หุ้นอสังหาฯ วิ่งยกแผงรับปัจจัยบวก 2 เด้ง! คลายกังวลภาษีที่ดิน-มาตรการ LTV

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ราคาหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ปรับตัวขึ้นในวันนี้ โดยราคาหุ้นบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP ล่าสุด ณ เวลา 12.18 น. อยู่ที่ระดับ 7.35 บาท ปรับตัวขึ้น 0.35 บาท หรือ 5% ด้วยมูลค่าการซื้อขาย 108.50 ล้านบาท

ด้าน บริษัท ณุศาศิริ จำกัด (มหาชน) หรือ NUSA อยู่ที่ระดับ 0.46 บาท ปรับตัวขึ้น 0.02 บาท หรือ 4.55% ด้วยมูลค่าการซื้อขาย 11.21 ล้านบาท

บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI อยู่ที่ระดับ 18.10 บาท ปรับตัวขึ้น 0.80 บาท หรือ 4.62% ด้วยมูลค่าการซื้อขาย 159.55 ล้านบาท

บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI อยู่ที่ระดับ 1.10 บาท ปรับตัวขึ้น 0.03 บาท หรือ 2.80% ด้วยมูลค่าการซื้อขาย 15.77 ล้านบาท

บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH อยู่ที่ระดับ 9.80 บาท ปรับตัวขึ้น 0.05 บาท หรือ 0.51% ด้วยมูลค่าการซื้อขาย 191.02 ล้านบาท

บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ QH อยู่ที่ระดับ 2.58 บาท ปรับตัวขึ้น 0.02 บาท หรือ 0.78% ด้วยมูลค่าการซื้อขาย 39.44 ล้านบาท

โดย บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส ระบุในบทวิเคราะห์ว่า ที่อยู่อาศัยแม้ว่าจะให้เช่าก็เสียภาษีในอัตราอยู่อาศัย คือ ล้านละ 200 บาท  นายลวรณ แสงสนิท ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) กล่าวว่า “สิ่งที่เป็นที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโดฯ บ้านเช่า อพาร์ตเมนท์ ถ้าใช้ประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัย จะเสียภาษีในอัตราของที่อยู่อาศัยเหมือนกันหมด”

ด้านนายอุตตม สาวนายน รมว.คลัง ย้ำว่า “ประเด็นการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในส่วนของที่อยู่อาศัยที่ยังมีความสับสนกันอยู่นั้น จะยึดหลักวัตถุประสงค์ของการใช้งานเป็นหลัก แม้จะเป็นคอนโดมิเนียมที่ปล่อยให้เช่าระยะยาว ก็จะไม่ได้คิดอัตราภาษีในเชิงพาณิชย์ แต่จะคิดในอัตราภาษีของที่อยู่อาศัย คือ 0.02% ของราคาประเมิน” ซึ่งก่อนหน้านี้มีความกังวลว่าจะต้องเสียในอัตราอื่นๆ ที่ 0.3% หรือล้านละ 3,000 บาทหรือไม่ อย่างไรก็ตาม ตามพ.ร.บ.คอนโดมิเนียมไม่สามารถให้เช่ารายวันได้ ต้องเป็นการให้เช่าระยะยาวเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น

สำหรับโรงแรม, AirBNB, โฮมสเตย์, โฮสเทล ที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทเสียภาษีในอัตรา 0.3% หรืออัตราล้านละ 3,000 บาท ซึ่งเป็นอัตราภาษีเชิงพาณิชย์ เพราะถือเป็นการทำธุรกิจในลักษณะให้เช่าระยะสั้น แต่ถ้ามูลค่าสูงกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไปก็จะเสียในอัตราที่สูงขึ้น โดยมีเพดานไม่เกิน 0.7%

ทั้งนี้ ธปท.อาจจะพิจารณาผ่อนคลายกฎเกณฑ์ LTV ซึ่งในปัจจุบันบ้านหลังที่ 2 จะต้องดาวน์ไม่น้อยกว่า 20% หากผ่อนสัญญาแรกไม่ถึง 3 ปี ทั้งนี้ก่อนหน้าธปท.ได้ผ่อนคลาย LTV ในส่วนของผู้กู้ร่วมและผู้ค้ำประกันว่าไม่นับเป็นบ้านหลังแรกไปแล้ว แต่ขณะนี้ทางผู้ประกอบการผลักดันให้ธปท.พิจารณาผ่อนปรนในเรื่องการวางดาวน์บ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไปให้ลดลง โดยเฉพาะกับกลุ่มผู้บริโภคที่มีฐานะการเงินมั่นคงและมีกำลังซื้อสูง

โดยเห็นว่าในระยะสั้น Sentiment กลุ่มที่อยู่อาศัยดีขึ้น ความกังวลในการซื้อที่พักอาศัยเพื่อลงทุน/ให้เช่าระยะยาวน้อยลง และมีโอกาสซื้อได้มากขึ้นถ้าผ่อนคลายเรื่องสัดส่วนการผ่อนดาวน์ให้น้อยลง อย่างไรก็ตาม คงไม่ถึงกับทำให้ยอดขายพุ่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เพราะกำลังซื้อของประชาชนในยามนี้ก็ยังซบเซาจากหนี้สินภาคครัวเรือนที่สูงเกือบๆ 70% ของจีดีพี และหลายทำเลมีภาวะอุปทานล้น ซึ่งต้องใช้เวลาในการลดอุปทานลง

