MK ตั้งกองทรัสต์ PROSPECT ลุยขาย IPO ส.ค.นี้ คาดผลตอบแทนปีแรกทะลุ 11%

นายไพบูลย์ นลินทรางกูร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการ บล.ทิสโก้ ในฐานะผู้จัดการการจัดจำหน่ายและรับประกันการจำหน่าย และที่ปรึกษาทางการเงิน กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล (PROSPECT) เปิดเผยว่า ปัจจุบันกองทรัสต์ PROSPECT ยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหน่วยทรัสต์และแบบคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ต่อสำนักงานกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) และได้รับการนับหนึ่งแบบไฟลิ่งแล้ว

โดยขั้นตอนต่อไปเตรียมที่จะไปเดินสายสำรวจความต้องการซื้อหลักทรัพย์กับนักลงทุนสถาบัน (Book Building) เพื่อประเมินราคาเสนอขาย IPO คาดว่าจะเสนอขาย IPO ได้ในช่วงปลายเดือน ก.ค.หรือต้นเดือน ส.ค. 63 และน่าจะจดทะเบียนเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยได้ในช่วงเดือน ส.ค.นี้

สำหรับ PROSPECT เข้าลงทุนในทรัพย์สินที่มีคุณภาพทั้งอาคารคลังสินค้าและโรงงานของบริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ในเครือ บมจ.มั่นคงเคหะการ (MK) ตั้งอยู่ในทำเลที่เป็นศูนย์กลางของอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ผู้เช่าช่วงพื้นที่รายย่อยมีหลากหลายสัญชาติและประกอบกิจการในหลากหลายอุตสาหกรรม

โดยกองทรัสต์จะเข้าลงทุนในทรัพย์สินครั้งแรก รวมมูลค่าทั้งสิ้นไม่เกิน 3.73 พันล้านบาท ประกอบด้วยการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินวงเงินไม่เกิน 1.13 พันล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 30% และส่วนที่เหลือจะระดมทุนโดยการเสนอขายหน่วยทรัสต์

ทั้งนี้ ความน่าสนใจของการลงทุนในกองทรัสต์ PROSPECT จะอยู่ที่ผลตอบแทนจากเงินปันผลที่สูงถึง 10-11% ต่อปี มากกว่าค่าเฉลี่ยผลตอบแทนจากเงินปันผลของกองทรัสต์อื่นๆ ที่ 6.3% ต่อปี ทำให้กองทรัสต์ PROSPECT มีความน่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการกระจายความเสี่ยงจากการลงทุนในตลาดหุ้นในปัจจุบันที่มีความผันผวน เนื่องจากผลตอบแทนที่ได้จากการลงทุนในกองทรัสต์มีความสม่ำเสมอ และราคากองทรัสต์ที่อยู่ในตลาดหุ้นไม่ผันผวนมากเมื่อเทียบกับหุ้นของบริษัทจดทะเบียน

ขณะเดียวกันยังเป็นโอกาสของการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนสูงในภาวะที่ดอกเบี้ยต่ำ และเหมาะกับนักลงทุนที่มองหาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อิงกับภาคอุตสาหกรรม ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 น้อยกว่ากองทรัสต์ที่ลงทุนในโรงแรม

ด้านนางสาวรัชนี มหัตเดชกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด เปิดเผยว่า จากการประเมินแนวโน้มอุตสาหกรรมคลังสินค้าและโรงงานในประเทศไทย คาดว่าจะได้รับอานิสงส์จากการเคลื่อนย้ายฐานการผลิตด้านซัพพลายเชนในอุตสาหกรรมต่างๆ จากจีนมาในภูมิภาคอาเซียน หลังจากไทยได้แสดงศักยภาพรับมือกับการแพร่ระบาดโควิด-19 ได้ดีเป็นอันดับต้นๆของโลก และยังมีปัจจัยความไม่แน่นอนด้านสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯและจีน ส่งให้ผู้ผลิตในอุตสาหกรรมต่างๆ ต้องบริหารความเสี่ยงด้วยการกระจายฐานการผลิตไปยังประเทศอื่นๆเพิ่มขึ้น จึงเชื่อว่าไทยจะเป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ เนื่องจากอยู่ในทำเลศูนย์กลางของภูมิภาคนี้และมีโครงสร้างพื้นฐานที่ทันสมัยรองรับ

ขณะที่แนวโน้มของการกระจายฐานการผลิตของผู้ประกอบการต่างๆบริษัทเชื่อว่าจะส่งผลดีกับโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน ซึ่งตั้งอยู่ในบริเวณถนนบางนา-ตราด กิโลเมตรที่ 23 บนเนื้อที่เกือบ 1,000 ไร่ ถือเป็นทำเลยุทธศาสตร์สำคัญของภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ทั้งทางบก ทางอากาศ และทางน้ำ อยู่ใกล้ทางด่วนสายบางนา-ชลบุรีและมอเตอร์เวย์ ห่างจากสนามบินสุวรรณภูมิเพียง 17 กิโลเมตร สนามบินดอนเมือง 60 กิโลเมตร ท่าเรือกรุงเทพ 23 กิโลเมตร ท่าเรือแหลมฉบัง 90 กิโลเมตร และอยู่ไม่ไกลจากนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ รวมถึงโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC)

