SCB EIC ชี้ปี 68 ธุรกิจคลังสินค้าไทยโต 9% รับกระแสย้ายฐานการผลิต

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) เปิดเผยว่า ธุรกิจคลังสินค้าของไทยในปี 2568 มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง โดยปริมาณพื้นที่คลังสินค้าที่มีสัญญาเช่าคาดว่าจะขยายตัวราว 9.3% จากปีก่อนหน้า อยู่ที่ 4.76 ล้านตารางเมตร จากความต้องการใช้งานพื้นที่คลังสินค้าที่เพิ่มขึ้นเพื่อรองรับภาคการผลิตที่กระจายฐานการผลิตมายังไทยของนักลงทุนต่างชาติในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาเป็นหลัก

อีกทั้ง ยังมีปัจจัยสนับสนุนจากการใช้งานพื้นที่คลังสินค้าเพื่อรองรับการนำเข้าและส่งออกที่เติบโตได้ดี และความต้องการสินค้าที่เพิ่มขึ้นตามจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางมาไทยที่ฟื้นตัวและตลาด E-commerce ที่ยังขยายตัวต่อเนื่อง ขณะที่อุปทานพื้นที่คลังสินค้ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นราว 7.5% จากปีก่อนหน้า จากการลงทุนขยายพื้นที่คลังสินค้าอย่างต่อเนื่องของผู้ให้บริการคลังสินค้าทำให้อัตราการปล่อยเช่าพื้นที่คลังสินค้าต่อพื้นที่คลังสินค้าให้เช่าทั้งหมดจะอยู่ที่ 88.0% เพิ่มขึ้นจาก 86.6% ในปี 2567

อย่างไรก็ดี แนวโน้มความต้องการพื้นที่คลังสินค้าที่มีทิศทางเติบโตต่อเนื่องในระยะข้างหน้า จะส่งผลให้การแข่งขันในธุรกิจคลังสินค้าเข้มข้นมากยิ่งขึ้น จากการขยายพื้นที่คลังสินค้าของผู้ให้บริการรายเดิม และการเข้าสู่ตลาดของผู้เล่นรายใหม่ ดังนั้น การนำเสนอบริการให้สอดคล้องตามความต้องการของตลาดด้วยการนำเทคโนโลยีสมัยใหม่เข้ามาปรับใช้ เช่น ระบบจัดการสินค้าคงคลังแบบเรียลไทม์ หุ่นยนต์เคลื่อนย้ายสินค้า

รวมถึงเทคโนโลยี AI ที่ช่วยวิเคราะห์การวางแผนจัดเก็บสินค้า ควบคู่ไปกับการรักษามาตรฐานบริการคลังสินค้าในระดับสากลจะช่วยสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันและทำให้ผู้ให้บริการคลังสินค้าสามารถดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ได้มากขึ้น ขณะที่มาตรการกีดกันทางการค้าของสหรัฐฯ ยังเป็นประเด็นสำคัญที่ธุรกิจคลังสินค้าต้องติดตามอย่างใกล้ชิด ซึ่งมีโอกาสส่งผลต่อแนวโน้มการกระจายฐานการผลิตของนักลงทุนต่างชาติ รวมถึงกระทบต่อภาคการส่งออกของไทย โดยเฉพาะการส่งออกสินค้าไปสหรัฐฯ ซึ่งจะส่งผลต่อเนื่องถึงความต้องการพื้นที่คลังสินค้าในระยะข้างหน้า

นอกจากนี้ การให้ความสำคัญกับประเด็นด้านสิ่งแวดล้อมเป็นอีกหนึ่งความท้าทายที่สำคัญของธุรกิจคลังสินค้า ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนเพิ่มสัดส่วนการใช้ไฟฟ้าจากพลังงานหมุนเวียน การบริหารจัดการขยะอย่างเป็นระบบ รวมถึงการออกแบบและก่อสร้างอาคารคลังสินค้าแห่งใหม่โดยคำนึงถึงความยั่งยืน เช่น การเลือกใช้วัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม การออกแบบอาคารประหยัดพลังงาน และการนำเทคโนโลยีประหยัดพลังงานมาใช้ ซึ่งนอกจากจะช่วยลดผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมแล้ว ยังช่วยเสริมความได้เปรียบในการแข่งขัน และเพิ่มโอกาสในการเติบโตได้ในระยะข้างหน้าเนื่องจากผู้เช่าคลังสินค้าเริ่มมีนโยบายด้านสิ่งแวดล้อมที่ชัดเจนมากยิ่งขึ้น

