NPARK โฉมใหม่เป็น U

นับเป็นการเดินหน้าครั้งสำคัญของ NPARK ภายใต้ร่มเงาของบริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) หรือ BTS หลังตกลงซื้อกิจการ บริษัท บีทีเอส แอสเสทส์ จำกัด หรือ BTSA และบริษัท ก้ามกุ้ง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จาก BTS เข้าถือหุ้น NPARK ในสัดส่วน 35.64% ของหุ้นที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด

 

นอกจากนี้ มีการเปลี่ยนชื่อหุ้น NPARK ใหม่เป็นชื่อ บริษัท ยู ซิตี้ จำกัด (มหาชน) และเปลี่ยนชื่อย่อหลักทรัพย์เป็น “U” ถือเป็นการสิ้นสุดยุคเก่าของ NPARK ในภายใต้ร่มเงาของ BTS อย่างเต็มที่

โดยข้อตกลงกับ BTS ครั้งนี้เป็นกระบวนการให้ NPARK เพิ่มทุนจำนวน 200,086.87 ล้านหุ้น ตีราคาไว้หุ้นละ 0.047 บาท รวมทั้งวอร์แรนต์อีก (NPARK-W2) จำนวน 100,043.43 ล้านหน่วย โดยมีราคาใช้สิทธิ 0.047 บาทต่อหุ้น ไปสว็อปกับทรัพย์สินสำคัญของธุรกิจคือ ที่ดินเปล่าและโครงการ เป็นการควบรวมกิจการที่ไม่ใช้เงินซึ่งเป็นวิศวกรรมการเงินที่เรียกว่า Reversed talover โดยจุดสำคัญคือ NPARK ได้ทรัพย์สินของ BTSG เข้ามารวมเป็นมูลค่ากว่า 9,404.08 ล้านบาท

ที่ดินและทรัพย์สินดังกล่าว อยู่ในใจกลางกรุงเทพฯ ซึ่งถือครองโดยบริษัท บีทีเอส แอสเสทส์ จำกัด (BTSA) และบริษัท ก้ามกุ้ง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (ก้ามกุ้ง) ซึ่งบางส่วน มีทั้งโครงการที่ทำเสร็จแล้ว รับรู้รายได้ทันที ประกอบด้วย โรงแรมอีสทินแกรนด์ สาทร บนถนนสาทร ซึ่งเป็นโรงแรมลักซ์ชัวรี่ จำนวน 390 ห้อง

อีกบางส่วน เป็นที่ดินเปล่า 1) ที่ดินบริเวณพญาไท ติดกับแนวรถไฟฟ้า บีทีเอสและแอร์พอร์ต ลิงค์ จำนวนประมาณ 6 ไร่ 2) ที่ดินบริเวณถนนพหลโยธิน ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสหมอชิต ที่ดินหมอชิต จำนวนประมาณ 11 ไร่

หลังดีลธุรกิจนี้จบแล้ว บริษัท NPARK หรือ U จะมีทุนจดทะเบียนชำระแล้ว 561,362,298,976 บาท ส่วนจำนวนหุ้น ก็คงต้องถือว่ามากที่สุดในบริษัทของประเทศไทย เพราะราคาหุ้นล่าสุดในตลาดหลักทรัพย์คือ 0.05-0.06 บาท

นักวิเคราะห์บางสำนัก ระบุว่า ทั้งสองฝ่ายจะได้รับประโยชน์ หากดีลจบทันภายในสิ้นงวดบัญชีปีนี้ของ BTS จะทำให้สามารถบันทึกกำไร 2.4 พันล้านบาท (งวด 31 มีนาคม 2558) เป็นกำไรพิเศษทางบัญชีในการตีมูลค่าสินทรัพย์ ส่วนระยะยาว BTS จะมีรายได้จากค่าเช่าที่สม่ำเสมอจากโครงการต่างๆ ที่ NPARK มีอยู่ รวมทั้งที่จะพัฒนาร่วมกันต่อไปในอนาคต ส่วน NPARK จะมีพันธมิตรธุรกิจที่เข้มแข็งมาก ขณะที่ฐานะทางการเงินของ NPARK คาดว่าหลังเพิ่มทุนให้ผู้ถือหุ้นเดิมสำเร็จ จะแข็งแกร่งมากเป็นเงินสดสุทธิ

ดีลควบรวมกิจการแบบย้อนศรนี้ ถือเป็นความชาญฉลาดของ BTS ซึ่งไม่ต้องใช้เงินสด ทั้งที่บริษัทมีเงินสดเหลือเฟือจากการที่สามารถปลดภาระจากหนี้สินของรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนของบริษัท ระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพ จำกัด (BTSC) หลังจากการออกกองทุนขนาดใหญ่ BTSGIF เมื่อปี 2556 มูลค่าเริ่มต้น 6.4 หมื่นล้านบาทได้สำเร็จ จนต้องหาทางใช้เงินสดที่มีอยู่ไปซื้อกิจการเพื่อต่อยอดธุรกิจสร้างรายได้ในอนาคต

 

