“KTB” ชี้ ธปท.ผ่อนเกณฑ์ LTV ช่วยพลิกฟื้นตลาด “อสังหาฯ” จากลบเป็นบวก!

นายพชรพจน์ นันทรามาศ ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) หรือ KTB เปิดเผยว่า หากธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. ปรับเกณฑ์ LTV ให้ผ่อนคลายมากขึ้น เชื่อว่าจะส่งผลดีต่อการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 ที่คาดว่ามีโอกาสกลับมาเป็นบวกได้ราว 2% จากที่ในปี 63 ธนาคารคาดว่าการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 จะลดลง -14% จากปีก่อนที่ลดลง -17% และจะเป็นปัจจัยบวกต่อคอนโดมิเนียมในปีนี้ที่มองว่าจะกลับมาเติบโต 4-5% จากปีก่อนที่ลดลง -11%

อย่างไรก็ดี มองว่ายังมีปัจจัยกดดันต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจากเงินบาทที่ยังมีทิศทางแข็งค่าขึ้น ซึ่งทำให้กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติชะลอการซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีน ที่เริ่มเห็นสัดส่วนการซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในสิ้นปีก่อนเหลือ 8% จากต้นปีที่ 11% และหากค่าเงินบาทในปีนี้ต่ำกว่า 30 บาท/ดอลลาร์สหรัฐ จะเป็นปัจจัยกดดันต่อการซื้อของลูกค้าชาวต่างชาติที่ยังชะลอตัวต่อเนื่อง และอาจจะทำให้สัดส่วนกลุ่มลูกค้าชาวจีนลดลงต่ำกว่า 8% ได้ในปีนี้

สำหรับแนวโน้มการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 63 นายพชรพจน์ มองว่า จะเป็นในทิศทางของการพัฒนาโครงการที่ราคาเข้าถึงกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่ได้ง่ายมากขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เพื่อให้สามารถเข้าเกณฑ์ของมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองที่ให้สิทธิ์ถึงปลายปี 63 และจะเห็นการพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น เนื่องจากความต้องการซื้อโครงการแนวราบในตลาดยังมีอยู่มาก และเป็นการช่วยลดปริมาณซัพพลายคอนโดมิเนียมในตลาดที่ยังเหลืออยู่มาก ประกอบกับยังคงเห็นการลดราคายูนิตที่เหลือขาย เพื่อทำให้สามารถระบายสต็อกออกไปได้

ขณะที่ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้ ธนาคารมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเติบโต 5.5% จากปีก่อนที่ลดลง -5% แบ่งเป็นคอนโดมิเนียมเติบโต 4.5% จากปีก่อนลดลง -11% และแนวราบเติบโต 6% จากปีก่อนทรงตัว 0% เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หันมาให้ความสำคัญกับบ้านแนวราบ เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่อยู่อาศัยจริง โดยตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้ มีปัจจัยสนับสนุนหลักจากมาตรการของภาครัฐ

โดยเฉพาะการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือรายการละ 0.01% รวมทั้งการเปิดส่วนต่อขยายของเส้นทางรถไฟฟ้า เช่นเดียวกับปีที่ผ่านมาที่ได้เปิดส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือจากสถานีหมอชิตไปยังพื้นที่รัชโยธินอีก 5 สถานี ซึ่งส่งผลให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในบริเวณดังกล่าว

ด้านนายกณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS กล่าวว่า ได้ทำการวิจัยเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมในย่านรัชโยธิน พบว่าเป็นหนึ่งในทำเลที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มองหาคอนโดมิเนียม เพราะมีความสะดวกสบายในการเดินทาง และความอุดมสมบูรณ์ในหลายมิติ เป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ มีศูนย์การค้าที่มีชื่อเสียง สถานศึกษาที่สำคัญ รวมทั้งสถานพยาบาล

โดยมีตัวเลือกมากถึง 11,561 ยูนิต จาก 35 โครงการ ราคาขายต่อตารางเมตรประมาณ 93,600 บาท สำหรับโครงการเก่า และ 138,000 บาท สำหรับโครงการใหม่ ซึ่งถูกกว่าคอนโดมิเนียมในตัวเมืองอย่าง เพลินจิต-ชิดลม สีลม-สาทร ประมาณ 51% และพื้นที่รอบตัวเมือง เช่น พระราม 9-เพชรบุรี-อโศก ราชเทวี และพญาไท ประมาณ 29% และแม้ว่ามียูนิตเหลือขายในพื้นที่มีมากถึง 2,910 ยูนิต แต่ยูนิตเหลือขายมีทิศทางปรับตัวลง แสดงให้เห็นว่าไม่ได้อยู่ในภาวะ Oversupply เมื่อเทียบกับสถานการณ์ของคอนโดมีเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง

โดยคอนโดมิเนียมในพื้นที่รัชโยธินเหมาะกับการอยู่อาศัยจริง แต่สำหรับการลงทุนเพื่อหวังผลตอบแทนจากส่วนต่างระหว่างต้นทุนซื้อกับราคาขายต่อ (Capital Gain) และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ยังไม่ใช่ตัวเลือกที่ดีนัก โดยการซื้อคอนโดมิเนียมในพื้นที่รัชโยธิน เพื่อปล่อยเช่าเป็นระยะเวลา 10 ปี ก่อนขายในปีสุดท้าย จะให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่ 3.2% ต่อปี ใกล้เคียงกับคอนโดมีเนียมย่านรัชดา-พระราม 9-อโศก แต่ต่ำกว่าพื้นที่อื่นๆ ในตัวเมือง เช่น เพลินจิต-ชิดลม ให้ผลตอบแทน 6.6% ต่อปี สีลม-สาทร ให้ผลตอบแทน 5.4% ต่อปี และสุขุมวิทช่วงต้น-กลาง ผลตอบแทน 4.8% ต่อปี