ทั้งนี้ ผู้ให้บริการคลังสินค้าที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย สามารถจำแนกได้้เป็น 2 กลุ่มหลัก ประกอบด้วย 1. ผู้ให้บริการที่อยู่ในกลุ่มนิคมอุตสาหกรรม ได้แก่ WHA, FPT และ WIN ซึ่งเน้นการให้บริการพื้นที่จัดเก็บและบริหารจัดการสินค้าภายในคลังสินค้า โดยส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่นิคม/เขต/สวนอุตสาหกรรม และ

2.ผู้ให้บริการในกลุ่มโลจิสติกส์ ได้แก่ SINO, SJWD, KWC, WICE, III, LEO และ MPJ ที่ให้บริการด้านโลจิสติกส์แบบครบวงจรทั้งการจัดเก็บและบริหารจัดการสินค้าภายในคลัง รวมถึงบริการขนส่ง และบริการอื่น ๆ ด้วย เช่น การบรรจุภัณฑ์ เป็นต้น โดยคลังสินค้าของผู้ให้บริการทั้ง 2 กลุ่ม มีทั้งคลังสินค้าแบบ Ready-Built และคลังสินค้าแบบ Build-to-Suit ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริการให้เช่าคลังสินค้าที่มาพร้อมกับบริการด้านเทคโนโลยีที่ทันสมัยในการบริหารจัดการคลังสินค้า

โดยในช่วงปี 2564-2566 พื้นที่คลังสินค้าที่มีสัญญาเช่าเติบโตราว 5.2% CAGR จากการขยายตัวของตลาด E-commerce ตามความนิยมซื้อสินค้าผ่านทางออนไลน์ของผู้บริโภคเป็นหลัก และในปี 2567 เติบโตเพิ่มขึ้นราว 6.1% จาปีก่อน โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากความต้องการพื้นที่คลังสินค้าที่เพิ่มขึ้นของภาคการผลิตโดยเฉพาะจากโรงงานที่กระจายฐานการผลิตมายังไทยที่ทยอยเริ่มเดินสายการผลิต

ส่วนในช่วงปี 2564-2566 ธุรกิจคลังสินค้าของไทยขยายตัวได้อย่างต่อเนื่องทำให้พื้นที่คลังสินค้าของไทยที่มีสัญญาเช่า ขยายตัวราว 5.2% CAGR จาก 3 ปัจจัยสำคัญ ได้แก่ 1. ตลาด E-commerce ที่เติบโตสูงถึง 23% CAGR ในช่วงปี 2564-2566 เนื่องจากพฤติกรรมผู้บริโภคที่ยังนิยมซื้อสินค้าบนช่องทางออนไลน์อย่างต่อเนื่อง 2. การเติบโตของการบริโภคภาคเอกชนและการฟื้นตัวของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางมาท่องเที่ยวในไทยที่ช่วยกระตุ้นความต้องการสินค้าอุปโภคบริโภค และ 3. การฟื้นตัวของปริมาณการค้าโลกที่หนุนให้การนำเข้า/ส่งออกของไทยเติบโต

ขณะที่ อุปทานพื้นที่เช่าคลังสินค้าขยายตัวสูงราว 7.2% CAGR เนื่องจากผู้ให้บริการคลังสินค้าเห็นแนวโน้มความต้องการพื้นที่เช่าคลังสินค้าที่มีโอกาสเพิ่มสูงขึ้นจากการกระจายฐานการผลิตเพื่อลดความเสี่ยงด้านภูมิรัฐศาสตร์ในหลายประเทศ และไทยเป็นหนึ่งในจุดหมายหลักของนักลงทุนต่างชาติที่เข้ามาลงทุน

โดยจากข้อมูลของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ระบุว่ามูลค่าการอนุมัติส่งเสริมการลงทุนขยายตัวจากค่าเฉลี่ยในช่วงปี 2559-2562 ที่ 5.8 แสนล้านบาท เป็น 6.1 แสนล้านบาท ในปี 2565 และเพิ่มสูงขึ้นเป็น 7.5 แสนล้านบาท ในปี 2566 และมากกว่า 50% เป็นโครงการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะนักลงทุนจากจีน สิงคโปร์ และสหรัฐฯ โดยอุตสาหกรรมหลักที่นักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุน ได้แก่

1.) กลุ่มเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ 2.) กลุ่มเกษตรและแปรรูปอาหาร และ 3.) กลุ่มยานยนต์ จึงส่งผลให้ผู้ให้บริการคลังสินค้าต่างเร่งลงทุนขยายพื้นที่คลังสินค้าให้เช่าเพิ่มเติมเพื่อรองรับภาคการผลิตที่จะเริ่มเดินสายการผลิตในระยะข้างหน้า ส่งผลให้อัตราการปล่อยเช่าพื้นที่จากพื้นที่คลังสินค้าทั้งหมดลดลงจาก 90.1% ในปี 2564 เป็น 86.8% ในปี 2566

