GOLD:ได้ประโยชน์การจัดตั้ง REITแนะนำซื้อราคาเป้าหมาย 8.19 บาท

บล.ดีบีเอส ประเทศไทย ระบุในบทวิเคราะห์วันนี้ (11 มี.ค.) ว่า บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) หรือ UV ร่วมกับ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ GOLD จัดตั้งกอง Golden Ventures REIT เคาะราคาเสนอขาย 10 บาทต่อหน่วย มูลค่า 10 พันล้านบาท พร้อมเปิดจองซื้อ 14-18 มี.ค.นี้ เพื่อลงทุนในสิทธิการเช่าอาคารสำนักงานเกรด A บนทำเลทอง ย่านเพลินจิต-สาทร ติด BTS ช่องนนทรีคือ สาทร สแควร์ และปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ ติดกับ BTS เพลินจิต คาดว่าอัตราผลตอบแทนสูงเป็น 8-8.5% และนำ REIT เข้าซื้อขายในตลาดฯประมาณ เม.ย.59

ผลกระทบ: ฝ่ายวิจัยฯ DBS เห็นว่า REIT นี้จะได้รับความนิยมสูง เพราะให้อัตราผลตอบแทนที่มาก และสินทรัพย์ที่ขายเข้ากองฯดี มีอัตราการเช่า (OR) สูงคือ สาทร สแควร์เป็น 96% และปาร์คเวนเชอร์ 99% แม้จะมีข้อเสียเป็นเช่าระยะยาว (Leasehold) ไม่ได้เป็น Freehold แต่ก็ยังมีอายุการเช่าที่เหลืออีกยาวนาน คาดว่าหลักทรัพย์ที่จะได้ประโยชน์คือผู้ขายสินทรัพย์เข้ากองฯคือ UV และ GOLD

โดยแต่ครั้งนี้เน้นประโยชน์ที่ GOLD จะได้รับคือ การบันทึกกำไรจากขายสาทรสแควร์ (ปาร์คเวนเชอร์เป็นของ UV) แต่เนื่องจากเป็นสิทธิการเช่าช่วงเหลืออายุประมาณ 24 ปี จึงไม่ได้บันทึกทั้งก้อน แต่ทยอยบันทึกกำไรหลังภาษีแต่ละปีๆละประมาณ 78 ล้านบาท ซึ่งคำนวณมาจากกำไรก่อนภาษีต่อปีที่ 130 ล้านบาท และ GOLD กลับเข้าไปถือ REIT ประมาณ 25.1% ซึ่งต้องหักกำไรในสัดส่วนนี้ออกไปแล้ว แต่ทางด้านเงินสดจะได้รับเต็มจำนวนประมาณ 7 พันล้านบาท หากนำไปคืนเงินกู้สัก 50% จะทำให้ความเสี่ยงทางการเงินลดลงมาก อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน ณ ปลายปี 58 ที่ 1.2 เท่าจะลดเหลือเพียง 0.5 เท่า ณ ปลายปี 59

แนะนำซื้อ GOLD ราคาเป้าหมาย 8.19 บาท/หุ้น เพราะเห็นว่าเป็นหุ้นที่มีแนวโน้มการเติบโตสูง จากการ 1) เน้นทำธุรกิจอสังหาฯที่เน้นแต่บ้านแนวราบซึ่งมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง ไม่วูบวาบเหมือนคอนโด มีสินค้าครอบคลุมตลาดตั้งแต่บน-กลางล่าง

 โดยเฉพาะเมื่อซื้อบริษัทกรุงเทพบ้านและที่ดิน (Kland) 100% จาก PF เข้ามาเติม 2) มีรายได้ค่าเช่าจากอาคารสำนักงานหลายแห่ง ช่วยกระจายความเสี่ยงด้านรายได้ ซึ่งปี 58 มีสัดส่วนอยู่ที่ 14% เช่น แอสคอร์ท และเมย์แฟร์ แมริออท เป็นต้น เริ่มตั้งแต่ปีนี้จะมีอาคารสำนักงานแห่งใหม่คือ FYI Center ใกล้ศูนย์สิริกิตต์ที่จะเปิดให้บริการปีนี้ ปัจจุบันมี OR ที่ 64% และในอนาคตจะมีบริษัทร่วมทุนกับ TCC Asset ทำโครงการ mix use ที่สามย่านอีก โดย GOLD ถือหุ้นอยู่ 49% ในอนาคตก็ขายเข้า REIT ได้ และ 3) ผู้ถือหุ้นใหญ่แข็งแกร่ง ล่าสุดจากการเพิ่มทุน PP ได้ผู้ถือหุ้นใหญ่รายใหม่คือ กลุ่ม Fraser Centerpoint ซึ่งเป็นผู้นำอสังหาฯที่สิงคโปร์เข้ามาถือหุ้นในสัดส่วนที่ 29.5% คาดว่าจะนำประโยชน์มาสู่บริษัท

ขณะที่ UV ซึ่งเป็นกลุ่มคุณเจริญ สิริวัฒนภักดี มีส่วนถือหุ้นใหญ่ที่ 39.3% อยู่แล้ว ประเมินราคาพื้นฐานไว้ที่ 8.19 บาท ด้วย PEG ปี 59 ที่ 0.7 เท่า ซึ่งเทียบเท่ากับ P/E ปี 59 ที่ 22 เท่า และ P/BV ปี 59 ที่ 1.1 เท่า แม้ P/E สูง แต่ก็เป็นปกติสำหรับหุ้นที่มีแนวโน้มการเติบโตสูง

จุดเด่นของ GOLD ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นมีหลายประเด็นคือ 1) คาดว่าอัตราการเติบโตกำไรสุทธิปีนี้เป็น 31%เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อนจากปี 58 ที่โตก้าวกระโดดถึง 97%เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน 2) แนวโน้มกำไรรายไตรมาสปีนี้ในช่วงครึ่งแรกปีนี้สดใส ซึ่งในงวดไตรมาส 1/59 จากมาตรการช่วยเหลือรัฐ สามารถขายสต็อคได้แล้ว 1 พันล้านบาท จากสิ้นปีที่มีอยู่ 2 พันล้านบาท พอถึงไตรมาส 2/59 ก็จะมีกำไรพิเศษจากการขาย REIT เข้ามา และ 3) มูลค่าหุ้นทางบัญชีสิ้นปีนี้คาดว่าจะเพิ่มไปถึง 5.99 บาท จากสิ้นปี 58 ที่ 5.00 บาท เนื่องจาก Fraser เข้ามาเพิ่มทุนที่ราคาสูงเป็น 7.25 บาท รวมทั้งปีนี้มีกำไรที่สดใส จึงทำให้ P/BV ของบริษัทไม่สูง หากซื้อหุ้น GOLD วันนี้ ก็ถือว่าซื้อได้ถูกกว่ากลุ่ม Fraser