SPALI & MK กับมันนี่เกม..!?

แฉทุกวันทันเกมหุ้น

จากกรณีบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI (โดยบริษัท ศุภาลัย พรอพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด) ประกาศทำคำเสนอซื้อหุ้นทั้งหมด 100% (จำนวน 992 ล้านหุ้น) ของบริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) หรือ MK ราคาหุ้นละ 4.10 บาท รวมมูลค่า 4,070 ล้านบาท ภายใต้เงื่อนไขหากผู้เสนอขายหุ้นต่ำกว่า 25% การทำคำเสนอซื้อหุ้นดังกล่าวจะยกเลิกทันที

ด้วยการทำเทนเดอร์นี้เอง จึงเกิดคำถามจากมวลหมู่นักลงทุนขึ้นมาทันทีว่า 1) SPALI ได้อะไรจากการเทนเดอร์ MK..!? 2) เกิดการ Synergy ระหว่าง SPALI กับ MK ได้อย่างไรบ้าง..!? 3) ดีลนี้คือ “มันนี่เกม” ใช่หรือไม่..!? 4) หุ้น SPALI ลงทุนต่อได้หรือไม่..!?

หากมองโครงสร้างทางการเงิน MK ล่าสุด (31 มี.ค. 2561) พบว่า มีสินทรัพย์รวมทั้งหมด 14,359 ล้านบาท และหนี้สินรวม 7,750 ล้านบาท เท่ากับมูลค่าทางบัญชี MK จะอยู่ที่ระดับ 6,609 ล้านบาท มูลค่าตลาด MK อยู่ที่ประมาณ 3,900 ล้านบาท ขณะที่ P/E อยู่ที่ประมาณ 13 เท่า ROE อยู่ที่ 3.55% และ P/BV ที่ 0.60 เท่า ทำให้การซื้อหุ้น MK จึงดูไม่แพงเกินไปนัก

ขณะที่มูลค่าเพิ่มทางสินทรัพย์ SPALI จะได้จากทรัพย์สินที่ MK มีอยู่ในปัจจุบัน ไม่ว่าจะเป็นที่ดินหรือโครงการที่กำลังพัฒนา มีมูลค่าประมาณ 9,300 ล้านบาท ตามมาด้วยโอกาสการสร้างมูลค่าเพิ่มจากสินทรัพย์เดิมของ MK และการขยายธุรกิจสู่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าที่เป็นรายได้ประจำ (Recurring revenue) จากโครงการ Bangkok Free Trade Zone เป็นเขตประกอบอุตสาหกรรม ที่สามารถประกอบกิจการโรงงาน มีพื้นที่ให้พัฒนาอีกประมาณ 700 ไร่

นั่นหมายถึงหากการซื้อกิจการครั้งนี้สำเร็จ SPALI จะมีสินทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็น 70,000 ล้านบาท ก้าวขึ้นสู่เบอร์ 4 ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทย รองจากบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH, บริษัท แสนสริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI และบริษัท พฤกษาโฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) หรือ PSH

ทว่า..สิ่งที่ตามมาคือ SPALI มีหนี้สินเพิ่มเป็น 34,250 ล้านบาท ทำให้อัตราหนี้ต่อทุน (D/E) อยู่ที่ 0.96 เท่า ถือว่าการได้มาซึ่งหุ้น MK จึงได้มากกว่าเสีย..!!

สำหรับเรื่อง “มันนี่เกม” น่าขบคิดและตั้งข้อสังเกตไม่น้อยกว่า..เริ่มตั้งแต่ SPALI แจก SPALI-W4 ให้ผู้ถือหุ้นแลกกับการไม่จ่ายเงินปันผล 1 ปี การไล่เก็บหุ้น MK ของเฮียประทีป ตั้งมติธรรม ซีอีโอและผู้ถือหุ้นใหญ่ SPALI ไล่เก็บหุ้น MK จนกลายเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่กว่า 11% จนถึง SPALI ตั้งโต๊ะเทนเดอร์หุ้น MK

ยิ่งไปกว่านั้น..บังเอิ๊ญ..บังเอิญ ที่กำหนดแปลงสิทธิ SPALI-W4 เป็นหุ้น SPALI ล็อตสุดท้าย มันดันเป็นช่วงเดียวกับที่ SPALI ต้องใช้เงินกว่า 4,000 ล้านบาท เพื่อทำเทนเดอร์หุ้น MK ทั้งหมด จึงอดคิดไม่ได้ว่า..เสมือนทุกอย่างถูกจัดวางไว้

ทว่าเรื่องนี้ “เฮียประทีป” ยืนยันว่า..ไม่ได้มีการจัดวางอะไรไว้ ทั้ง 2-3 ธุรกรรมที่ว่าไม่ได้เกี่ยวข้อง..ทุกอย่างจึงเป็นอิสระต่อกัน..!!?

เรื่องนี้ใครจะเชื่อไม่เชื่อไม่รู้.!!แต่ที่แน่ ๆ ต้องจับตาดูราคาหุ้น SPALI ช่วง 12-19 ก.ค.นี้ไว้ให้ดี.!! ถือเป็นตัวชี้ชะตาว่า SPALI จะได้เงินจากการใช้สิทธิ์ SPALI-W4 กว่า 1,000 ล้านบาทหรือไม่..! เพราะมันคือเม็ดเงินก้อนหนึ่ง ที่จะต้องใช้ซื้อหุ้น MK นั่นเอง..!!??

…อิ อิ อิ…

 

MK จากอดีต..สู่ปัจจุบัน

ปี 2499   บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) ก่อตั้งโดยนายชวน ตั้งมติธรรม ครั้งแรกใช้ชื่อว่า “ห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคล มั่นคงสถาปัตย์” ทำธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง

ปี 2511   จัดตั้ง “ห้างหุ้นส่วนจำกัด ช.มั่นคง เทรดดิ้ง” เพื่อดำเนินธุรกิจเป็นตัวแทนจำหน่ายสินค้าวัสดุก่อสร้าง

ปี 2516   รวมกิจการ “ห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคล มั่นคงสถาปัตย์” และ “ห้างหุ้นส่วนจำกัด ช.มั่นคง เทรดดิ้ง” ตั้งเป็น “บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด”

ปี 2520   เริ่มสร้างหมู่บ้านจัดสรรโดยใช้ชื่อ “ชุมชนชวนชื่น” ที่ประชาชื่นเป็นแห่งแรก

ปี 2533   เข้าจดทะเบียนเป็นบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ไทย (ตลท.) ในชื่อ “บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) หรือ MK”

ปี 2540   ช่วงเกิดวิกฤติต้มยำกุ้ง MK ไม่ได้รับผลกระทบมากนัก เนื่องจากนโยบายการบริหารแบบอนุรักษนิยม

ปี 2544   เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัวอีกครั้ง MK จึงเป็นกลุ่มแรก ๆ ที่เปิดตัวโครงการใหม่และรุกเข้าสู่ตลาดได้

ปี 2558   นายชวน ตั้งมติธรรม ประกาศวางมือและขายหุ้นให้นายสุเทพ วงศ์วรเศรษฐ ในนามบริษัท ซีพีดี โฮลดิ้ง จำกัด ราคาหุ้นละ 6.75 บาท รวมมูลค่า 1,200 ล้านบาท