ทั้งนี้มองอุตสาหกรรมที่พักอาศัยในปี 63 จะยังท้าทาย ราคาที่พักอาศัยและที่ดินมีโอกาสลดลง YoY ทั้งนี้ในฝั่งดีมานด์ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะต่ำมาก แต่ความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ต่ำ โอกาสที่จะตกงานมีมากขึ้น ภาระหนี้ส่วนบุคคล/หนี้ครัวเรือนสูง ทำให้กำลังซื้อที่พักอาศัยปี 63 จะยังซบเซา

ส่วนฝั่งซับพลาย สมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้างประเมินว่าปัจจุบันมีที่พักอาศัยรอขายในกรุงเทพและปริมณฑลสิ้นปี 62 ประมาณ 1.5 แสนยูนิต โดยเป็นคอนโด 42% ทาวเฮ้าส์ 32% บ้านเดี่ยว 17% ที่เหลือเป็นอื่นๆ สมาคมคาดว่าอัตราการดูดซับในปี 63 อยู่ที่ 3.7% ต่อเดือน ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีที่ 4.5% ซึ่งต้องใช้เวลาในการระบายสต๊อกถึง 21 เดือน เราจึงคาดว่าบริษัทขนาดกลาง-เล็กที่สภาพคล่องเริ่มตึงก็อาจจะต้องขายสินทรัพย์ เช่น ที่ดิน สิ่งปลูกสร้างออกมาในราคาที่ไม่แพง เพื่อเอาสภาพคล่องกลับเข้าบริษัทและประคองให้ธุรกิจเดินหน้าต่อไป ส่วนบางบริษัทที่อาจจะไปต่อลำบากก็มีสิทธิที่จะขายโครงการออกไปให้กับผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งสิ่งเหล่านี้จะทำให้ราคาที่พักอาศัยในปี 63 มีโอกาสต่ำลง ส่วนราคาที่ดินมีแนวโน้มลดลงจากพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเริ่มใช้ 1 ม.ค.63 เพราะผู้รับมรดกเป็นที่ดินบางรายไม่มีกระแสเงินสดมากพอที่จะชำระภาษีได้ ก็ต้องตัดขายที่ดินบางส่วนออกไป

โดยเชื่อว่าผู้ประกอบการรายใหญ่จะผ่านช่วงซบเซานี้ไปได้ และยังมีโอกาสเติบโตในระยะยาว เพราะผู้ประกอบการขนาดใหญ่มีการปรับตัวด้วยการชะลอการเปิดโครงการใหม่ เร่งระบายสต็อกด้วยการจัดแคมเปญส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่อง และมีระดับ Land Bank ต่ำมาก ดังนั้นแม้ว่าในช่วงปี 62-63-64 ไม่ได้เป็นช่วงเติบโตของอุตสาหกรรม แต่ธุรกิจของบริษัทชั้นนำก็ยังประคองตัวไปได้ รวมทั้งยังมีความสามารถในการจ่ายปันผลได้ดี (Yield ราว 5-6% ต่อปี)

ในเชิงกลยุทธ์แนะนำเลือกซื้อสะสมจังหวะอ่อนตัว หุ้นเด่น คือ AP, LH และ SPALI  โดย

AP : เป็นผู้ประกอบการที่มีสินค้าหลากหลายทั้งแนวราบ แนวสูง ครอบคลุมตลาดกลาง-บน ในทำเลที่ดี ฐานะการเงินแข็งแกร่ง โดยมีสัดส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน 0.8 เท่า ด้าน P/E ปี 63 อยู่ที่ประมาณ 6 เท่า ขณะที่กำไรสุทธิคาดว่าจะเติบโต 10-13% ส่วน Dividend Yield ปี 63 คาดไว้ที่ 5.4% ฝ่ายวิจัยฯ DBSVTH ให้ราคาพื้นฐาน 8.20 บาท

LH : บริษัทมีโครงสร้างผลประกอบการที่กระจายตัว โดยมีทั้งกำไรจากการขาย กำไรจากธุรกิจค่าเช่าและบริการ รวมทั้งส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในบริษัทร่วม (งวด 9M62 เฉพาะส่วนนี้คิดเป็น 37% ของกำไรสุทธิ) คาดการณ์กำไรสุทธิปี 63 เติบโต 5-6% ฐานะการเงินดี สัดส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน 0.8 เท่า คาดการณ์ Dividend Yield ปี 63  เท่ากับ 6.4% ทาง DBSVTH ให้ราคาพื้นฐาน 10.70 บาท

SPALI : บริษัทบริหารงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ ควบคุมต้นทุนและค่าใช้จ่ายได้ดี ทำให้มีมาร์จิ้นอยู่ในอันดับต้นๆของอุตสาหกรรม (Net Profit Margin สูงถึง 20-22% ใน 4 ปีที่ผ่านมา) บริษัทปรับแผนกลยุทธ์ได้เร็วและสอดคล้องกับสถานการณ์ คาดกำไรสุทธิปี 63 จะเติบโต 4-5% ฐานะการเงินแข็งแกร่ง โดยมีสัดส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนต่ำเพียง 0.4 เท่า ณ ราคาปัจจุบันมี P/E ปี 63 เท่ากับ 7 เท่า ประมาณการ Dividend Yield ปี 63 ไว้ที่ 5.3% ทางฝ่ายวิจัยฯ DBSVTH ให้ราคาพื้นฐาน 18.50 บาท