ช่วงเวลาสวรรค์คนโง่

พลวัตปี 2018 : วิษณุ โชลิตกุล

เมื่อวานนี้ มีรายงานจากห้องประชุมผู้บริหารพบนักวิเคราะห์ หรือ analysts meeting ของบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ออกมาในเชิงลบว่า ผู้บริหารสรุปมองภาพรวมอสังหาฯ ในระยะสั้นและกลางไม่สดใส โดยปรับเป้าการเปิดโครงการใหม่ (New launch) ปีนี้ลง พร้อมปรับเป้ารายได้ทั้งปี 2561/2562 ลง

การปรับท่าทีลดลงของค่ายดาวรุ่งที่แม้จะรายงานงบไตรมาสสามปีนี้สวยงามเหมือนเดิม ถือเป็นบริษัทที่ 2 หลังจาก LPN ที่ผู้บริหารมีมุมมองไม่บวกต่ออสังหาฯ ในปีหน้า ภายหลังเจอกฎ LTV และอุปสงค์จากลูกค้า “เทวดาโปรด” จากคนจีนที่ชะลอตัว

ท่าทีดังกล่าวคงต้องติดตามว่าผลการประชุมกับผู้บริหารบริษัทอสังหาฯ ที่ใหญ่กว่าอย่าง PSH, QH และ AP ในวันนี้ว่าจะสามารถยืนยันว่าไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะราย แต่เป็นกระแส เพื่อเป็นการยืนยันมุมมองว่าจากนี้ไปได้เวลาขาลงของธุรกิจนี้หรือยัง

ปัจจัยลบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งจากปัญหาปัจจัยภายใน และภายนอกเช่นนี้ ยังไม่มีความชัดเจนว่าปัจจัยไหนมีความรุนแรงกว่ากัน แต่ต้องยอมรับว่า เป็นปัจจัยเสี่ยงและไม่แน่นอนที่ควบคุมลำบาก โดยเฉพาะในตลาดอาคารชุดหรือคอนโดมีเนียมที่มีการระบุชัดเจนว่าเข้าสู่ภาวะฟองสบู่ในตลาดบนและกลางชัดเจน

คงจำได้ว่าเมื่อกลางเดือนตุลาคม นายโสภณ พรโชคชัย ซึ่งเป็นประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกของประเทศไทย และกล่าวอ้างว่า เป็นกลางที่สุดโดยไม่อยู่ใต้อาณัติของนักพัฒนาที่ดิน หรือออกมาระบุตรง ๆ ว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนกันยายน สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลว่า ได้เกิดฟองสบู่ขึ้นอย่างชัดเจน สินค้าที่เข้าสู่ตลาดส่วนใหญ่เป็นอาคารชุดและมีระดับราคาปานกลางถึงค่อนข้างแพง

ข้อสรุปดังกล่าว มีตัวเลขประกอบคำอธิบายว่า ในเดือนกันยายน โครงการที่มีระดับราคาขายที่ต่ำกว่า 3.0 ล้านบาท (50%) ราคาปานกลาง 3-5 ล้านบาท (23%) และที่ราคาค่อนข้างสูงตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไปมากถึง (27%) ของหน่วยขายที่เปิดใหม่ทั้งหมดในเดือนนี้ ที่มีตัวเลขรวมจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมด 60 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายรวม 21,357 หน่วย และมีมูลค่าการพัฒนาโครงการเกือบแสนล้านบาทในเดือนเดียว (98,778 ล้านบาท)

การเปิดตัวจำนวนมหาศาลนี้ในเดือนกันยายนเดือนเดียว พอ ๆ กับการเปิดตัวถึง 1 ไตรมาสในช่วงที่ผ่านมา ถือเป็นเทศกาลระดมขาย เพราะบริษัทมหาชนหลายแห่งต้องการที่จะแสดงถึงกิจกรรมการขายและการตลาดเพื่อผลต่อราคาหุ้นส่วนหนึ่ง อีกส่วนหนึ่งเป็นการเปิดตัวเพื่อนำไปขายในงานมหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งผ่านมา และนอกจากนี้ยังมีโครงการขนาดยักษ์เกิดขึ้นอีกด้วย คาดว่าในไตรมาสที่ 4 ของปี 2561 น่าจะมีเปิดตัวอีกนับร้อยโครงการ

คำทำนายระบุน่ากลัวว่า ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์จะไม่จบอยู่เฉพาะเดือนกันยายน 2561 เพราะยังมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่รอเปิดขายใหม่ในอนาคตอีก 369 โครงการ ที่ได้ประกาศตัวหรือเปิดตัวทางหน้าหนังสือพิมพ์ แต่ยังขาดการเปิดขายจริง (ที่มีโบรชัวร์และสำนักงานขายที่พร้อมต้อนรับผู้สนใจซื้อไปเยี่ยมชม) จึงอยู่นอกการสำรวจ จนกว่าเมื่อเปิดตัวจริงแล้ว

ที่เลวร้ายและถือเป็นตัวเร่งสำคัญคือ อุปสงค์หรือกำลังซื้อจากจีนที่เคยเฟื่องฟูและดูดซับความวิตกกังวลของผู้ประกอบการไทยไปได้มาก (ภายใต้ข้อเท็จจริงว่ากำลังซื้อส่วนนี้ เป็นการซื้อเก็งกำไร หรือเอาไปให้เช่าต่อมากกว่าปกติ)

ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่แตกในจีนล่าสุด จนมีรายงานออกมาเปิดเผยว่า 20% ของโครงการที่มีคนผลิตออกมาและขายหมดนั้น มีการทิ้งจอง จนหลายโครงการมีปัญหาทางการเงิน ซึ่งตอกย้ำว่าการทิ้งจองของลูกค้าจากจีนมีความเป็นไปได้สูงที่จะเกิดขึ้นในตลาดไทยได้

จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ข่าวร้ายจากธุรกิจท่องเที่ยวของนักท่องเที่ยวจีน ก็กำลังเป็นขาลงชัดเจน เพราะสามปีมานี้ มีสัดส่วนรายได้ของธุรกิจจากการที่นักท่องเที่ยวจีนเกือบ 30% เข้ามาหล่อเลี้ยงธุรกิจ (โดยทนรำคาญหูรำคาญตาบ้าง) ก็มีสัดส่วนซึ่งถือเป็นอันดับ 1 เช่นกัน โดยเป็นหัวรถจักรขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยหลังรัฐประหารพฤษภาคม 2557 เป็นต้นมา และเป็นเหตุที่ทำให้ดุลบัญชีเดินสะพัดไทยสูงกว่า 10%/GDP

รายงานข่าวกลุ่มหุ้นท่องเที่ยวรายใหญ่ในจีนปรับตัวลงมากกว่า 35% เพราะผลประกอบการจริงย่ำแย่ ล่าสุดผู้บริหารแถลงให้ความกังวลเกี่ยวกับตัวเลขเศรษฐกิจจีนที่ชะลอตัว และค่าเงินหยวนที่อ่อนค่าส่งผลลบต่อภาคการท่องเที่ยวของนักท่องเที่ยวจีน คือข่าวร้ายโดยตรงที่ส่งผลต่อรายได้ในอนาคต เป็นปัจจัยเพิ่มเติมที่ส่งผลนอกเหนือจากปัจจัยเรือล่มที่ภูเก็ต หรือเจ้าหน้าที่สนามบินทำร้ายนักท่องเที่ยวจีนแล้ว โดยเฉพาะปัจจัยอย่างค่าเงินและเศรษฐกิจจีนที่เริ่มส่งผลให้คนจีนเดินทางชะลอตัวลง

อีกด้านหนึ่งปัจจัยลบที่ไม่อาจเลี่ยงพ้นคือ สงครามการค้าสหรัฐฯ-จีน ที่พยายามตัดจีนออกจากห่วงโซ่อุปทานของสหรัฐฯ เริ่มส่งผลต่อคำสั่งซื้อสินค้าจากไทยชัดเจนขึ้นจนตัวเลขการส่งออกไตรมาสสามและสี่ชะลอตัวลง

ปัจจุบันจีนถือเป็นคู่ค้าที่สำคัญมาก (ลำดับ 1-2) และที่ผ่านมา การแอบอิงสินค้าของไทยเข้ากับห่วงโซ่อุปทานของจีน ก็แนบแน่นอย่างมาก จนทำให้ข้อสรุปของสื่อในสิงคโปร์ สเตรทไทม์ ยักษ์ใหญ่สิงคโปร์ ระบุในบทความล่าสุดว่า ไทยจะต้องจ่ายต้นทุนที่หนัก เมื่อไปแอบอิงจีนจนเกินพอดี

แม้การยกตัวอย่างประกอบบทความดังกล่าวจะมองภาพรวมมากเกิน แต่ก็เข้าเค้าพอสมควร น่าพิจารณาไม่น้อย เช่น การระบุว่า บทเรียนจากหลายชาติที่แอบอิงจีนมากเกินแพงกว่าปกติ เช่น ศรีลังกาถูกจีนหลอกกู้เงินสร้างท่าเรือ จนสุดท้ายต้องยกให้จีนเช่าทำฐานทัพ 99 ปี แถมยังมีหนี้อีก

นอกจากนั้น ยังมีกรณี ปากีสถาน ที่แม้จะกลับตัวทัน ก็ยังโดนหนี้ถ่วงกระทรวงการคลัง ล่าสุดหนีจีนหันไปพึ่งซาอุดีอาระเบียเพื่อให้ได้เงินกู้มา 6 พันล้านเหรียญ

ส่วนที่ กัมพูชา ก็กึ่ง ๆ เป็นเมืองขึ้นจีน เมืองสีหนุวิลล์ กลายเป็นประเทศจีนมีแต่คนจีน โดยที่มาเลเซียและอินโดนีเซียเอาตัวรอดไปได้ โดยมาเลเซียยกเลิกโครงการทั้งหมดกับจีน จึงยังไม่เป็นหนี้ และอินโดนีเซียเลือกญี่ปุ่นแทน

ส่วนกรณีของไทย หลายปีมานี้ รัฐบาลเผด็จการทหารกลับไปพึ่งพิงจีนจนน่ากลัว ยิ่งการเซ็นเสรีการค้ากับจีน มีผลทำให้ทุกวันนี้ไทยก็ขาดดุลจีนขนาดหนัก เปิดเสรีการค้าก็เท่ากับให้จีนขนสินค้าราคาถูกมาระบาย จนธุรกิจขนาดเล็กในไทยต้องตายสนิท

ปัจจัยลบที่กล่าวมา มีส่วนเกิดจากการพึ่งพิง หรือแอบอิงธุรกิจไทยเข้ากับจีนทั้งสิ้น คำถามคือ การเสียดุลยภาพนี้ อยู่ในยุทธศาสตร์ชาติ 20 ปีหรือไม่

ใครจะตอบได้ สำหรับปริศนาข้อนี้ 

ถ้าตอบไม่ได้ ดัชนี SET คงขึ้นเหนือ 1,700 จุดไม่ได้ ที่คาดเดาว่าจะเกิน 1,800 จุดนั้นเป็นแค่ “โลกสวย” และ “สวรรค์คนโง่” เท่านั้น