ทริสฯ คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ QH ที่ “A-” ด้วยแนวโน้ม “Stable”

ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) จำกัด (มหาชน) หรือ QH ที่ระดับ “A-” ด้วยแนวโน้ม “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานที่ยาวนานของบริษัทในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนสถานะที่แข็งแกร่งในตลาดบ้านจัดสรรระดับราคาปานกลางถึงสูง และความยืดหยุ่นทางการเงินจากการมีเงินลงทุนในหลักทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูง อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลง ตลอดจนภาระหนี้ของบริษัทที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูง ระดับหนี้สินต่อครัวเรือนที่สูงขึ้น และการชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศ

แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนความคาดหวังว่าบริษัทจะยังคงสามารถรักษาสถานะทางธุรกิจที่แข็งแกร่งเอาไว้ได้ในระยะปานกลาง นอกจากนี้ อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทคาดว่าจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 55% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับลดลงหากสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมาก ซึ่งอาจมีสาเหตุมาจากภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาซึ่งทำให้ยอดขายลดลงจนส่งผลทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนสูงกว่า 60% เป็นเวลานาน ในทางตรงข้าม อันดับเครดิตอาจมีการปรับขึ้นหากบริษัทสามารถปรับเพิ่มผลการดำเนินงานอย่างมีนัยสำคัญจากระดับปัจจุบัน ในขณะเดียวกันก็สามารถรักษาระดับอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 50% ได้เป็นเวลานาน

บริษัทควอลิตี้เฮ้าส์ก่อตั้งในปี 2526 และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2534 กลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัท ณ เดือนเมษายน 2559 ประกอบด้วย บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (25%) และ The Government of Singapore Investment Corporation Pte. Ltd. (11%) บริษัทมีสถานะทางธุรกิจที่แข็งแกร่งและเป็นหนึ่งในผู้นำในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทย โดยมีระดับรายได้อยู่ใน 5 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา บริษัทมีสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งในตลาดที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดบ้านเดี่ยวระดับราคาหลังละ 5 ล้านบาทขึ้นไป ในช่วงที่ผ่านมาบริษัทยังคงมีผลการดำเนินงานในระดับที่ยอมรับได้ในกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยราคาระดับล่างซึ่งมีราคาอยู่ที่ 1-3 ล้านบาทต่อหลัง โดยตราสัญลักษณ์ที่อยู่อาศัยของบริษัทเป็นที่รู้จักและยอมรับอย่างสูงในกลุ่มผู้ซื้อบ้านจัดสรร

สถานะทางการเงินของบริษัทในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมายังคงสอดคล้องตามประมาณการของทริสเรทติ้ง โดยรายได้ของบริษัทในช่วงไตรมาสแรกของปี 2559 อยู่ที่ 5,212 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 32% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีปัจจัยสนับสนุนจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ บริษัทมียอดขายในช่วงไตรมาสแรกของปี 2559 อยู่ที่ 4,549 ล้านบาท ลดลง 8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้ ยอดขายประมาณ 90% มาจากโครงการแนวราบ อัตราส่วนกำไร (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัทในช่วงไตรมาสแรกของปี 2559 อยู่ที่ 11.6% ทรงตัวจาก 11.5% ในช่วงเดียวกันของปี 2558 ในขณะที่อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุน ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2559 อยู่ที่ 55.1% ลดลงเล็กน้อยจาก 55.4% ณ สิ้นปี 2558

ในช่วงต้นปี 2558 บริษัทเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่คือ “Q Sukhumvit” ซึ่งมีมูลค่าโครงการ 10,754 ล้านบาท โดย ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2559 โครงการดังกล่าวมียอดขายเพียง 16% ของมูลค่าทั้งหมด ซึ่งต่ำกว่าประมาณการของทริสเรทติ้งที่ราว ๆ 30% ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2559 บริษัทมีมูลค่าโครงการคอนโดมิเนียมที่ยังไม่ได้ส่งมอบ (Backlog) อยู่ที่ 6,755 ล้านบาท ทั้งนี้ คาดว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่ยังไม่ได้ส่งมอบซึ่งจะโอนในปี 2559-2561 จะมีมูลค่าประมาณ 2,000-2,800 ล้านบาทต่อปี ส่วนโครงการ Q Sukhumvit มีมูลค่าคิดเป็นสัดส่วน 26% ของมูลค่าโครงการคอนโดมิเนียมที่ยังไม่ส่งมอบทั้งหมด

ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทน่าจะอยู่ในช่วง 20,000-25,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2559-2561 โดยรายได้จากโครงการแนวราบคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 65%-75% ของรายได้ทั้งหมด อัตราส่วนกำไรของบริษัทคาดว่าจะทรงตัวอยู่ในช่วง 12%-14% ในขณะที่อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนคาดว่าจะต่ำกว่า 55% เมื่อพิจารณาจากแผนการเปิดโครงการใหม่ของบริษัทที่มีมูลค่าประมาณ 20,000 ล้านบาทต่อปี ในขณะที่กระแสเงินสดจากการดำเนินงานนั้นคาดว่าจะรักษาระดับเกินกว่า 2,000 ล้านบาทต่อปี

บริษัทยังคงมีสภาพคล่องในระดับที่น่าพอใจ โดย ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2559 ภาระหนี้ที่จะครบกำหนดในอีก 12 เดือนข้างหน้ามีมูลค่า 6,112 ล้านบาท ซึ่งทั้งหมดเป็นหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอน ทั้งนี้ คาดว่าบริษัทจะชำระคืนหนี้ส่วนใหญ่ด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ แหล่งสภาพคล่องของบริษัท ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2559 ได้แก่เงินสดจำนวน 3,201 ล้านบาทและวงเงินกู้ระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้มูลค่า 2,687 ล้านบาท

นอกจากนี้ สภาพคล่องของบริษัทยังได้รับแรงหนุนจากเงินลงทุนในบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 2 รายและกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อีก 2 กองทุน ได้แก่ บริษัท โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์ จำกัด (มหาชน) (บริษัทถือหุ้น 19.9%) บริษัท แอล เอช ไฟแนนซ์เชียล กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) (21.3%) กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ เฮ้าส์ (25.7%) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า ควอลิตี้ เฮ้าส์ โฮเทล แอนด์ เรซิเดนซ์ (31.3%) โดยบริษัทได้รับเงินปันผลจากเงินลงทุนในบริษัทและกองทุนรวมทั้ง 4 แห่งนี้อย่างต่อเนื่อง ณ เดือนมีนาคม 2559 เงินลงทุนดังกล่าวมีมูลค่ายุติธรรมอยู่ที่ 30,212 ล้านบาท หรือประมาณ 1.1 เท่าของภาระหนี้รวมของบริษัท ในช่วงปี 2559-2561 อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับสูงกว่า 4 เท่า ส่วนอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมคาดว่าจะอยู่ในช่วง 9%-12%