SENA หนุนรัฐให้ต่างชาติเช่าอสังหาฯระยะยาว วอนแบงก์ปลดล็อก LTV

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า วันนี้ (10 ก.ค.67) ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ มีหน่วยเหลือขายเฉพาะคอนโดมิเนียมราว 2 แสนยูนิต ซึ่งการที่รัฐบาลจะส่งเสริมให้ชาวต่างชาติมาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวนั้น ก็เป็นเรื่องที่ดีเพราะจะส่งผลต่อการลงทุนในหลายมิติ ดังนั้น ที่ผ่านมาการลงทุนของต่างชาติที่ให้ 30 ปี เขาก็จะประเมินว่าจะสร้างอสังหาริมทรัพย์บนพื้นที่เช่าอย่างไรที่จะทำกำไรได้ถึง 30 ปี จึงสร้างโครงการไม่ใหญ่มากนักเพราะระยะเวลาสั้น แต่ถ้าขยายเวลาออกไป การลงทุนจะมีขนาดใหญ่ขึ้นด้วย

ส่วนมาตรการ LTV สำหรับราคาบ้านราคาสูงระดับ 7-8 ล้านบาทขึ้นไป บางทีก็เป็นการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 และ 3 ก็ไม่ใช่เรื่องแปลก เพราะบางคนซื้อบ้านหลังแรกในช่วงอายุยังน้อย แต่พออายุมากขึ้นก็ซื้อเพื่อให้คุณพ่อ คุณแม่มาอยู่ร่วมกันมากขึ้น จึงมีบ้านหลังที่ 2 และ 3 แล้วทำให้ติดมาตรการ LTV แม้จะมีปริมาณไม่มาก คนที่ซื้อมีรายได้สูง ถ้าเป็นไปได้ก็ขอให้ปลดล็อคมาตรการ LTV แบบชั่วคราวก็ได้ ไม่ควรมากังวลเรื่องการเก็งกำไรเพราะไกลจากตรงนั้นมาก

“อยากให้ระงับชั่วคราวมาตรา LTV ก่อนก็ได้ สิทธิ์นี้อยู่กับธนาคารแห่งประเทศไทยอยู่แล้ว ที่จะนำกลับมาบังคับใช้อีกเมื่อไหร่ก็ได้ ถามว่าเรามีมาตรการไว้เผื่ออะไร เพราะในฐานะคนขายบ้าน ตอนนี้การเก็งกำไรในบ้านระดับบน มันไกลกว่าคำว่า เก็งกำไรไปมากแล้ว จึงไม่มีประโยชน์ที่จะบังคับตรงนี้”  ผศ.ดร.เกษรา กล่าว

ผศ.ดร.เกษรา กล่าวว่า  ปัญหาหนี้ครัวเรือนในขณะนี้ต้องใช้เวลาถึง 10 ปี จึงดำเนินมาถึงจุดนี้ ระดับ 90% ต่อจีดีพี ดังนั้น การที่จะหามาตรการอะไรมาจัดการปัญหาให้จบในเวลาอันสั้น 3-4 ปี จึงเป็นเรื่องที่เป็นไปไม่ได้ โดยปกติจำเป็นต้องเพิ่มรายได้ให้ประชาชน แต่มีเรื่องที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มองคือ เรื่องภาระดอกเบี้ยเงินกู้ ปกติกู้ยาว 30 ปี ดอกเบี้ยคงที่ 3 ปีแรก ส่วนในระยะ 27 ปีหลังใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว แต่ว่าขณะนี้สิ่งที่คิดได้คือ จำเป็นต้องเป็นระยะ 30 ปีหรือไม่ อาจจะขยับเวลาผ่อนชำระได้ยาวนานขึ้น ซึ่งเข้าใจว่ารัฐบาลกำลังดำเนินการอยู่ ซึ่งเสนาดีเวลลอปเม้นท์ฯ ก็มองว่าสามารถขยับเวลาให้ยาวขึ้นได้ ขยับไปสูงสุด 75-80 ปี จะช่วยให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ สามารถผ่อนได้ลดลง

“สามารถทำอัตราดอกเบี้ยเงินกู้คงที่ตลอดสัญญาก็ได้ เช่น 30 ปี ดอกเบี้ย 3% ยาวไปเลย (จากเดิมใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3 ปีแรก ลอยตัวดอกเบี้ย 27 ปี) จะทำให้ธนาคารสามารถให้ประชาชนผ่อนชำระถูกลงได้ และธนาคารก็จะไม่มีความเสี่ยงในการผิดชำระ ซึ่งภาครัฐต้องมีกลไกเข้ามาช่วยเป็นข้างหลังบ้านในการรับซื้อหนี้และรับซื้อดอกเบี้ยที่คงที่ เพื่อให้ราคาบ้านถูกลง ในหลายประเทศก็ทำกันอยู่” ผศ.ดร.เกษรา ระบุ