ANAN ภายใต้ 3 ‘เงียบกริบ’

แฉทุกวันทันเกมหุ้น

ราคาหุ้นที่เหวี่ยงแรงสุด “ต้องพายุ” ของ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN จากข่าวร้ายในการไม่สามารถโอนโครงการขนาดใหญ่ใจกลางเมืองได้ทันตามกำหนดเส้นตาย …. ไม่ใช่เรื่องแปลก

  ที่แปลกมากจนรู้สึกได้ มี 3 เรื่องคือ 

• เรื่องเกิดขึ้นมาตั้งแต่กลางปี 2559 แต่ผู้บริหารบริษัทปิดเรื่องเงียบกริบชนิด “ปิดฟ้าด้วยฝ่ามือ” แม้กระทั่งล่าสุดเมื่อปิดไม่มิด ก็ยังไม่ยอมเอ่ยถึง
• ผู้สอบบัญชี ไม่ได้ลงหมายเหตุในงบการเงินไว้เลย ทั้งที่ควรจะต้องเอ่ยถึงในฐานะเป็นปัจจัยเสี่ยง ที่ส่งผลต่อฐานะการเงิน 
• ตลาดหลักทรัพย์ฯ ทำนิ่งเฉยไม่มีสั่งการให้ผู้บริหาร ANAN ชี้แจงเลย

ความแปลก ของ ANAN ที่นักวิเคราะห์หลายสำนักออกมาแนะให้ “ขาย” มีผลทำให้นักลงทุนบางส่วนที่ถือหุ้น ANAN และคนซื้อโครงการหรู แอชตัน อโศก ดังกล่าว มีสภาพเป็น “เทวดาตกสวรรค์” โดยปริยาย

โครงการ แอชตัน อโศก ซึ่งเป็นโครงการที่มีขนาดใหญ่ มีมูลค่าโครงการ 6,700 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดจองแล้ว 98% เป็นโครงการร่วมทุน (JV) ราคาขายต่อหน่วยสูง และมีกำไรขั้นต้นที่ดี ไม่สามารถส่งมอบได้ตามกำหนดภายในเส้นตายวันที่ 26 มีนาคมนี้ ทั้งที่เสร็จพร้อมเข้าอยู่แล้ว เพราะที่ดินตรงทางเข้าออกโครงการถูกฟ้องร้อง แม้ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับ ANAN แต่มีผลให้ ทางกทม. ไม่สามารถออกใบอนุญาตให้ใช้อาคารได้ จนกว่าคดีจะแล้วเสร็จ

ล่าสุด ANAN ได้ประกาศแจ้งลูกค้า ขอเลื่อนการส่งมอบโครงการดังกล่าวไปภายในเดือนมีนาคม 2562 (เลื่อนระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ออกไป 1 ปี)

คดีดังกล่าว เกิดขึ้นเมื่อวันที่ 2 มิถุนายน 2559 โดย นายศรีสุวรรณ จรรยา นายกสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน พร้อมด้วยชาวบ้านในพื้นที่ถนนสุขุมวิท ซอย 19 แยก 2 เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร (กทม.) ได้ยื่นฟ้องต่อศาลปกครองกลาง กล่าวหาว่า 1) ผอ.สำนักงานเขตวัฒนา 2) ผอ.สำนักการโยธา กทม. 3) ผู้ว่าการ กทม. 4) ผู้ว่าการการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) และ 5) คณะกรรมการผู้ทำการพิจารณารายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมด้านอาคาร การจัดสรรที่ดิน และบริการชุมชน ภายใต้คณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ ร่วมกันละเลยต่อหน้าที่ตามกฎหมาย ด้วยการอนุญาต บจก.อนันดา เอ็มเอฟ เอเชียอโศก จำกัด (บริษัทย่อยของ ANAN) ดำเนินการก่อสร้างโครงการอาคารชุดที่พักอาศัยแอชตัน อโศก

