ทริสฯจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ 3,000 ลบ. “SC” ที่ระดับ “BBB+/Stable”

ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกัน ในวงเงินไม่เกิน 3,000 ล้านบาทของ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ที่ระดับ “BBB+” ในขณะเดียวกันทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของบริษัทที่ระดับ “BBB+/Stable” พร้อมทั้งปรับเพิ่มอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของบริษัทเป็นระดับ “BBB+/Stable” จากเดิม “BBB/Stable” เช่นเดียวกัน โดยบริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ไปใช้ในการชำระคืนเงินกู้ยืมและเพื่อขยายธุรกิจ

การปรับเพิ่มอันดับเครดิตของหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันสะท้อนถึงการมีสิทธิในการได้เงินต้นคืนเพิ่มขึ้น หลังจากสัดส่วนหนี้สินมีหลักประกันต่อทรัพย์สินรวมต่ำกว่าระดับเกณฑ์ที่ 20% อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงผลงานของบริษัทที่เป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน ตลอดจนกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า และรายได้ที่เติบโตอย่างมั่นคง

อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากระดับอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่เพิ่มขึ้นและอัตรากำไรจากการดำเนินงานที่ลดลง ทั้งนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูงด้วย

แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะยังคงรักษาความสามารถในการแข่งขันและฐานะการเงินเอาไว้ได้ในระยะปานกลาง โดยอัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 15% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทไม่ควรต่ำกว่า 10% นอกจากนี้ อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนยังคาดว่าจะอยู่ในช่วง 50%-60%

ทั้งนี้ อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับลดลงหากความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมาก หรือหากอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนสูงเกินกว่าระดับ 60% ในทางตรงข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับขึ้นหากอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมอยู่ที่ประมาณ 15% และอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนลดลงมาอยู่ที่ระดับประมาณ 50% ได้อย่างต่อเนื่อง

SC ก่อตั้งในปี 2532 โดยหลังจากที่กลุ่มตระกูลชินวัตรซื้อกิจการของบริษัทในปี 2538 บริษัทก็เริ่มดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าโดยทำการพัฒนา “อาคารชินวัตร 3” เป็นโครงการแรก ในปี 2546 บริษัทได้ปรับโครงสร้างธุรกิจโดยเน้นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยและจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปีเดียวกัน โดย ณ เดือนพฤษภาคม 2558 บริษัทยังคงมีกลุ่มตระกูลชินวัตรเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในสัดส่วน 60% ของหุ้นทั้งหมด บริษัทนำเสนอสินค้าที่อยู่อาศัยที่หลากหลายซึ่งประกอบไปด้วย บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ โฮมออฟฟิศ และคอนโดมิเนียม

โครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทเน้นลูกค้าที่มีรายได้ในระดับปานกลางถึงสูง ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ยต่อหลังอยู่ที่ 7.6 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2558 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 34 โครงการ ด้วยมูลค่าเหลือขายประมาณ 27,100 ล้านบาท และมียอดขายรอการส่งมอบประมาณ 9,600 ล้านบาท โดยจะทยอยส่งมอบให้แก่ลูกค้าในช่วงปี 2558-2560 ในช่วงปี 2557 ถึงไตรมาสแรกของปี 2558 รายได้จากโครงการแนวราบยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัทซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 55% ของรายได้รวม ในขณะที่รายได้จากคอนโดมิเนียมคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 38% ส่วนรายได้จากค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 7% ของรายได้รวม

ในปี 2557 ยอดขายของบริษัทอยู่ที่ 8,542 ล้านบาท ลดลง 37% จากปีก่อน ยอดขายที่ลดลงเนื่องจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศและบริษัทเปิดขายโครงการใหม่น้อยลง ในขณะที่ยอดขายในช่วงไตรมาสแรกของปี 2558 เท่ากับ 2,721 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 132% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ทริสเรทติ้งคาดว่ายอดขายของบริษัทจะกลับมาอยู่ที่ระดับ 8,000-11,000 ล้านบาทต่อปีได้ในช่วงปี 2558-2560