บริษัทพัฒนาโครงการบางกอกฟรีเทรดโซนภายในเขตประกอบการอุตสาหกรรม ประกอบด้วยอาคารคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า มีทั้งอาคารคลังสินค้าสำเร็จรูป อาคารโรงงานสำเร็จรูป อาคารโรงงานสำเร็จรูปขนาดเล็ก และอาคาร Built-to-Suit ที่สร้างตามความต้องการของลูกค้า แบ่งเป็นพื้นที่เขตประกอบการทั่วไป (General Zone) และเขตปลอดอากร (Free Zone)

โดยผู้ประกอบการในเขตปลอดอากรจะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีต่างๆ เช่น ยกเว้นอากรขาเข้า ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) และภาษีสรรพสามิตสำหรับเครื่องจักร อุปกรณ์ เครื่องมือและเครื่องใช้ในการผลิต ของที่นำเข้าเพื่อการผลิตสินค้าหรือเพื่อพาณิชยกรรม เป็นต้น ยกเว้นอากรขาออก ภาษีมูลค่าเพิ่มและภาษีสรรพสามิต สำหรับวัตถุดิบ ผลิตภัณฑ์ที่เป็นผลพลอยได้และสิ่งอื่นที่ได้จากการผลิต รวมถึงได้รับยกเว้นภาษีตามกฎหมายว่าด้วยสุราสำหรับการนำเข้าและผลิตในเขตปลอดอากร

นายวิชญ ศิริรัตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ PROSPECT กล่าวว่า การจัดตั้งทรัสต์ PROSPECT จะเข้าลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคารบางส่วนในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน นับจากวันที่จดทะเบียนสิทธิการเช่าช่วง ถึงวันที่ 22 ธ.ค. 82 โดยภายหลังการเข้าลงทุนครั้งแรก กองทรัสต์จะแต่งตั้งบริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ที่มีประสบการณ์ในการพัฒนาและบริหารโครงการบางกอกฟรีเทรดโซนกว่า 10 ปี เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ต่อไป

โดยจะเข้าลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารคลังสินค้าและโรงงาน จำนวน 63 หลัง รวมทั้งสิ้น 185 ยูนิต ประกอบด้วย 1.อาคารคลังสินค้าสำเร็จรูป 21 หลัง จำนวน 100 ยูนิต 2.อาคารโรงงานสำเร็จรูป 30 หลัง จำนวน 30 ยูนิต 3.อาคารโรงงานสำเร็จรูปขนาดเล็ก 10 หลัง จำนวน 53 ยูนิต และ 4.อาคาร Built-to-Suit ที่สร้างตามความต้องการลูกค้า 2 หลัง จำนวน 2 ยูนิต รวมเนื้อที่ประมาณ 216-0-39 ไร่ มีพื้นที่อาคารให้เช่ารวมประมาณ 220,748 ตารางเมตร อัตราการเช่าเฉลี่ย 93.7%

นางสาวอรอนงค์ ชัยธง ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ จำกัด กล่าวว่า สินทรัพย์ที่กองทรัสต์ PROSPECT จะเข้าลงทุนมีอัตราการเช่าพื้นที่อยู่ในระดับที่ดีมาตลอด โดยในปี 60-62 มีอัตราเช่าพื้นที่อยู่ที่ 88.7%, 96.4% และ 93.2% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดตามลำดับ ส่วน ณ สิ้นไตรมาส 1/63 มีอัตราเช่าพื้นที่อยู่ที่ 93.7% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด และไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวหลังเกิดโควิด-19

โดยมีผู้เช่าช่วงพื้นที่รายย่อยที่มีศักยภาพทางธุรกิจ ทั้งสัญชาติไทยและต่างชาติ และยังกระจายตัวในหลากหลายอุตสาหกรรม เช่น ธุรกิจการผลิตเยื่อและกระดาษ อุตสาหกรรมพลาสติก อุตสาหกรรมรีไซเคิล ธุรกิจให้บริการด้านโลจิสติกส์ เป็นต้น

นอกจากนี้กองทรัสต์ฯได้ประมาณการเงินจ่ายให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ในปีแรก (First Year Yield) ตามประมาณการงบกำไรขาดทุนตามสมมติฐานตั้งแต่ 1 ต.ค. 63-30 ก.ย. 64 สอบทานโดยผู้ตรวจสอบบัญชี ที่อัตรา 1.112 บาทต่อหน่วย หรือคิดเป็นอัตราผลตอบแทนปีแรก 11.1% ต่อปี