คำฟ้องมีว่า แอชตัน อโศก เป็นอาคารสูงขนาดใหญ่พิเศษ รวมชั้นใต้ดิน ในพื้นที่ขนาด 2.3 ไร่ ในซอยสุขุมวิท 19 แยก 2 ก่อสร้างโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อบัญญัติ กทม.เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 พ.ร.บ.ว่าด้วยการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการขนส่งมวลชน พ.ศ. 2540 ฯลฯ โดยใช้พื้นที่ว่างเปล่า 2 แปลงตั้งอยู่สุดซอยสุขุมวิท 19 แยก 2 ซึ่งเดิมเป็นถนนซอย ที่เป็นทางสาธารณะกว้างเพียง 3 เมตรคั่นกลางระหว่างที่ดิน 2 แปลง เป็นทางเข้าออกทางเดียว แต่ถูก รฟม.ปิดทางเดิม เพื่อเปิดช่องให้โครงการอาคารชุดนี้ได้เข้ายึดถือครอบครองถนนสาธารณะไปเป็นสมบัติส่วนตัวของโครงการโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ประเด็นมีอยู่ว่า มีข้อกฎหมายกำหนดไว้ชัดว่า อาคารที่มีความสูงพิเศษต้องมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า10 เมตร และระยะหน้ากว้างที่ดินด้านติดถนน ต้องไม่น้อยกว่า 12 เมตร…แต่ปรากฏว่า สุขุมวิท ซอย19 แยก 2 ที่ว่า มีความกว้างแค่ 3 เมตร …หมดสิทธิ์สร้างอาคารสูง ก็เลยเกิดไอเดีย ให้หันมาเปิดทางเข้าออกอาคารมาด้านถนนอโศกแทน โดยยืมที่ดินซึ่ง รฟม.เวนคืนจากประชาชน มีความกว้าง 13 เมตร แลกกับผลประโยชน์ตอบแทนในรูปค่าเช่าที่ดิน….ชาวบ้านที่ถูกรอนสิทธิ์ไป ก็เลยไปดึงนายศรีสุวรรณมาร่วมโวยและฟ้องร้อง

คำฟ้องมีการระบุว่า ผู้ว่าการ รฟม.ได้ใช้อำนาจโดยไม่ชอบในการนำที่ดินที่ใช้อำนาจรัฐเวนคืนมาจากประชาชน แล้วปิดซอย เพื่อดำเนินกิจการขนส่งมวลชน มาเอื้อประโยชน์ให้บริษัทเอกชนใช้เป็นทางเข้าออกโครงการฯ กว้าง 13 เมตร คิดเป็นใช้พื้นที่สาธารณะ 27 ตารางวาในการก่อสร้าง เพื่อให้โครงการได้รับการอนุญาตก่อสร้างตามกฎหมาย ทั้งที่การกระทำเป็นการละเมิดกฎหมาย ละเมิดสิทธิชุมชน และละเมิดสิทธิส่วนบุคคลโดยรอบพื้นที่โครงการ

หากพลิกดูรายละเอียดที่รวบรวมได้ โครงการนี้ ANAN ทำการซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวมาในราคาประมาณ ตารางวาละ 1 ล้านบาท (คิดเป็นต้นทุนค่าที่ดินประมาณ 1,150 ล้านบาท) และลงมือเริ่มเปิดตัวขายครั้งแรก เมื่อปี 2557 โดยราคาขายเฉลี่ย เริ่มต้น 6.9 ล้าน หรือ 2.3 แสนบาทต่อตารางเมตร

