CGD นวัตกรรมเติมสินทรัพย์

แฉทุกวัน ทันเกมหุ้น

 

ใครก็รู้ว่า เสี่ยไมค์ นายสดาวุธ เตชะอุบลเป็นคนเก่ง แต่ผลผลิตหรือทายาทของเสี่ยไมค์แต่ละคน (ล้วนแต่มีชื่อเป็นฝรั่งทั้งหมด) เก่งระดับ “ลูกไม้หล่นใต้ต้น” ทั้งนั้น จนยากจะบอกได้ว่า ใครเก่งกว่าใคร…แต่เก่งแค่ไหนก็หนีไม่พ้นร่มเงาของเสี่ยไมค์อยู่ดี

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอาณาจักรของเสี่ยไมค์คือ บริษัท คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) หรือ CGD  ในกำมือของนายเบน เตชะอุบลนั้น มีโครงการใหญ่มากทางด้านอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งยังไม่รับรู้รายได้อีกนานหลายปี ทำให้รายได้จากโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่นที่มีขนาดเล็ก ไม่สามารถทำให้งบการเงินของ บริษัทหายขี้เหร่ได้ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะไร้อนาคต..เพียงแต่อนาคตมาช้ากว่าปกติเท่านั้น

เพราะสไตล์ “เล็กๆไม่ ใหญ่ๆทำ” นั่นเอง ไม่ใช่อะไรอื่น

แม้ งบการเงินของ CGD จะขาดทุนมาหลายปี และยังจะขาดทุนต่อไปอีก เพราะการรับรู้รายได้จากโครงการมหึมายังไม่เกิดขึ้น แต่ฐานะการเงินของบริษัทก็ไม่ได้เลวร้ายถึงขั้นขาดสภาพคล่องอะไร เพราะอยู่ในช่วงการลงทุนที่มีขนาดใหญ่มากกว่าปกติ

ล่าสุด มีความเคลื่อนไหวที่มีนัยสำคัญของCGD …เป็นการเพิ่มทุนอีกครั้ง ไม่ใช่น้อยเลยทีเดียว แต่ก็ไม่ถึงกับมากล้น

คณะกรรมการบริษัท CGD เมื่อวันที่ 7 กุมภาพันธ์มีมติอนุมัติให้นำเสนอต่อที่ประชุมผู้ถือหุ้น เพื่อพิจารณาอนุมัติให้บริษัทเข้าทำรายการซื้อและรับโอนกิจการทั้งหมด ของบริษัท โพรฟิท เวนเจอร์ส จำกัด (PVL) ซึ่ง นายสดาวุธ เตชะอุบล, นายเบน เตชะอุบล และนายทอมมี่ เตชะอุบล ซึ่งรวมเรียกว่ากลุ่มเตชะอุบล เป็นผู้ถือหุ้นเกือบทั้งหมด

เงื่อนไขการเข้าทำรายการคือ CGD จะทำการเพิ่มทุน 929.83 ล้านหุ้น หรือประมาณ 12.67% เสนอขายบุคคลในวงจำกัด (PP) ในอัตราหุ้นละ 1.10 บาท และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอนสินทรัพย์อีกประมาณ 46.74 ล้านบาท ที่จะชำระเป็นเงินสดของริษัท เพื่อใช้เป็นส่วนหนึ่งในการเข้าซื้อและรับโอนกิจการของPVLซึ่งมีแผนจะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน ใน จ.ฉะเชิงเทรา ภายใต้ชื่อ “โครงการฉะเชิงเทรา” โดย PVL จะดำเนินการเลิกบริษัทหลังโอนกิจการ

หากเงื่อนไขนี้ได้รับการอนุมัติ หุ้นเพิ่มทุนของ CGD ดังกล่าวจะถูกแจกจ่ายไปยังผู้ถือหุ้นของ PVL ซึ่งได้แก่ นายสดาวุธ นายทอมมี่  และนายเบน  ซึ่งจะส่งผลให้กลุ่มเตชะอุบลถือหุ้นในบริษัทเพิ่มขึ้นรวมกันเป็น 43.97% (ดูตารางประกอบ)

ถือเป็นการเติมทรัพย์สินเข้ามา แลกกับหุ้นเพิ่มทุนของCGD ในลักษณะ วิน-วิน มากกว่า

กรณีนี้ จะต่างจากการที่กลุ่มเตชะอุบลขายเอาเงินสดล้วนๆให้กับCGD เพื่อเอากำไรลิบลับ…เพราะหากทำอย่างนี้เข้าข่าย “ผ่องถ่ายกำไรเข้ากระเป๋า”….ที่ CGD เสียเปรียบเต็มๆ

เป้าหมายและเหตุผลชัดเจน เพราะข้อเท็จจริงที่เปิดเผยออกมานั้น ปัจจุบัน PVL เป็นบริษัทที่ไม่ได้ประกอบกิจการ แต่มีสินทรัพย์หลักคือการถือครองที่ดินเปล่า ที่ ต.บางพระ อ.เมือง จ.ฉะเชิงเทรา เนื้อที่รวม 79-3-63 ไร่ แต่หลังจากที่เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของCGD แล้ว การเริ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานจะเกิดขึ้น และใช้เวลาไม่นานในการรับรู้รายได้

แผนธุรกิจของ PVL ที่ต่อไปจะกลายเป็นส่วนหนึ่งของแผนธุรกิจของ CGD คือ การพัฒนาที่ดินเปล่า(แต่มีศักยภาพ)ดังกล่าวให้เป็นพื้นที่เช่า 41,110 ตารางเมตร ประกอบด้วย 1.สถานีบริการน้ำมัน 2.ศูนย์การค้าชุมชน (Community Mall) 3.พื้นที่ค้าปลีก 4.ตลาดชุมชน โดยรวมเรียกว่า “โครงการฉะเชิงเทรา” ซึ่งบริษัทตั้งงบประมาณลงทุนและพัฒนาโครงการราว 883.93 ล้านบาท ซึ่งเมื่อรวมมูลค่าการรับโอนกิจการทั้งหมดของ PVL ด้วย โดยมีขนาดรายการรวม 1.95 พันล้านบาท

แผนดำเนินการ จะแบ่งออกเป็น 2 เฟส คือ เฟสที่ 1 จะเปิดให้บริการในต้นปี 2561 จะมีโซนสถานีบริการน้ำมันขนาดใหญ่ รวมถึงร้านค้าปลีกภายในบริเวณสถานีบริการน้ำมัน, โซน Community Mall  และโซนตลาดสำหรับให้ผู้ประกอบการเช่าพื้นที่ตามเทศกาล ใช้พื้นที่รวมกว่า 16,740 ตารางเมตร

ส่วนเฟสที่ 2 เป็นส่วนขยาย คาดว่าจะเปิดให้บริการภายในปี 2562 โดยจะเป็นโซนตลาด outdoor รองรับผู้เช่าพื้นที่สำหรับจำหน่ายอาหารสด อาหารแห้ง และเครื่องดื่ม ภายใต้พื้นที่รวมกว่า 24,370 ตารางเมตร

โครงการทั้ง 2 เฟสนี้ คำนวณมาแล้วว่า อัตราผลตอบแทนภายในของโครงการ (Project IRR) อยู่ที่ระดับประมาณ 24% มีระยะเวลาคืนทุนประมาณ 6 ปีเท่านั้น หรือภายในปี 2566…คุ้มเกินคุ้ม

นวัตกรรมทางการเงินของCGD นี้…คนที่คิดจะลอกเลียนแบบ ต้องพิจารณาให้รอบคอบ 3 ตลบ

“อิ อิ อิ”