สำหรับในปี 2567 ความต้องการพื้นที่เช่าคลังสินค้ายังขยายตัวได้ต่อเนื่องราว 6.1% จากปีก่อน มาอยู่ที่ 4.36 ล้านตารางเมตร โดยมีปัจจัยหลักมาจากความต้องการใช้พื้นที่คลังสินค้าในการจัดเก็บวัตถุดิบและสินค้าสำเร็จรูปของโรงงานผลิตของนักลงทุนต่างชาติที่กระจายฐานการผลิตมาไทยในช่วงปี 2565- 2566 ที่ได้ทยอยเริ่มเดินสายการผลิต อีกทั้ง ยังมีปัจจัยสนับสนุนอื่น ๆ ทั้งการขยายตัวของการบริโภคภาคเอกชน และการเติบโตของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ช่วยเพิ่มปริมาณการบริโภคสินค้า รวมถึงตลาด E-commerce ที่มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องราว 8.7% จากปีก่อน จากพฤติกรรมผู้บริโภคที่คุ้นชินกับความสะดวกในการซื้อสินค้าผ่านช่องทางออนไลน์

ขณะที่ผู้ให้บริการคลังสินค้ายังคงลงทุนขยายพื้นที่ให้เช่าเพิ่มเติมราว 6.3% จากปีก่อน ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกันกับการเติบโตของความต้องการพื้นที่เช่าคลังสินค้า ทำให้อัตราการปล่อยเช่าพื้นที่ในปี 2024 อยู่ที่ 86.6% ใกล้เคียงกับปี 2566

ในปี 2568 ปริมาณพื้นที่คลังสินค้าที่มีสัญญาเช่ามีแนวโน้มขยายตัวราว 9.3% จากปีก่อน อยู่ที่ 4.76 ล้านตารางเมตร โดยปัจจัยหลักยังคงมาจาก

1.ความต้องการพื้นที่จัดเก็บสินค้าในภาคการผลิตของนักลงทุนต่างชาติที่กระจายฐานการผลิตมายังไทยที่เริ่มเดินสายการผลิตมากขึ้น 2. การเติบโตของเศรษฐกิจโลกและไทยที่มีแนวโน้มฟื้นตัว ส่งผลต่อเนื่องให้ภาพรวมการค้าไทยทั้งการนำเข้าและส่งออกเติบโตโดยเฉพาะในช่วงครึ่งปีแรก ก่อนมาตรการกีดกันการค้าเพิ่มเติมจะเริ่มมีผลในช่วงครึ่งปีหลัง ซึ่งมีโอกาสให้การนำเข้าและส่งออกของไทยชะลอตัว

2.ความต้องการสินค้าที่เพิ่มขึ้นจากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางมาไทยที่เติบโตต่อเนื่องอยู่ที่ 38.8 ล้านคน และการบริโภคภาคเอกชนที่ยังเติบโตแม้จะเติบโตในอัตราที่ชะลอตัวลง และ 4. ตลาด E-commerce ที่ยังคงมีทิศทางเติบโตราว 7.0% จากปีก่อน ซึ่งจะส่งผลบวกต่อผู้ให้บริการคลังสินค้าโดยเฉพาะคลังสินค้าที่มีบริการแบบครบวงจรอย่างระบบการบริหารจัดการสินค้าคงคลัง การบรรจุ และจัดส่งที่สามารถช่วยเพิ่มความสะดวกในการจัดการสินค้า

ขณะที่อุปทานพื้นที่คลังสินค้ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นราว 7.5% จากปีก่อน จากการลงทุนขยายพื้นที่คลังสินค้าอย่างต่อเนื่องของผู้ให้บริการคลังสินค้าทั้งคลังสินค้าแบบ Ready-Built ที่พร้อมใช้งานได้ทันที และคลังสินค้าแบบ Build-to-Suit แต่ด้วยความต้องการคลังสินค้าที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงกว่าการขยายพื้นที่ให้เช่าของผู้ให้บริการ จึงส่งผลให้อัตราการปล่อยเช่าพื้นที่คลังสินค้าปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 88.0%

ทั้งนี้ คลังสินค้าให้เช่าในพื้นที่ EEC และบริการคลังสินค้าแบบ Build-to-Suit มีโอกาสดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ได้มากขึ้น ความต้องการใช้งานพื้นที่คลังสินค้าที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในปี 2568 และในระยะข้างหน้า มีปัจจัยขับเคลื่อนหลักมาจากโรงงานต่างชาติที่กระจายฐานการผลิตมายังไทยในช่วงก่อนหน้าที่เริ่มทยอยเดินสายการผลิต ส่งผลให้ผู้ให้บริการคลังสินค้าที่มีศักยภาพในการแข่งขันจะอยู่ในกลุ่มที่มีพื้นที่ให้เช่าในเขต EEC ซึ่งเป็นแหล่งที่ตั้งสำคัญของโรงงานที่กระจายฐานการผลิตเข้ามา นอกจากนี้ คลังสินค้าแบบ Build-to-Suit ยังมีแนวโน้มเป็นที่ต้องการของตลาดมากขึ้นเพราะสามารถปรับพื้นที่ให้ตรงตามข้อกำหนดเฉพาะของผู้เช่าได้

