CPAXT-CPALL รูดหนัก กังวลแผนลงทุน “The Happitat” มูลค่า 8 พันล้าน โบรกชี้กระทบกำไรปี 68

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า วันนี้ (16 ธ.ค.67) ราคาหุ้น บริษัท ซีพี ออลล์ จำกัด (มหาชน) หรือ CPALL อยู่ที่ระดับ 59.50 บาท ลบ 3 บาท หรือ 4.80% สูงสุดที่ระดับ 59.50 บาท ต่ำสุดที่ระดับ 57.00 บาท ด้วยมูลค่าการซื้อขาย 1.97 พันล้านบาท

ด้านราคาหุ้น บริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน) หรือ CPAXT อยู่ที่ระดับ 29.50 บาท ลบ 5.25 บาท หรือ 15.11% สูงสุดที่ระดับ 30.00 บาท ต่ำสุดที่ระดับ 28.00 บาท ด้วยมูลค่าการซื้อขาย 1.32 พันล้านบาท

ทั้งนี้ ราคาหุ้น CPALL และ CPAXT ปรับตัวลดลงวันนี้ มาจากกรณีที่ CPAXT จัดตั้งบริษัทย่อยทางตรง คือ บริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จากัด (AGP) เพื่อเข้าไปเป็นผู้ถือหุ้นในบริษัทย่อยทางอ้อมคือ บริษัท แฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ จำกัด (HATF) ทั้ง 100% (ยกเว้นหุ้น 1 หุ้น) ซึ่งประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-Use Development) ภายใต้โครงการชื่อ The Happitat มูลค่าประมาณ 7.97 พันล้านบาท

ขณะที่ บล.กรุงศรี จำกัด มองว่าการลงทุนดังกล่าวเกี่ยวข้องกับ CP Group ซึ่งโครงการจะเป็นที่ตั้งของซูเปอร์มาร์เก็ตโลตัสในรูปแบบไฮเอนด์ ขนาด 5 พันตร.ม. โดย บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ MQDC ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์โครงการ Forestias ถือหุ้น 5% ของ AGP โดย MQDC เป็นบริษัทในเครือ CP ซึ่งเป็นบริษัทแม่ของ CPALL ที่ถือหุ้น CPAXT สัดส่วน 59.9% จากการที่ CPAXT ให้ความสำคัญกับการเพิ่มรายได้ค่าเช่า จึงเชื่อว่าอาจมีความร่วมมือกับ MQDC มากขึ้นในอนาคต

ทั้งนี้ เนื่องจากไฮเปอร์มาร์เก็ตและซูเปอร์มาร์เก็ตของ CPAXT แพร่หลายในประเทศไทยอยู่แล้ว ฝ่ายบริหารจึงมุ่งเน้นไปที่รายได้ค่าเช่ามากขึ้น ทั้งจากร้านค้าที่มีอยู่และโครงการใหม่ (ร่วมกับ MQDC และพันธมิตรอื่น ๆ) แม้เชื่อว่า D/E สุทธิที่มีอยู่ที่ 0.3 เท่า ณ สิ้น 9 เดือนแรกของปี 67 น่าจะสามารถรองรับโครงการนี้และโครงการในอนาคตได้ แต่คิดว่า CPAXT อาจจำเป็นต้องขาดทุนบางส่วน ซึ่งอาจจะกดดันกำไรของบริษัทก่อนที่โครงการเหล่านี้จะทำกำไรได้

การเป็นผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นโอกาสและความเสี่ยง จึงคงแนะนำ “เป็นกลาง” ให้ราคาเป้าหมาย 33 บาท โดยยังชอบธุรกิจค้าปลีกที่ฟื้นตัวได้ดี เติบโตไปพร้อมกับกระแสการบริโภคของไทย แต่คิดว่าการประเมินมูลค่าที่สูงถึง 31.7 เท่านั้นอยู่ในราคาแล้ว

ขณะที่ บล.กสิกรไทย จำกัด มองว่า CPAXT การลงทุนดังกล่าวจะแล้วเสร็จภายในไตรมาส 1/69 ก่อนที่โครงการจะแล้วเสร็จ CPAXT จะมีดอกเบี้ยจ่ายประมาณ 300 ล้านบาท ในปี 68 และ CAPEX เพิ่ม ซึ่งจะส่งผลให้กำไรลดลง 2.9% และ 6.4% ในปี 68-69 จึงปรับราคาเป้าหมายสิ้นปี 68 ลงจาก 38.6 บาท เป็น 38.5 บาท และคงคำแนะนำ “ซื้อ”

ด้าน บล.ยูโอบี เคย์เฮียน (ประเทศไทย) ระบุว่า มีมุมมองเชิงลบต่อดีลนี้ด้วยเหตุผล 3 ประการ 1.ผลกระทบเชิงลบต่อกำไรของ CPAXT ในปี 68 ลดลง 3% และการขาดทุนเพิ่มเติมในช่วงเริ่มดำเนินงาน, 2.การแข่งขันที่รุนแรงในพื้นที่บางนา ซึ่งรวมถึง Mega Bangna, Central Bangna และ Bangkok Mall ที่คาดว่าจะเปิดในปี 70 และ 3.ความกังวลเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการใหม่ที่เป็น “ตลาดใหม่” สำหรับ CPAXT ในด้านโครงการแบบมิกซ์ยูสและพื้นที่สำนักงานให้เช่า

ส่วนผลต่อ CPALL คาดการณ์ว่าจะมี Sentiment เชิงลบต่อทั้ง CPAXT และ CPALL ในฐานะผู้ถือหุ้นใหญ่ของ CPAXT (ถือหุ้น 35%) อย่างไรก็ตาม คาดการณ์ว่า Sentiment เชิงลบต่อ CPALL จะมีผลกระทบต่อกำไรสุทธิน้อยมาก และยังคงคำแนะนำ “ซื้อ” หุ้น CPALL หากราคาหุ้นอ่อนตัว