เหยื่อของเสถียรภาพ

พลวัตปี 2018 : วิษณุ โชลิตกุล

เวลาที่นายธนาคารกลางพูดคำว่า “รักษาเสถียรภาพของตลาด” คำว่าการเติบโตทางเศรษฐกิจ ก็เป็นเรื่องรองลงไปเสมอ เพียงแต่ประกาศที่ออกมาเมื่อวานนี้กลับดีเกินคาดเพราะเปรียบได้กับ “ยาเบา” ถ้าหากไม่มีประกาศแบบ “ยาแรงกว่า” ตามมา ก็ส่งสัญญาณชัดเจนว่า เสถียรภาพยังแข็งแกร่งเกินคาด

มองย้อนกลับไป เวลาที่เจ้าหน้าที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือแบงก์ชาติ ออกมาพูดคำว่าเสถียรภาพทางการเงิน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะตกเป็นเหยื่อเสมอมา มากหรือน้อยขึ้นอยู่กับว่าแบงก์ชาติจะใช้ยาแรงแค่ไหน ถ้าให้ยาเบาก็จะกระทบให้ธุรกิจโดยรวมหดตัวลง 5-10% ถ้าให้ยาแรงมากจะกระทบ 15-20%

เป้าหมายของแบงก์ชาติในการรักษาเสถียรภาพตลาดเงินรอบล่าสุดซึ่งผ่านการถกกันระหว่างหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เกี่ยวกับมาตรการดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งนายวิรไท สันติประภพ ผู้ว่าการ ธปท. คาดว่าเร็ว ๆ นี้จะสามารถเปิดเฮียริ่งได้ ก่อนจะออกเป็นมาตรการเพื่อบังคับใช้ต่อไป มุ่งเป้าไปที่การควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับลูกค้ารายย่อย (post finance) เป็นสำคัญ ซึ่งเรื่องนี้ แม้จะเป็นการแก้ปัญหาที่ตรงเป้า แต่กระทบในวงกว้างรุนแรง เพราะมีผลทำให้การรับโอนโครงการสะดุดลงค่อนข้างสูง กระทบกำไรธนาคาร และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์

คำอธิบายถึงเหตุผลเบื้องหลังการพยายามควบคุมสินเชื่อที่ถือว่ามีความเสี่ยงเพิ่มขึ้น เพราะมีข้อมูลที่พบว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่อยู่ระดับต่ำติดพื้นของแบงก์ชาติเป็นเวลานาน นับแต่หลังวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ และน้ำท่วมใหญ่ 2554 ทำให้เกิดพฤติกรรมแสวงหาผลตอบแทนที่สูงขึ้น ซึ่งทำให้เกิดการประเมินความเสี่ยงต่ำกว่าที่ควรของผู้บริโภคกับนักลงทุน และยังทำให้เกิดเป็นปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ในระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ในยามที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มผงกหัวขึ้น

ข้อเท็จจริงที่ว่า สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ทั้งระดับผู้ประกอบการ (pre finance) และสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับลูกค้ารายย่อย (post finance) มีวงเงินเป็นสัดส่วนที่สูง และทำรายได้ที่เป็นทั้งค่าธรรมเนียม และดอกเบี้ยเข้าธนาคารพาณิชย์มากที่สุด โดยมีโครงสร้างที่ซับซ้อน เช่น อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3-5 ปีแรก 3.00% ต่อปี พ่วงค่าธรรมเนียมฟรี หลังจากนั้นจะใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวตามเงินต้นระยะยาว 15-25 ปี ฯลฯ เป็นต้น

สินเชื่อในระดับผู้ประกอบการนั้น มีการกำกับดูแลอย่างดีก่อนขึ้นโครงการ และผู้ประกอบการก็มีช่องทางระดมทุน ก่อหนี้ หรือแก้ปัญหาจนจบโครงการได้ จึงไม่สำคัญเท่ากับสินเชื่อเพื่อผู้ซื้อรายย่อย

หลักเกณฑ์มาตรฐานของธนาคารพาณิชย์ และธนาคารรัฐ (ออมสิน หรือ ธอส.) ในการปล่อยสินเชื่อ post finance จะเน้นใช้แนวทาง วงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV (loan to value) เป็นสำคัญ เพื่อจะให้มูลค่าสินเชื่อต่ำกว่าราคาประเมินหลักประกัน โดยเงินส่วนที่ขาดนั้นผู้ขอสินเชื่อต้องหามาสมทบเอง (ผู้ขอสินเชื่อจึงควรออมเงินให้ได้ส่วนหนึ่งก่อน โดยไม่นับรวมค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าตกแต่งบ้าน ค่าซ่อมแซมและปรับปรุงบ้าน หรือค่าส่วนกลาง)

ในธุรกิจธนาคารพาณิชย์ปัจจุบัน ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างรัฐแบบไหน มีการกำหนดให้ LTV ที่ระดับ 70-80% (โดยพิจารณาควบคู่กับความสามารถชำระเงินของลูกหนี้ เช่นไม่เกิน 60-80 เท่าของเงินเดือน หรือรายได้ประจำ) โดยกำหนดเพิ่มเติมว่า บางกรณีอาจจะมีการให้วงเงินเกินไป นอกจากแบงก์จะต้องสำรองเงินกองทุนเพิ่มแล้ว ในส่วนเกินจากขีดจำกัด LTV และคิดอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น จากการที่ถือว่าแบงก์ต้องรับความเสี่ยงมากขึ้น รวมทั้งการขอหลักทรัพย์ค้ำประกันเพิ่ม (เช่นเงินฝากประจำ) เพื่อป้องกันความเสี่ยง

