้วเมื่อวันที่ 20 ธันวาคม2558 จากกรณีดังกล่าว VPK ได้รับทราบซึ่งการบอกเลิกสัญญาและยินยอมคืนเงินมัดจำเต็มจำนวน 78.50 ล้านบาท แต่ VPK ได้ขอทำการชำระคืนเงินมัดจำคืนบางส่วนในวันที่ 18 ธันวาคม 2558 จำนวน 18.50 ล้านบาท โดยส่วนที่เหลืออีกจำนวน 60 ล้านบาท VPK ได้ขอขยายระยะเวลาการชำระเงินคืนภายในกำหนดระยะเวลา 3 เดือน พร้อมค่าเสียหายทั้งหมด รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 61.50 ล้านบาท

ทั้งนี้ หาก VPK ผิดนัดไม่ชำระเงินคืนให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 18 กุมภาพันธ์ 2559 ตามบันทึกข้อตกลงเพื่อรับสภาพหนี้ฉบับดังกล่าว บริษัทมีสิทธิที่จะคิดดอกเบี้ยผิดนัดกับVPK ในอัตราร้อยละ 15 ต่อปีจนกว่าบริษัทจะได้รับชำระเงินค่ามัดจำพร้อมค่าเสียหายและดอกเบี้ยผิดนัดคืนจนครบ

สาเหตุที่ทำให้เกิดการยกเลิกสัญญาเกิดจากคู่สัญญาฝ่ายผู้จะขายไม่สามารถปฏิบัติตามข้อตกลงแห่งสัญญา และ/หรือ ข้อเท็จจริงที่ฝ่ายผู้จะขายได้ให้ไว้ในสัญญาไม่ตรงกับความเป็นจริง ทำให้บริษัทสามารถบอกเลิกสัญญาได้ตามข้อตกลงแห่งสัญญา อย่างไรก็ตาม บริษัทยังมีความสนใจที่จะซื้อที่ดินลำพูน และที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจ.มหาสารคาม เพื่อพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากมูลเหตุและปัจจัยที่ทำให้เกิดการเลิกสัญญาไม่เกี่ยวข้องกับศักยภาพที่ดิน หากบริษัท วี.พี.เค เรียลเอสเตท จำกัด ได้แก้ไขเรื่องกรรมสิทธิ์เป็นที่เรียบร้อยแล้ว

KC ยืนยันว่าการทำสัญญาจะซื้อจะขายทั้ง 3 ฉบับกับนางปราณี พรชัยศรี และ บริษัท วี.พี.เค เรียลเอสเตท จำกัดนั้นผู้จะซื้อและผู้จะขาย ไม่มีความสัมพันธ์เกี่ยวข้องที่เข้าข่ายเป็นบุคคลที่เกี่ยวโยงกัน ตามประกาศคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดทุนที่ ทจ. 21/2551 เรื่องหลักเกณฑ์ในการทำรายการที่เกี่ยวโยงกัน และประกาศคณะกรรมการตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เรื่อง การเปิดเผยข้อมูลและการปฏิบัติของบริษัทจดทะเบียนในรายการที่เกี่ยวโยงกัน พ.ศ. 2546 รวมถึงประกาศที่เกี่ยวข้องอื่นๆ