รายได้รวมของบริษัทในปี 2557 อยู่ที่ 12,601 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 26% จาก 10,031 ล้านบาทในปี 2556 ทั้งนี้ รายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเป็น 11,750 ล้านบาทในปี 2557 จาก 9,201 ล้านบาทในปี 2556 ในขณะที่รายได้จากค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 800 ล้านบาทต่อปี ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2558 รายได้รวมของบริษัทอยู่ที่ 2,072 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 33% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยรายได้จากบ้านเดี่ยวยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักในการเติบโต ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้รวมของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 11,000-14,000 ล้านบาทในช่วงปี 2558-2560 จากแผนของบริษัทที่จะเปิดขายและโอนคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นในอีก 2 ปีข้างหน้า

ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอยู่ในระดับปานกลาง อัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 36%-37% ของรายได้ในช่วงปี 2555 จนถึงไตรมาสแรกของปี 2558 อย่างไรก็ตาม อัตรากำไรจากการดำเนินงานซึ่งวัดจากอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ลดลงเป็น 13.2% ในไตรมาสแรกของปี 2558 เมื่อเทียบกับ 16.9% ในปี 2557 และระดับสูงกว่า 20% ในช่วงก่อนปี 2555 การเพิ่มขึ้นของอัตราส่วนค่าใช้จ่ายการตลาดและค่าใช้จ่ายในการบริหารต่อรายได้เนื่องจากฐานรายได้ที่ต่ำในไตรมาสแรกของปี 2558 อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานของบริษัทไม่ควรต่ำกว่าระดับ 15% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า เนื่องจากบริษัทมีแผนจะส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการ

ภาระหนี้ของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาจากการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในสัดส่วนที่เพิ่มขึ้น ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2558 บริษัทมีอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนเพิ่มขึ้นเป็น 56.3% จากระดับ 54% ณ สิ้นปี 2557 เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ของบริษัทอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทในไตรมาสแรกของปี 2558 (ปรับอัตราส่วนให้เป็นตัวเลขเต็มปีด้วยตัวเลข 12 เดือนย้อนหลัง) อยู่ที่ 12.1% ลดลงเล็กน้อยจากระดับ 12.8% ในปี 2557

การที่บริษัทใช้เงินลงทุนซื้อที่ดินและค่าก่อสร้างโครงการจากวงเงินกู้ยืมจากธนาคารและหุ้นกู้ ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2558 ภาระหนี้สินทั้งหมดเท่ากับ 15,174 ล้านบาท เป็นเงินกู้ยืมจากธนาคารคิดเป็น 63% และหุ้นกู้ 37% สัดส่วนหนี้สินมีหลักประกันต่อทรัพย์สินรวมลดลงเหลือ 15.5% จาก 26% ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2557

บริษัทวางแผนจะรักษาระดับสัดส่วนหนี้สินมีหลักประกันต่อทรัพย์สินรวมให้ต่ำกว่า 20% ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2558 ภาระหนี้ที่จะครบกำหนดในอีก 12 เดือนข้างหน้าอยู่ที่ 4,948 ล้านบาท โดยประมาณ 60% เป็นเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน และอีก 40% ที่เหลือเป็นหุ้นกู้ โดยบริษัทมีแผนจะชำระคืนเงินกู้ยืมจากธนาคารด้วยกระแสเงินสดที่จะได้รับจากการโอนโครงการที่ยังไม่ได้ส่งมอบ และชำระคืนหุ้นกู้ด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ นอกจากนี้ บริษัทยังมีวงเงินที่ไม่ได้เบิกใช้จากสถาบันการเงินจำนวน 3,658 ล้านบาทและมีเงินสดอีกประมาณ 599 ล้านบาทด้วย