นอกจากนั้น รัฐ หรือธนาคารกลางสามารถกำหนดกติกาควบคุมการเก็งกำไรเพิ่มเติม เช่น การควบคุม LTV สำหรับบ้านหลังที่สอง เหลือแค่ 30-50% เพื่อสงวนวงเงินสำหรับคนที่มีศักยภาพจริง ๆ ไม่ใช่อุปสงค์เทียม และป้องกันการเก็งกำไรในที่อยู่อาศัย

ในกรณีของไทย ธปท.มีการกำหนด “เกณฑ์น้ำหนักความเสี่ยง” ในการคำนวณเงินกองทุนของธนาคารพาณิชย์สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งกำหนดลำดับขั้นความเสี่ยงอิงกับ LTV ไว้ดังนี้

– กรณีสินเชื่อที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาท ถ้าปล่อยกู้ LTV ไม่เกิน 80% ให้คงน้ำหนักความเสี่ยงเท่าเดิมในอดีต 35% แต่ถ้าปล่อยกู้ LTV มากกว่า 80% จะต้องคำนวณน้ำหนักความเสี่ยงเพิ่มขึ้นเป็น 75% นั่นคือต้นทุนของธนาคารจะเพิ่มขึ้น

– กรณีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 10 ล้านบาท จะแบ่งเป็นคอนโดมิเนียม หรือแนวสูง โดยหากปล่อยกู้ LTV ไม่เกิน 90% หรือมีเงินดาวน์ 10% ของราคาซื้อขายจริง จะให้คำนวณน้ำหนักความเสี่ยง 35% แต่ถ้าปล่อยกู้ LTV มากกว่า 90% หรือมีเงินดาวน์น้อยกว่า 10% จะต้องคำนวณน้ำหนักความเสี่ยงเพิ่มขึ้นเป็น 75% โดยจะมีผลใช้เฉพาะสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำตั้งแต่ 1 ม.ค. 2554

– กรณีปล่อยกู้บ้านทาวน์เฮาส์ หรือแนวราบ มูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท ถ้าปล่อยกู้ LTV ไม่เกิน 95% หรือมีเงินดาวน์ 5% ให้คำนวณน้ำหนักความเสี่ยง 35% แต่ถ้าปล่อยกู้ LTV เกินกว่า 95% หรือมีเงินดาวน์ไม่ถึง 5% จะต้องคำนวณน้ำหนักความเสี่ยง 75% มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 ม.ค. 2555

– เกณฑ์ดังที่กล่าวมา มีข้อยกเว้นไม่ต้องคำนวณน้ำหนักความเสี่ยงสำหรับกรณีปล่อยกู้คอนโดฯ และที่อยู่อาศัยที่มูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาทให้กับข้าราชการ หรือพนักงานรัฐวิสาหกิจ เพราะมีการหักเงินเดือน มีความมั่นคงของตำแหน่งหน้าที่การงาน ความเสี่ยงจึงต่ำกว่า

เกณฑ์ใหม่ที่เพิ่มขึ้นมาตามประกาศ ธปท.เมื่อวานนี้ ไม่ได้แตะต้องเกณฑ์เดิม แต่เพิ่มเติมเข้ามาใช้บังคับสำหรับคนซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สอง และเป็นเกณฑ์ที่ผ่อนปรนอย่างมาก โดยกำหนดให้มีเงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับการกู้หลังที่ 2 ขึ้นไป หรือที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน (LTV limit 80%) และปรับเกณฑ์การนับสินเชื่อ top-up ที่ใช้หลักประกันเดียวกันให้สะท้อนความเสี่ยง จะมีผลบังคับใช้ ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2562 เป็นต้นไป เฉพาะกับการขอกู้ครั้งใหม่ (ไม่มีผลสำหรับการขอกู้ก่อนหน้า) และไม่มีผลกระทบสำหรับการซื้อบ้านหลังแรก

มาตรการประเมินความเสี่ยงดังกล่าวถือว่า ธปท.ผ่อนปรนกับการปล่อยสินเชื่อเกินมาตรฐานทั่วไป ซึ่งถือว่าแนวโน้มสัญญาณเกิดฟองสบู่ธุรกิจยังไม่รุนแรง แม้ว่าอัตราส่วน LTV ที่เกินร้อยละ 90 เพิ่มสูงขึ้น และอัตราส่วนสินเชื่อต่อรายได้ผู้กู้ (LTI) มีแนวโน้มสูงขึ้นเช่นกัน ขณะที่ครึ่งแรกปีนี้ ตัวเลขหนี้ NPL บวกกับสินเชื่อ SM หรือ special mention loan ที่ค้างชำระตั้งแต่ 30-90 วัน (หมายถึงสินเชื่อที่มีโอกาสไหลตกชั้นไปเป็น NPL นั่นเอง) เร่งตัวขึ้นจนค่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นถึง 14.4% การเข้มงวดคุณภาพจึงเลี่ยงยาก

คำเตือนของนักวิเคราะห์ที่แนะนำให้เลี่ยงหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ จึงกลายเป็นการ “ตีตนก่อนไข้” โดยปริยาย