หากพิจารณาจากสถิติด้านการตลาดของ แอชตัน อโศก ที่มีคนรวบรวมเผยแพร่เอาไว้ พบว่า มีพื้นที่ขายรวม 1,395 หน่วย (บางคนโต้แย้งว่า มีแค่ 783 หน่วย) ที่ราคาขาย 8.0-30.5 ล้านบาท และส่วนพื้นที่เช่า มี 313 หน่วย คิดราคาเช่าเบื้องต้น 22,000 บาท-1.1 แสนบาท ต่อเดือน โดยที่นับแต่เริ่มการขายและก่อสร้าง ปรากฏว่า มีการขยับราคาขายต่อขึ้นมาเป็นตารางเมตรละ 2.6 แสนบาทต่อตารางเมตร สูงขึ้น 94.3% ในขณะที่ค่าเช่า ได้เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 23 เท่าหรือประมาณ 2,370% สูงขึ้นเพราะนอกจากทำเลที่ดีมากใจกลางเมือง (ที่เหมาะกับการลงทุนเก็งกำไร) แล้วยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่เหมาะกับไลฟสไตล์คนเมืองใหญ่ อาทิ ลิฟท์ ที่จอดรถ การรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง กล้องวงจรปิด สระว่ายน้ำ และฟิตเนส….แสดงว่าเดิมพันของโครงการนี้ มีนัยสำคัญต่อความสำเร็จและความล้มเหลวของ ANAN สูงมาก

เรียกว่า ถ้าโอนโครงการได้ กำไรจะกระฉูด เหมือนขี่จรวดขึ้นสวรรค์….แต่ถ้ากลับกัน ก็นั่งบนหลังฉลามสู่นรกใต้บาดาล

นักวิเคราะห์บางสำนักว่า การโอนโครงการไม่ได้ โดยมูลค่าที่ลดลงของโครงการ แอชตัน อโศก จะกระทบต่อกำไรต่อหุ้นประมาณ 0.22 บาทต่อหุ้น จากผลการปรับลดประมาณการกำไรสุทธิลง 27-30% แต่หากมองในภาพรวมแล้ว ผลเสียหายน่าจะมากกว่านั้น หากรวมเอาแรงกดดันต่อราคาหุ้น ผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่เปราะบางเพิ่มขึ้น และยอดขายโครงการใหม่ในอนาคตที่จะตามมา และทำให้แนวคิด “ก้าวกระโดด ด้วย 4 in 4” ของ ANAN มีคำถาม

ประเด็นที่จะต้องติดตามในกรณี แอชตัน อโศก 3 ประเด็น คือ

• ระยะเวลาในการตัดสินของศาลปกครองกลาง (และสูงสุด) ซึ่งจะต้องใช้เวลา 1-1.5 ปี หรืออาจนานกว่านั้น จะส่งผลต่อความน่าเชื่อถือของ ANAN แค่ไหน
• ANAN อาจอุทธรณ์ ขอให้ กทม. ออกใบรับรองการก่อสร้าง เพื่อใช้อาคารได้ ซึ่งใช้เวลา 60 วัน แต่ไม่ง่ายเพราะสุ่มเสี่ยงที่คนออกใบรับรองต้องรับผิดชอบ
• ANAN อาจจะต้องจ่ายค่าปรับให้กับผู้ซื้อโครงการดังกล่าว หรือออกมาตรการเยียวยาอื่นๆ หรือถูกผู้ซื้อดำเนินคดีต่อศาลจากความเสียหายที่ไม่สามารถรับโอนได้ 

ทั้งหมดนี้ ล้วนเป็นประเด็นที่ผู้บริหารนำโดยนายชานนท์ เรืองกฤตยา ยังคงเลือกที่จะปิดปากเงียบกริบ ไม่ยอมให้ข้อมูลต่อนักลงทุน ในขณะที่นักวิเคราะห์ก็ให้ข้อมูลเพียงสั้นๆ อย่างคลุมเครือว่า บางหน่วยงานยื่นฟ้อง รฟม. และ กทม. ANAN ใช้ถนนหลวง และจ่ายค่าตอบแทนไม่เหมาะสมทำให้ ANAN ไม่ได้รับใบรับรองการก่อสร้างอาคาร (อ.6) ซึ่งส่งผลต่อการโอนโครงการให้กับลูกค้า

ปฏิบัติการ “3 เงียบกริบ” (ผู้บริหารเงียบ ผู้สอบบัญชีเงียบ และตลาดฯเงียบ) จะให้ถือว่าเป็นข่าวดีต่อราคาหุ้น ANAN ….ก็คงไม่ต่างอะไรกับความฝันเฟื่องว่า งาช้างจะงอกออกมาจากปากสุนัข …ฉันนั้น

อิ อิ อิ