“บล.บัวหลวง” ชี้ปี 65 “กลุ่มอสังหาฯ” โตเด่น! รับมาตรการ LTV หนุน ชู SC-AP เด่นสุด

บริษัทหลักทรัพย์ บัวหลวง จำกัด (มหาชน) ระบุในบทวิเคราะห์เกี่ยว หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ว่า แนวโน้มปี 2565 มีทิศทางที่ดีขึ้น จากการสำรวจของ เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ที่ประมาณการเปิดตัวโครงการในปี 2565 โดยในด้านของจำนวนปรับตัวขึ้น 15-20% เทียบกับปีก่อน และในด้านของมูลค่าปรับตัวขึ้น 10-15 % ในขณะที่อุปสงค์ต่ออสังหาฯคาดว่าจะปรับตัวดีขึ้น 15-20% เทียบกับปีก่อน โดยได้รับปัจจัยหนุนจากอัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน (LTV) และการสนับสนุนอุตสาหกรรมอสังหาฯจากทางภาครัฐ

ทั้งนี้ ระดับสินค้าคงคลังจะลดลง 5-7% เนื่องจากอุปสงค์ที่สูงขึ้น จะหนุนให้การเปิดตัวโครงการแนวราบได้มีจำนวนมากขึ้นตามไปด้วย โดย AREA คาดการเปิดตัวโครงการจะพุ่งขึ้นสูงในไตรมาส 2/2565 เป็นต้นไป ซึ่งได้รับแรงหนุนจากแผนการปรับลดภาษีการโอนที่ดิน (คาดภายใน2-3เดือน)

นอกจากนี้ จากสถานการณ์การแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 สายพันธุ์โอมิครอน ไม่สร้างผลกระทบในด้านของสุขภาพมากจนเกินไป ดังนั้น คาดว่าจะไม่มีผลกระทบในเชิงลบต่อเศรษฐกิจ จึงคาดว่าผู้พัฒนาโครงการจะทยอยเปิดตัวโครงการคอนโดมากขึ้นในช่วงปี 2565 (แม้คอนโดจะใช้เวลาสร้างนาน 2-3ปี) โดยเหตุผลเชิงบวกคือข้อมูลจากบริษัทที่ทาง AREA ให้คำแนะนำ โดยมีตารางโครงการคอนโดสร้างเสร็จพร้อมโอนอยู่ที่ 8.7 หมื่นล้านบาท ในปี 2565 เพิ่มขึ้น 42% เทียบกับปีก่อน ในทางกลับกันมีโครงการคอนโดพร้อมโอนในปี 2566 เพียง 2.7 หมื่นล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะประสบปัญหาการขาดดุลในตลาดได้

สำหรับภาพรวมในปี 2564 ถือเป็นปีที่ท้าทายสำหรับกลุ่มอสังหาฯ จากรายงานของ AREA ที่พบว่ามีตัวเลขการเปิดตัวโครงการเพียง 60,489 หน่วย ลดลง 17% เทียบกับปีก่อน (ต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2552) โดยหลักมาจากการลดลงอย่างมากของกลุ่มราคา 1-5 ล้านบาท ซึ่งมูลค่าการเปิดตัวโครงการรวอยู่ที่ 2.78 แสนล้านบาท ลดลง 3% เทียบกับปีก่อน ในขณะที่การเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวอยู่ที่ 13,240 หน่วย ลดลง 25% เทียบกับปีก่อน โดยเป็นการลดลงจากทุกกลุ่มราคา การเปิดตัวโครงการทาวน์เฮ้าส์อยู่ที่ 22,958 หน่วย ลดลง 16% เทียบกับปีก่อนโดยเป็นการลดลงของกลุ่มราคาระดับล่างและระดับบน สำหรับโครงการคอนโดยอดการเปิดตัวทำสถิติต่ำสุดในทศวรรษอยู่ที่ 23,445 หน่วย ลดลง 9% เทียบกับปีก่อน (โดยมาจากการลดลงอย่างมากของกลุ่มราคาระดับล่าง แต่การเปิดตัวโครงการกลุ่มราคาระดับบนปรับตัวขึ้น เทียบกับปีก่อน) ทั้งนี้สัดส่วนการเปิดตัวโครงการของบริษัทหลักทรัพย์อยู่ที่ 74% ของโครงการทั้งหมดในปี 2564 เพิ่มขึ้น 72% ในปี 2563

ในด้านของการเปิดตัวโครงการแบ่งได้เป็นโครงการคอนโด 39% , โครงการทาวน์เฮ้าส์ 38% และโครงการบ้านเดี่ยว 22% โดยราคาขายเฉลี่ยปรับตัวขึ้น 17% เทียบกับปีก่อน ไปเป็น 4.6 ล้านบาท/หน่วย ในปี 2564 แบ่งเป็นโครงการคอนโดราคาเฉลี่ยที่ 4 ล้านบาท/หน่วย (ปรับตัวขึ้น 44% เทียบกับปีก่อน) โครงการทาวน์เฮ้าส์ 3 ล้านบาท/หน่วย (เพิ่มขึ้น 7%) และโครงการบ้านเดี่ยว 8.4 ล้านบาท/หน่วย (เพิ่มขึ้น 8.4%)

ทั้งนี้ อัตราการจองซื้อเฉลี่ยสำหรับโครงการเปิดตัวใหม่ปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยจาก 26% ในปี 2563 มาเป็น 27% ในปี 2564 โดยหนุนมาจากอัตราการจองซื้อบ้านเดี่ยว (จาก 18% ในปี 2563 ไปเป็น 23% ในปี 2564) และโครงการทาวน์เฮ้าส์ (จาก 20% ไปเป็น 21%) ในทางตรงกันข้ามอัตราการจองซื้อของโครงการคอนโดปรับตัวลดลงจาก 37% ในปี 2563 มาเหลือ 33% ในปี 2564 โดยหลักถูกกดดันมาจากกลุ่มราคา 2-5 ล้านบาท/หน่วย

สำหรับหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ที่น่าสนใจได้แก่ บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH (ถือเป็นหุ้นผู้นำการฟื้นตัวและภาพกำไรที่จะฟื้นตัวในปี 2565) และสำหรับการจ่ายเงินปันผลที่จะมาถึงคาดว่า  บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC และ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP จะมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่สูงที่สุด 5.2% และ 4.9% ตามลำดับ