เกมใหม่อสังหาริมทรัพย์ไทย

พลวัตปี 2018 : วิษณุ โชลิตกุล

การที่กลุ่มจิราธิวัฒน์ โดยบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ใช้เงิน 10,162.21 ล้านบาท เพื่อเข้าเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของ บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ GLAND ในสัดส่วน 50.43% ที่ 3.10 บาท/หุ้น พร้อมเตรียมทำเทนเดอร์ฯ ส่วนที่เหลือเพื่อถอนตัวออกจากตลาด อาจจะไม่ใช่เรื่องแปลกใหม่ แต่การที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทำดีล M&A เพื่อต้องการทรัพย์สินจากอีกบริษัทหนึ่งทางลัดนั้น ถือเป็นกระแสใหม่ของวงการในเมืองไทย

การใช้เงินประมาณ 2 หมื่นล้านบาท เพื่อหวังได้สินทรัพย์ที่เน้นหนักที่โครงการแกรนด์ พระรามเก้า บนพื้นที่ 73 ไร่ ของ GLAND เพื่อนำมาสร้างมูลค่าเพิ่มในอนาคต ต้องมีการประเมินอย่างอย่างรอบคอบแล้วว่า โอกาสคืนผลตอบแทนในอนาคตจะต้องมากกว่าที่ลงไปแน่นอน

รายละเอียดของดีลที่เกิดขึ้นน่าสนใจตรงที่ว่า นอกเหนือจากการปิดฉากบทบาทในวงการของกลุ่มบุญดีเจริญ และรัตนรักษ์ ใน GLAND แล้ว มีความหมายอื่นดังนี้

– พื้นที่ตรงสี่แยกรัชดา-พระราม 9 มีคุณค่าที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้อีกยาวไกล ทำให้กลุ่ม CPN ที่เดิมเคยเป็นลูกค้าของ GLAND มองเห็นประโยชน์จากการทุ่มเงินยึดหัวหาดเพื่อถือครองกรรมสิทธิ์พื้นที่ดังกล่าว

– CPN ยอมรับว่า อยู่ระหว่างการศึกษาเกี่ยวกับการเพิกถอน GLAND ออกจากการเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ และยังไม่ได้ข้อสรุป

– ดีลที่เกิดขึ้น อยู่ในรูปเงินสด ทั้งหมด โดยใช้แหล่งเงินภายในของ CPN บางส่วน และเงินกู้บางส่วน

– มีข่าววงในจาก CPN เปิดเผยว่า หลังจากบริษัทได้เข้าซื้อกิจการ GLAND แล้วเสร็จจะพิจารณาเบื้องต้นอาจมีความเป็นไปได้ที่จะต้องชะลอและปรับรูปแบบการลงทุนโครงการซุปเปอร์ ทาวเวอร์ ที่เป็นโครงการขนาดใหญ่และเป็นอาคารที่สูงที่สุดในประเทศ ย่านพระราม 9 มูลค่า 1.8 หมื่นล้านบาท มีอัตรากำไร (มาร์จิ้น) ต่ำ และใช้เงินลงทุนสูง 

พื้นที่สี่แยกรัชดา-พระราม 9 เดิม เป็นพื้นที่ซึ่งมีราคาไม่สูงนัก แต่ผลพวงของรถไฟฟ้าใต้ดิน และบนดินของ รฟม. ทำให้กลายเป็นทำเลทองใหม่ส่วนต่อที่ขยายมาจากถนนอโศกมนตรี ซึ่งกลุ่มที่ยึดหัวหาดกลุ่มแรกคือ บุญดีเจริญ ที่ระยะแรกจับมือกับกลุ่มซีพีในนาม บริษัทสยามนำโชคเมื่อสองทศวรรษเศษ (ที่ตอนหลังเปลี่ยนชื่อเป็นยูนิเวสต์กรุ๊ป) ทำให้กลายเป็นพื้นที่เพิ่มมูลค่ากลายเป็น CBD ใหม่ของกทม.

วันนี้เมื่อ CPN เข้ามาสืบทอดยึดหัวหาดต่อเพื่อทำเป็นโครงการทางการค้าขนาดใหญ่แทน ก็เท่ากับเกมของการยึดทำเลทอง จะเปลี่ยนย้ายจากการทำอสังหาริมทรัพย์แบบเดิม (ซื้อที่ดิน ผุดโครงการแล้วขายหรือให้เช่าต่อ) มาเป็นการใช้วิศวกรรมการเงินรูปแบบใหม่ที่ซับซ้อนกว่าเดิม 

ในกรณีของ CPN มีเครื่องมือสำคัญคือ REITs ที่สามารถทำให้การขยายโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบพื้นที่เช่า เติบโตได้เร็วกว่าและมากกว่าปกติ แต่กลุ่มนี้ก็ไม่ใช่กลุ่มเดียวที่มีกองทุนแบบนี้มาช่วย เพราะเส้นทางธุรกิจของกลุ่ม แลนด์แอนด์เฮ้าส์ หรือ ทีซีซีแลนด์ ก็กระทำทำนองเดียวกัน แล้วในอนาคต หากกลุ่มกาญจนพาสน์จะทำบ้าง ก็ยิ่งจะไม่แปลกแต่อย่างใด

อนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่มีเกมของตลาดทุนและตลาดเงินเข้ามาเสริม จะกลายเป็นเกมใหม่ที่เบียดขับรายย่อยหรือรายเก่าที่ปรับตัวไม่ทันยุคสมัยให้พ้นไปจากวงจรได้ง่ายดาย

ไม่ใช่เวรกรรม หรือไม่ใช่ฟ้าลิขิต แต่เป็นพลวัตธุรกิจปกติธรรมดา