ดังนั้น ผู้ให้บริการคลังสินค้าที่มีความพร้อมในการจัดเตรียมคลังสินค้าแบบ Build-to-Suit จึงมีโอกาสดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ได้เพิ่มมากขึ้น อีกทั้ง คลังสินค้ารูปแบบนี้ยังเป็นการทำสัญญาเช่าระยะยาวที่สร้างผลตอบแทนที่มั่นคงซึ่งจะสามารถลดความเสี่ยงจากภาวะตลาดที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วได้อีกด้วย

อย่างไรก็ดี ความต้องการพื้นที่คลังสินค้าที่เติบโตได้อย่างต่อเนื่องทำให้ผู้ให้บริการคลังสินค้าหลายรายเห็นโอกาสในการขยายพื้นที่ อีกทั้ง ยังดึงดูดผู้เล่นรายใหม่เข้าสู่ตลาด ทั้งผู้ให้บริการไทยที่ต่อยอดธุรกิจจากกลุ่มธุรกิจอื่นอย่างเช่น กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ และผู้ให้บริการต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในไทย ส่งผลให้การแข่งขันในธุรกิจคลังสินค้ามีแนวโน้มเข้มข้นมากยิ่งขึ้น ดังนั้น การนำเสนอบริการให้สอดคล้องตามความต้องการของตลาด อาทิ การนำเทคโนโลยีสมัยใหม่เข้ามาปรับใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและระยะเวลาในการทำงาน เช่น ระบบจัดการสินค้าคงคลังแบบเรียลไทม์ หุ่นยนต์เคลื่อนย้ายสินค้า รวมถึงเทคโนโลยี AI ที่ช่วยวิเคราะห์การวางแผนจัดเก็บสินค้า ควบคู่ไปกับการรักษามาตรฐานบริการที่เป็นสากล เช่น มาตรฐาน International-Standard Class A Warehouses

ทั้งนี้ ครอบคลุมข้อกำหนดทั้งมาตรฐานโครงสร้างอาคาร ระบบความปลอดภัย การใช้เทคโนโลยี และมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อม จะช่วยสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันและทำให้ผู้ให้บริการคลังสินค้าดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ได้มากขึ้นอีกด้วย อย่างไรก็ดี มาตรการกีดกันทางการค้าของสหรัฐฯ ยังเป็นประเด็นสำคัญที่ธุรกิจคลังสินค้าต้องติดตามอย่างใกล้ชิด ซึ่งมีโอกาสส่งผลต่อแนวโน้มการกระจายฐานการผลิตของนักลงทุนต่างชาติและการส่งออกของไทย โดยในปี 2567 มูลค่าการส่งออกของไทยไปยังสหรัฐฯ คิดเป็นสัดส่วนราว 18% ซึ่งจะส่งผลต่อเนื่องถึงความต้องการพื้นที่คลังสินค้าในระยะข้างหน้า

โดยเฉพาะกับผู้ให้บริการคลังสินค้าที่มีผู้เช่าในกลุ่มโรงงานของนักลงทุนชาวจีนที่กระจายฐานการผลิตมาไทยในสัดส่วนที่สูง  นอกจากนี้ การให้ความสำคัญด้านสิ่งแวดล้อมเป็นอีกหนึ่งความท้าทายสำคัญสำหรับผู้ให้บริการคลังสินค้าในยุคปัจจุบัน ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนเพิ่มสัดส่วนการใช้ไฟฟ้าจากพลังงานหมุนเวียนภายในอาคารคลังสินค้า และการบริหารจัดการขยะอย่างถูกวิธีและเป็นระบบ

รวมถึงการออกแบบและก่อสร้างอาคารคลังสินค้าแห่งใหม่โดยคำนึงถึงความยั่งยืน อาทิ การเลือกใช้วัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม การออกแบบอาคารประหยัดพลังงาน และการนำเทคโนโลยีประหยัดพลังงานมาใช้ ซึ่งนอกจากจะช่วยลดผลกระทบทางสิ่งแวดล้อมแล้ว ยังช่วยเสริมความได้เปรียบในการแข่งขันและเพิ่มโอกาสเติบโตได้ในระยะข้างหน้าเนื่องจากผู้เช่าคลังสินค้าเริ่มมีนโยบายด้านสิ่งแวดล้อมที่ชัดเจนมากยิ่งขึ้น