8 หุ้นอสังหาฯครึ่งปีหลังมีสัญญาณฟื้น!

เส้นทางนักลงทุน

ถือว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความท้าทายเป็นอย่างมากในช่วงครึ่งแรกปี 2562 ที่ผ่านมา เพราะรับผลกระทบจากการบังคับใช้ LTV ใหม่มาตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย. 2562  ซึ่งมีผลกระทบต่อการขอสินเชื่อในการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยค่อนข้างมาก ประกอบกับระดับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่ต่ำที่สุดเป็นประวัติการณ์ เป็นผลมาจากประชาชนขาดความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจ

พิสูจน์ได้จากการรายงานของศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย รายงานตัวเลข Housing Demand Index (ความต้องการที่อยู่อาศัย) ของเดือน ก.ค. 2562 ที่ 50.70 จุด ต่ำที่สุดเป็นประวัติการณ์ตั้งแต่มีการเก็บตัวเลขมาตั้งแต่ปี 2546 ซึ่งมองว่าระดับดัชนีลดลงแรงต่อเนื่องจากในช่วงไตรมาส 2/2562 ที่เป็นผลมาจากความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจและการเริ่มใช้ LTV นั่นเอง

ขณะที่ระดับดัชนีเฉลี่ยของ 7 เดือนแรก เท่ากับ 59.50 จุด ต่ำเป็นประวัติการณ์และต่ำกว่าปี 2561 ที่เฉลี่ย 67.50 จุด ทำให้ทางศูนย์ฯ คาดว่าโอกาสที่ดัชนีของปีนี้เฉลี่ยทั้งปีจะต่ำกว่าปีที่ผ่านมา ซึ่งระดับความเชื่อมั่นที่ลดลงนี้ส่งผลกระทบต่อยอด Presales ของกลุ่มอสังหาฯ อย่างชัดเจน

แต่ถึงอย่างไรทางนักวิเคราะห์คาดว่าทิศทางการทำ Presales ของครึ่งหลังปี 2562 จะดีขึ้น 32% จากครึ่งปีแรก เนื่องจาก 1) การผ่อนคลายของ LTV ในส่วนของการกู้ร่วม 2) ทิศทางดอกเบี้ยขาลง และ 3) โครงการเปิดใหม่เพิ่มขึ้น

นอกจากนี้กลุ่มมี Backlog ในมือ สำหรับครึ่งหลังปี 2562 ที่ 6.95 หมื่นล้านบาท จากประมาณการรายได้ที่ 2.29 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 6% จากงวดเดียวกันของปีก่อน) และคิดเป็น Secured Revenue ของปีนี้ที่ 73% ขณะที่กำไรสุทธิคาดรวมกันเท่ากับ 38,848 ล้านบาท (ลดลง 3.8% จากงวดเดียวกันของปีก่อน) ผลจากค่าใช้จ่ายของ SG&A ที่สูงขึ้นทั้งจาก Promotion และผลประโยชน์พนักงาน และระดับ Gross Margin ที่ไม่เติบโต โดยสัดส่วนของกำไรสุทธิในครึ่งหลังปี 2562 คาดที่ 61% ของกำไรสุทธิทั้งปีหรือเท่ากับ 23,784 ล้านบาท

บริษัทที่มีสัดส่วนกำไรสุทธิในครึ่งหลังปี 2562 สูงกว่าครึ่งแรกปี 2562 เรียงตามลำดับ คือ ANAN, S, SPALI, LPN, LH, QH, ORI และ PSH เป็นต้น

บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ  ANAN มีการคาดการณ์ว่าผลประกอบการจะกลับมาโดดเด่นอีกครั้งในไตรมาส 4/2562 จากแผนการโอน 5 โครงการใหม่ที่จะแล้วเสร็จกว่า 14,000 ล้านบาท หรือคิดเป็น 48% ของเป้ายอดโอนใหม่ในปี 2562 และมีแผนออกแคมเปญกระตุ้นการขายสต๊อกโครงการที่มีอยู่กว่า 15,000 ล้านบาท นอกจากนี้ ในไตรมาส 4/2562 บริษัทเตรียมเปิด 6 โครงการ มูลค่ากว่า 20,000 ล้านบาท ซึ่งจะช่วยหนุนยอดขายให้ปรับตัวสูงขึ้นได้อย่างแน่นนอน

อีกทั้งยังมีเรื่องยอดขายรอโอน (Backlog) ที่สูงเป็น 32.2 พันล้านบาท ณ สิ้นไตรมาส 2/2562 คิดเป็นการรับประกันประมาณการรายได้ปีนี้และปีหน้าในสัดส่วน 85% และ 58% ตามลำดับ

บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ S มีการคาดการณ์ว่าในครึ่งหลังของปี 2562 มีความโดดเด่นทั้งจากผล 1) ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่มี Backlog จาก 2 โครงการคอนโดมิเนียม คือ The Esse อโศก และ The Esse Singha Complex และจาก NVD รวมประมาณ 5,200 ล้านบาท 2) ธุรกิจโรงแรมโดดเด่นจากกลุ่มสินทรัพย์ใหม่ที่เปิดในวันที่ 1 ก.ย. 2562 คือ Crossroad ซึ่งจะเพิ่มจำนวนโรงแรม 2 แห่งรวม 376 ห้อง และการได้ Partner พัฒนาเกาะที่ 3 อย่างต่อเนื่องซึ่งจะทำให้ SHR มีจำนวนห้องโรงแรม 4,647 ห้อง จาก 39 โรงแรม และพร้อมที่จะ Spin off ในไตรมาส 4/2562 นี้ ซึ่งเป็นการ  Unlock Value และเพิ่มสภาพคล่อง

บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI มีการคาดการณ์ว่าในครึ่งหลังของปี 2562  ยังโดดเด่นจาก Backlog ที่รอบันทึกรายได้ มี Secured Revenue ที่สูงถึง 76% และสัดส่วนกำไรสุทธิอยู่ในครึ่งหลังของปี 2562 ถึง 64% คาดกำไรสุทธิปีนี้สามารถเติบโตได้ 11% แม้ Presales จากคอนโดมิเนียมจะอ่อนแอแต่ SPALI มี Backlog รอในปี 2563-2464 ไม่ต่ำกว่าปีละหมื่นล้านบาท เพียงพอเป็นปัจจัยที่จะหนุนผลประกอบการได้

บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ  LPN มีการคาดการณ์ว่าผลการดำเนินงานกลับมาดีขึ้นมากในไตรมาส 4/2562 เพราะอาจจะมีการเริ่มโอนคอนโดมิเนียมถึง 5 โครงการ แต่ก็ยังมีความเสี่ยง (downside) ที่จะโอนได้น้อยกว่าประมาณการ เนื่องจากเป็นการโอนช่วงปลายปี อาจจะมีบางโครงการล่าช้าไปปี 2563 ถึงอย่างไรยอดขายรอโอน (Backlog) ปี 2562 อยู่ในเกณฑ์สูง

บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH มีการคาดการณ์ว่าผลการดำเนินงานในช่วงที่เหลือของปีนี้จะมีสัญญาณการฟื้นตัวยังค่อยเป็นค่อยไปโดยมีปัจจัยบวกจาก 1) การเปิดขาย 10 โครงการ มูลค่ารวม 11,500 ล้านบาท จะช่วยหนุนยอด Presales ให้ใกล้เคียงกับเป้าหมายที่ตั้งไว้ 30,000 ล้านบาท 2) Backlog ที่จะรับรู้ราว 6,200 ล้านบาท จะช่วยเติมเต็มยอดโอนในครึ่งหลังของปี 2562  โดยเฉพาะโครงการ The Bangkok ทองหล่อ ซึ่งจะเริ่มโอนช่วงปลายไตรมาส 3/2562 และเป็นโครงการที่มีอัตรากำไรขั้นต้นสูงกว่า 35%

3) รายได้จากการให้เช่า ซึ่งคาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นรวมทั้งมีอัตรากำไรขั้นต้นที่สูงขึ้นกว่าครึ่งปีแรก 4) ส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในบริษัทร่วมที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2561 เนื่องจากคาดว่าในช่วงครึ่งหลังปี 2562 ผลประกอบการของบริษัทร่วมจะฟื้นตัวขึ้น นอกจากนี้บริษัทยังมีแผนขาย Grand Center Point สุขุมวิท 55 ให้กับ LHHOTEL ซึ่งจะช่วยหนุนผลประกอบการในปี 2562

บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ QH  มีการคาดการณ์ว่าจะเห็นสัญญาณการฟื้นตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 โดยมีปัจจัยบวกดังนี้ 1) แผนการเปิดตัว 6 โครงการและการ Re-Launch Q สุขุมวิท ในไตรมาส 3/2562 ซึ่งเป็นโครงการพร้อมโอน จะช่วยหนุนยอดขายและยอดโอนให้ฟื้นตัว 2) การรับรู้ส่วนแบ่งเงินลงทุนในบริษัทร่วมซึ่งมีการเติบโตสูงขึ้นราว 10-15% 3) ทิศทางอัตราดอกเบี้ยขาลงจะเป็นประโยชน์ต่อกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์

บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI มีการคาดการณ์ว่าผลประกอบการในครึ่งหลังของปี 2562 จะออกมาโดดเด่นกว่าในช่วงครึ่งปีแรก โดยเฉพาะในไตรมาส 4/2562 ซึ่งมีปัจจัยบวกจาก 1) โครงการที่จะเปิดในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 มูลค่ากว่า 17,500 ล้านบาท ซึ่งจะกระตุ้นยอด Presales และยอดโอน 2) การได้ DWG เป็น Agency จะช่วยในการรุกตลาดต่างประเทศ เนื่องจาก DWG เป็นบริษัทที่มีความชำนาญในการทำตลาดต่างประเทศโดยเฉพาะตลาดสิงคโปร์ ซึ่งเป็นฐานลูกค้าหลักของบริษัท

3) Backlog ที่จะรับรู้ในช่วงที่เหลือของปี 2562 กว่า 7,100 ล้านบาท จะช่วย Secure รายได้ 76% โดยมาจากการโอนโครงการที่จะแล้วเสร็จใหม่ 4) การผ่อนปรนมาตรการ LTV ในส่วนของผู้กู้ร่วมจะช่วยเร่งยอดขายและยอดโอนให้กับทางบริษัท เนื่องจากบริษัทมีกลุ่ม Affordable Segment รวมทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงจะเป็นประโยชน์ต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์

บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ PSH มีการคาดการณ์ว่าจะเห็นการฟื้นตัวในช่วงที่เหลือของปี 2562 โดยมีปัจจัยบวก 1) การรับรู้ Backlog กว่า 17,400 ล้านบาท ซึ่งมาจากทั้งโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมที่จะแล้วเสร็จกว่า 6 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งจะ Secured เป้ารายได้ทั้งปี 2562 แล้วกว่า 82.4%

2) การเพิ่ม Segment Middle to High ในพอร์ตโครงการแนวราบซึ่งจะช่วยกระความเสี่ยงจากผลกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัวและมาตรการ LTV 3) แผนการเปิด 26 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 26,800 ล้านบาท ในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 จะช่วยหนุนยอด Presales ให้ตรงตามเป้าหมายทั้งปีที่ 50,000 ล้านบาท หลังจากที่ในช่วงครึ่งแรกปี 2562 ทำได้ 46% ของเป้าหมาย รวมทั้งดอกเบี้ยที่ปรับตัวลดลงจะเป็นประโยชน์ต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์

ทั้งนี้หลักทรัพย์ข้างต้นเชื่อว่าจะฟื้นตัวได้อย่างโดดเด่นในครึ่งปีหลังเนื่องจากยังมี Backlog เพียบ !!!