ผลพวงที่เห็นได้ชัดเจนจากดีลครั้งนี้ มีการประเมินในเบื้องต้นว่า BTS จะมีความคล่องตัวในการบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยผ่าน NPARK มากขึ้น แม้ว่าที่ผ่านมา จะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ของตนเองอยู่เดิมแล้วก็ตามที

 

การได้ NPARK เข้ามาในร่มธง นอกจากจะทำให้ BTS ได้ธุรกิจที่ก่อให้เกิดรายได้ค่าเช่าในระยะยาว ผ่านการเป็นพันธมิตรทางธุรกิจกับ NPARK ซึ่งปัจจุบันมีสามโครงการที่มีรายได้ค่าเช่า คือ 1) Natural Apartment 2) โรงแรม เซ็นทรัล ขอนแก่น และ 3) โรงแรมอนันตรา เชียงใหม่ นอกจากนี้ กำลังพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยด้วยคือ Park Aran และ Park รามอินทรา ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียม โดยยอมเสียส่วนแบ่งรายได้ในโรงแรมอีสติน แกรนด์ สาทร ซึ่งเดิมโรงแรมแห่งนี้ให้รายได้กับ BTS ไม่มาก ที่น้อยลงตามสัดส่วนการถือหุ้น แต่จะทำให้ NPARK ได้รับที่ดินเปล่าที่พญาไท มาพัฒนาเป็นอาคารเชิงพาณิชย์ที่มีการใช้ประโยชน์หลายทาง เพื่อกลับมาสร้างรายได้ให้ BTS ในรูปส่วนแบ่งกำไรทางอ้อมในอนาคตแทน

ความน่าสนใจของดีลนี้คือ การเพิ่มทุนล่าสุดนี้ไม่เกี่ยวข้องกับการเพิ่มทุนในเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา ซึ่ง NPARK ประกาศเพิ่มทุน 200% โดยออกหุ้นใหม่ 361,275 ล้านหุ้น เป็น 541,913 ล้านหุ้น จัดสรรขายผู้ถือหุ้นเดิม 180 ล้านหุ้น สัดส่วน 1:1 ราคาหุ้นละ 0.035 บาท ที่เหลือเอาไว้รองรับวอร์แรนต์ NPARK-W1 แจกฟรีพ่วงหุ้นเพิ่มทุนในอัตรา 1:1 โดยมีกำหนดชำระค่าหุ้นเพิ่มทุนวันที่ 16-22 ต.ค. 2557 แต่อย่างใด

 

หลังดีลนี้จบลง NPARK ซึ่งปัจจุบันเป็นบริษัทที่มีจำนวนหุ้นมากที่สุดในตลาดหลักทรัพย์ของไทยอยู่แล้ว จะมีจำนวนหุ้นที่ 754,913 ล้านหุ้น ทิ้งห่างจากบริษัทอันดับ 2 คือ บริษัท อินเตอร์แนชั่นเนิลเอนจีเนียริง จำกัด (มหาชน) หรือ IEC ที่มีจำนวนหุ้นหลังเพิ่มทุนล่าสุด 123,618.44 ล้านหุ้น ขาดลอย

 

การเริ่มต้นยุคใหม่ของ NPARK นี้ ถือเป็นการเริ่มต้นยุคใหม่ หลังจากผ่านประวัติอันโชกโชนตั้งแต่ปี 2536  ซึ่งกลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่ นายทศพงศ์ จารุทวี พาบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ก่อนที่จะเผชิญวิกฤตฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ แล้วใช้วิธีการรักษาความอยู่รอดโดยใช้วิศวกรรมการเงินภายใต้ทฤษฎี Diamond Model  ด้วยการเข้าซื้อกิจการอสังหาริมทรัพย์ที่มีปัญหาการเงินมาจากบริษัทบริหารสินทรัพย์  (บบส.) ในราคาต่ำ จนกลายเป็นเจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก และยังขยายกิจการเข้าซื้อกิจการในต่างประเทศหลายแห่ง แต่ท้ายสุดก็ไม่บรรลุผล เพราะโครงการที่ซื้อกิจการเข้ามา  ส่วนใหญ่เป็นการทำอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ไม่สามารถทำเงินกำไรและรายได้กลับมาตามเป้าหมายที่วางเอาไว้ ทำให้ประสบการขาดทุน และขาดสภาพคล่องทางการเงินอย่างหนัก ทำให้ยุคของนายทศพงศ์จบสิ้นลง และบริษัทต้องเข้าสู่การปรับโครงสร้างหนี้ พร้อมกับทยอยขายทรัพย์สินออกไป

ยุคที่สอง เมื่อกลุ่มนายเสริมสิน สมะลาภา เข้ามาดำเนินการต่อไป พร้อมกับแนวคิดวิศวกรรมการเงินแบบเดิม คือ อาศัยการเติบโตแบบก้าวกระโดดโดยผ่านวิศวกรรมการเงิน ซึ่งหนีไม่พ้นที่บรรดานักลงทุนที่ถือหุ้นจะต้องเลือกเอาระหว่างการซื้อหุ้นเพิ่มทุนหรือตราสารการเงินอื่นๆ เพื่อฟื้นฟูกิจการ หรือทิ้งหุ้นในมือออกไป ซึ่งเป็นสภาพตกกระไดพลอยโจน โดยข้ออ้างว่า จะผลักดันให้ NPARK มีรายได้จากโครงการเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะโครงการโรงแรมสยามเคมปินสกี้จนแล้วเสร็จและเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการ พร้อมกับหาทางเจรจาขายหุ้น NPARK ให้กลุ่มทุนบาห์เรนที่เข้ามาร่วมทุนในโครงการโรงแรมเพิ่ม แต่ไม่เป็นผล

ยุคที่สองของ NPARK จบสิ้นลง เมื่อพันธมิตรเริ่มทยอยตัดขายทิ้งหุ้นไปรายแล้วรายเล่า รวมทั้งนายเสริมสินที่ตัดสินใจลาออกจากตำแหน่งกรรมการ และกรรมการผู้จัดการ รวมทั้งทิ้งหุ้นออกไปในปี 2554 ด้วยการจบสิ้นลงพร้อมกับราคาหุ้นระดับ 1-2 สตางค์ เหลือไว้แต่ทรัพย์สินที่รอทยอยขายให้มีกำไรกลับคืนมาบ้าง กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เดอะแนเชอรัลพาร์ค อพาร์ตเมนต์ และโรงแรมสยามเคมปินสกี้ และเคมปินสกี้เรสซิเดนซ์ สยาม และในสิทธิเช่าที่อาคาร  “ร้อยชักสาม” ของกรมธนารักษ์ ก็ยังค้างเติ่งไม่มีการดำเนินการแต่อย่างใด

ยุคที่สาม เริ่มต้นในปี 2555 เมื่อกลุ่มนายประชา มาลีนนท์ เข้ามาซื้อกิจการด้วยการทำ back-door listing ที่มีต้นทุนไม่สูงมากนัก พร้อมกับสูตรสำเร็จแห่งความหวังตามปกติ  และเริ่มต้นด้วยการขายหุ้นสามัญเพิ่มทุน ในราคาไม่ถึง 3 สตางค์ต่อหุ้น ซึ่งทำให้กลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่ใหม่ทำกำไรได้ทันทีเมื่อเทียบกับราคาที่ซื้อขายกันในตลาด แต่กลุ่มพันธมิตรของนายประชา ยืนยันว่า จะไม่ขายหุ้นออกจากมือภายใน 2 ปี และจะหาทางสร้างรายได้ใหม่ จากการเพิ่มทรัพย์สิน และเปิด 2 โครงการที่อยู่อาศัยใหม่บริเวณพระราม 4 และนครราชสีมา นอกเหนือจากโครงการโรงแรมอามันรีสอร์ท กรุงเทพ ที่ซอยเจริญกรุง 36

 

แผนธุรกิจของ NPARK ยุคที่สามช่วงเริ่มต้น มีทีท่าสดใส จากการจัดการปัญหาคดีความต่างๆ และสะสางหนี้สินที่ค้างคาอยู่ให้จบ จน NPARK ไม่มีหนี้สินและคดีความอีกต่อไป รวมทั้งจัดการทรัพย์สินของบริษัท อันไหนดีก็เก็บไว้ อันไหนไม่สร้างประโยชน์แก่บริษัท ก็ตัดใจขายทิ้งไป และมีผลประกอบการในปี 2555 ที่ทำกำไร 376.51  ล้านบาท ถัดมาในปี 2556 บริษัทมีกำไร 295.82 ล้านบาท โดยอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนผู้ถือหุ้นต่ำเพียงแค่ 0.14 เท่า แต่เริ่มสะดุดหยุดลง เมื่อเกิดปัญหาคดีของนายประชาในกรณีรถดับเพลิง กทม.  ที่ทำให้ความมั่นใจถดถอยลงไป

แม้ผู้บริหาร NPARK จะพยายามออกมายืนยันว่า บริษัทสามารถดำเนินงานไปได้บนพื้นฐานของมืออาชีพ โดยธุรกิจและการเมืองสามารถแยกออกจากกันได้เด็ดขาด แต่ข้อเท็จจริงคือ สัดส่วนการถือครองหุ้นในชื่อนายประชาได้ลดทอนลงไป มีรายชื่อบริษัทอื่นที่เป็นนอมินีแทนอย่างน้อย 2 ครั้ง ก่อนที่จะมีการเพิ่มทุนครั้งมโหฬาร 2 ครั้งซ้อนไล่เลี่ยกันในปีนี้ และตามมาด้วยการเปลี่ยนมือผู้ถือหุ้นรายใหญ่มาเป็น BTS ล่าสุด

สำหรับ BTS นี่คือการเข้าฮุบกิจการที่มีหนี้สินต่ำ ด้วยต้นทุนที่ต่ำมาก และพร้อมจะต่อเติมจิ๊กซอว์ธุรกิจในอนาคตได้มั่นคงแข็งแรงมากขึ้น

 

ทิ้งอดีตของ NPARK เหลือแค่ตำนานแห่งประวัติศาสตร์ตลาดหุ้นไทย