คัด 3 หุ้นอสังหาฯ ยอดพรีเซล Q1 โตแรง ลุ้นรับอานิสงส์ผ่อนปรน LTV
เปิดโผ 3 หุ้น “AP–SIRI–ASW” ยอดพรีเซลไตรมาส 1/68 เติบโตโดดเด่นสุด พร้อมลุ้นมาตรการคลายเกณฑ์ LTV หนุนดีมานด์ครึ่งปีหลังฟื้นตัว โบรกชูหุ้น AP สามารถกระจายความเสี่ยงได้ดี และมีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง
บริษัทหลักทรัพย์ ฟินันเซีย ไซรัส จำกัด (มหาชน) ระบุในบทวิเคราะห์ว่า ยอดพรีเซลในไตรมาส 1/2568 ปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยที่ 6.5% จากไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีแรงหนุนหลักจากการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ แม้ว่าในไตรมาสดังกล่าว มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 12 แห่งรวมกันจะลดลงเหลือ 57,500 ล้านบาท ลดลง 48% จากไตรมาสก่อน และลดลง 10% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ฝ่ายวิจัยประเมินว่ายอดพรีเซลรวมในไตรมาส 1/2568 อยู่ที่ 64,900 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 49% และคอนโดมิเนียม 51% โดยยอดขายคอนโดมิเนียมเร่งตัวขึ้น 10% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 14% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นมูลค่า 32,900 ล้านบาท ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดีจากการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะในพื้นที่เมืองท่องเที่ยว
ในขณะเดียวกัน ยอดขายที่อยู่อาศัยแนวราบคาดว่าจะอยู่ที่ 32,000 ล้านบาท ฟื้นตัวขึ้น 3% จากไตรมาสก่อนหน้า เนื่องจากฐานที่ต่ำในไตรมาส 4/2567 แต่ยังคงหดตัว 9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นการหดตัวติดต่อกันเป็นไตรมาสที่ 9 สาเหตุหลักมาจากการเปิดตัวโครงการแนวราบที่ลดลง
ทั้งนี้ ในช่วงวันที่ 20-23 มีนาคม 2568 มีการจัดงาน House and Condo Expo ซึ่งมีบริษัทอสังหาริมทรัพย์เข้าร่วมงานจำนวน 6 แห่ง โดยสามารถสร้างยอดพรีเซลรวมได้ 8,250 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 52% และคอนโดมิเนียม 48% ซึ่งส่งผลให้ยอดพรีเซลรวมในไตรมาส 1/2568 คิดเป็น 23% ของเป้าหมายทั้งปีที่ 287,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน
ในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ พบว่ามีเพียงบางบริษัท ได้แก่ บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW, บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP และบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI ที่คาดว่าจะรายงานยอดพรีเซลในไตรมาส 1/2568 เติบโตทั้งจากไตรมาสก่อนหน้าและจากปีก่อนหน้า โดย ASW และ SIRI ได้แรงหนุนจากความสำเร็จของการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในจังหวัดภูเก็ตและพัทยา ซึ่งได้รับอานิสงส์จากช่วง High Season ของภาคการท่องเที่ยว และความต้องการจากลูกค้าชาวต่างชาติที่แข็งแกร่ง สะท้อนจากอัตราการขาย (Take-up Rate) ที่อยู่ในระดับ 50-90% เทียบกับ 20-30% ของคอนโดใหม่ในกรุงเทพมหานคร
ในขณะที่ตลาดแนวราบโดยรวมยังอยู่ในภาวะชะลอตัว จากปัจจัยกำลังซื้อที่อ่อนแอและข้อจำกัดด้านการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงล่าง ส่วนตลาดระดับบนยังเผชิญการแข่งขันสูง
อย่างไรก็ตาม AP ยังคงสามารถสร้างยอดขายในกลุ่มแนวราบเติบโตได้ทั้งจากไตรมาสก่อนหน้าและจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ด้วยพอร์ตสินค้าที่มีการกระจายตัวหลากหลาย และกลยุทธ์การตลาดออนไลน์ที่มีประสิทธิภาพและเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างเหมาะสม
ฝ่ายวิจัยคาดการณ์ว่ากำไรสุทธิของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1/2568 จะหดตัวลงเมื่อเทียบทั้งไตรมาสก่อนหน้าและช่วงเดียวกันของปีก่อน อันเนื่องมาจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงตามฤดูกาล การเปิดตัวโครงการใหม่ที่น้อยลง และการชะลอการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคเพื่อรอดูมาตรการภาครัฐ นอกจากนี้ เหตุการณ์แผ่นดินไหวที่เกิดขึ้นช่วงปลายไตรมาสยังเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่กระทบต่อความเชื่อมั่น
อัตรากำไรขั้นต้นคาดว่าจะทรงตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากการแข่งขันที่สูง โดยเฉพาะในตลาดแนวราบ ทำให้หลายบริษัทต้องทำโปรโมชั่นส่งเสริมการขายอย่างหนัก ซึ่งกดดันอัตรากำไรในภาพรวม
แนวโน้มกำไรทั้งปี 2568 ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ยังไม่โดดเด่นนัก เนื่องจากผลกระทบต่อเนื่องจากเหตุแผ่นดินไหว และการที่ผู้ประกอบการอยู่ระหว่างการให้ความช่วยเหลือลูกค้าในการซ่อมแซมอาคารเพื่อสร้างความมั่นใจ อย่างไรก็ตาม คาดว่าผลประกอบการจะเริ่มฟื้นตัวในช่วงครึ่งหลังของปี จากการเปิดตัวโครงการใหม่ การส่งมอบคอนโดที่สร้างเสร็จเพิ่มขึ้น และการบังคับใช้มาตรการภาครัฐ ได้แก่ มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อ และมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองในเดือนพฤษภาคม 2568
จากปัจจัยลบที่กดดันหลายประการ โดยเฉพาะความกังวลเกี่ยวกับเหตุแผ่นดินไหวที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นในตลาดคอนโดมิเนียมในระยะสั้น รวมถึงความไม่แน่นอนจากนโยบายภาษีของสหรัฐฯ ซึ่งอาจกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมและทำให้ผู้บริโภคลังเลในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ฝ่ายวิจัยจึงได้ปรับลดน้ำหนักการลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จากระดับ “เท่ากับตลาด” เหลือ “น้อยกว่าตลาด” ทั้งนี้ ยังมีความเสี่ยงด้านประมาณการกำไรที่อาจมี Downside เพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ดี คาดว่าจะเห็นการออกแคมเปญส่งเสริมการขายเพิ่มเติมจากผู้ประกอบการที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่ง เช่น บริษัท บริทาเนีย จำกัด (มหาชน) หรือ BRI, บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI และบริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ NOBLE เพื่อเร่งระบายสต๊อกคงเหลือ แม้ว่าราคาหุ้นของกลุ่มอสังหาฯ จะปรับตัวลดลงสะท้อนข่าวลบไประดับหนึ่งแล้ว และมูลค่าหุ้น (Valuation) อยู่ในระดับต่ำ แต่ในระยะสั้นยังขาดปัจจัยบวกหนุน โดยภาพรวมของครึ่งปีแรก 2568 ยังคงมีแนวโน้มชะลอตัว
ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยยังคงแนะนำชอบหุ้น AP เนื่องจากมีพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลาย สามารถกระจายความเสี่ยงได้ดี และมีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง
