คัด “5 กองรีท” รับดอกเบี้ยขาลง หนุนปันผลเพิ่ม ชู ALLY-BOFFICE เด่น

บล.กรุงศรี จำกัด หรือ KSS ระบุในบทวิเคราะห์วันนี้ (20 ก.ย.67) ประเมินว่า คณะกรรมการนโยบายการเงิน ของธนาคารแห่งประเทศไทยจะคงดอกเบี้ยนโยบายที่ 2.50% ในการประชุมวันที่ 16 ต.ค. และ 18 ธ.ค. เนื่องจากเศรษฐกิจไทยเติบโตเร่งขึ้น 2.30% จากปีก่อน ในไตร 2/67 หลังจากที่เติบโตเพียง 1.60% ในไตรมาส 1/67 ด้าน Krungsri Research คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจจะเติบโตเร่งขึ้นราว 3% จากปีก่อนในครึ่งปีหลัง ทำให้ทั้งปี 67 ขยายตัว 2.40% ภาคการส่งออกและการผลิตภาคอุตสาหกรรมของไทยยังเผชิญความไม่แน่นอน

ประกอบกับธนาคารกลางสำคัญ (ECB, BoE, FOMC) ได้เริ่มลดดอกเบี้ยนโยบายลง แล้ว เชื่อว่า ธปท. จะปรับลดดอกเบี้ยสองครั้ง ๆ ละ 0.25% ในครึ่งปีแรกของปี 68 ทำให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายลดลงเป็น 2% ภายในกลางปี 68

ทั้งนี้ ราคาหุ้น REIT เพิ่มขึ้น 8.40% ใน ครึ่งแรกของเดือนก.ย. และ 15.80% ตั้งแต่ 1 ก.ค. หากรวมเงินปันผลราคา REIT เพิ่มขึ้น 19.30% ใน 2.5 เดือนที่ผ่านมา สนับสนุนจากการ สิ้นสุดของอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น โดย Fed ปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง 0.50% เมื่อวานนี้ และ REIT มีการซื้อขายที่ valuation ถูก โดยเฉลี่ยเพียง 0.70 เท่า P/NAV (Fig. 4) REIT ที่ราคาเพิ่มขึ้น สูงสุด (> 10%) ได้แก่ GVREIT, DIF, SPRIME, 3BBIF, LHHOTEL, BOFFICE, CPCCG, TFFIF, B-WORK และ CPNREIT (Fig. 1) แม้ว่าราคาจะปรับตัวขึ้น แต่ REIT บางหุ้นยังคงน่าสนใจ โดยให้ผลตอบแทนที่แท้จริงมากกว่า 5% ซึ่งส่วนใหญ่ลงทุนในอาคารสำนักงาน (B-WORK, BOFFICE, SPRIME, CPCCG และ GVREIT) อาจเป็นเพราะราคา REIT ลดลงมากจากอุปทาน ล้นตลาดโดยเฉพาะในอาคารสำนักงานย่านศูนย์กลางธุรกิจ

ผู้รับผลประโยชน์หลัก ได้แก่ ALLY, BOFFICE, PROSPECT, INETREIT และ TPRIME (REIT ที่มีมูลค่าตลาด 3-5 พันล้านบาท) ที่ได้รับประโยชน์ทันทีจากอัตราดอกเบี้ยขาลง คือ REIT ที่มี LTV สูงและมีเงินกู้ที่มีอัตรา ดอกเบี้ยลอยตัว เราสมมติฐานว่าอัตราดอกเบี้ยลดลง 1% และดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ทั้งหมด จะจ่ายเป็นเงินปันผลเพิ่มเติม REIT ที่ได้รับผลประโยชน์สูงสุด 5 อันดับแรก (Fig. 2) ได้แก่ ALLY (อัตราผลตอบแทน 0.90%), BOFFICE (0.60%) PROSPECT (0.50%), INETREIT (0.40%) และ TPRIME (0.30%)