สัญญาณร้าย ‘คอนโดมิเนียม’

พลวัตปี 2019 : สุภชัย ปกป้อง

สัญญาณอันตราย “ตลาดคอนโดมิเนียม” เริ่มมีให้เห็นเด่นชัดมากขึ้น ทั้งความต้องการซื้อชะลอตัว ทั้งเงื่อนไขกฎ เกณฑ์และมาตรการต่าง ๆ ทำให้อสังหาริมทรัพย์เซ็กเมนต์นี้ มีอาการน่าเป็นห่วงว่ากำลัง “ถึงจุดอิ่มตัว” และกำลังเข้าสู่ทางตันแล้วหรือไม่..!!

ข้อมูลจาก Economic Intelligence Center (EIC) ของธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ SCB ระบุชัดว่า สิน เชื่อเพื่อที่อาศัย เริ่มมีผลติดลบมาตั้งแต่ไตรมาส 2/62 หลังธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศใช้มาตรการ LTV อย่างเป็นทางการ ทำให้ยอดขอสินเชื่อซื้อบ้านชะลอลงอย่างชัดเจน ทำให้ยอดขายคอนโดมิเนียมปีนี้ติดลบถึง 48%

ยิ่งชัดเจนมากกว่านั้นคือ..ตัวเลขยอดคอนโดมิเนียม เขตพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีเหลืออยู่หรือขายไม่ออกอยู่สูงถึง 90,000 ยูนิต จากสมมุติฐานราคาเฉลี่ย 5 ล้านบาทต่อยูนิต เท่ากับมีมูลค่า 450,000 ล้านบาท ที่คงค้างอยู่ขณะนี้.!! มีการประเมินว่า ยอดขายใหม่ปีนี้มีโอกาสติดลบประมาณ 20% และปี 2563 มีโอกาสติดลบประมาณ 22%

ปัจจัยเชิงลบดังกล่าว ถูกเติมเชื้อจากภาวะเศรษฐกิจโลกชะลอตัวทำให้ธนาคารกลางทั่วโลก เริ่มกลับมาใช้นโยบายการคลัง เริ่มมีการออกมาตรการการคลังเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่นเดียวกับประเทศไทย ทำให้มีการปรับลดประมาณการตัวเลข GDP ปี 2562 ระดับเฉลี่ย 3% ลดเหลือเพียง 2.8% และปีหน้าดูแล้วคงไม่แตกต่างกันมากนัก

ด้วยเงื่อนไขที่ว่าทำให้กำลังซื้อภายในประเทศเหือดแห้งและหดหายลงอย่างเห็นได้ชัด..ทำให้ตลาดอสังหาริม ทรัพย์ โดยเฉพาะ “ตลาดคอนโดมิเนียม” ซบเซาลง.!! ยิ่งกว่านั้นยังถูกซ้ำเติมจากเงื่อนไขและกฎเกณฑ์ต่าง ๆ ที่จินตนาการกันว่าจะเกิดฟองสบู่หรือเก็งกำไรกันมากจนเกินไป

จึงเป็นข้ออ้างที่ธปท.ต้องแตะเบรก.!! ด้วยการสั่งการให้ธนาคารพาณิชย์ต่าง ๆ เข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ พร้อมกับมีมาตรการ LTV ออกมาอย่างที่เห็น นั่นเท่ากับว่าเป็น “การซ้ำเติมตลาด” ยิ่งขึ้นไปอีก กำลังซื้อก็หดหาย ไอ้ส่วนกำลังซื้อที่พอมีอยู่ ก็ถูกล้อมคอกกันอย่างแน่นหนา..!!

ส่วนมาตรการ “ระบายสต๊อกอสังหาฯ” ของรัฐบาลก่อนหน้านี้ ดูจะไม่ได้ช่วยอะไรให้ดีขึ้นมากนัก และดูเหมือนว่าจะล้มเหลวด้วยซ้ำไป.!!

สิ่งที่เห็นได้ชัดว่า “ตลาดคอนโดมิเนียม” เริ่มเดินชนกำแพง..นั่นคือการชะลอเปิดโครงการของผู้ประกอบการหลายรายไม่ว่าจะเป็นบริษัท แสนสริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI, บริษัท พร๊อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF และบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN เพื่อประเมินสถานการณ์ตลาดกันใหม่..!!

มีการประเมินกันว่า ปี 2562 ผลการดำเนินงานโดยรวม 16 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ อยู่ที่ประมาณ 312,000 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนที่มีมากถึง 354,000 ล้านบาท จากหลายบริษัทปรับแผนดำเนินธุรกิจและชะลอเปิดโครงการใหม่ที่มีความเสี่ยงออกไปก่อน

ที่น่าเป็นห่วงคือผู้ประกอบการขนาดกลาง-เล็ก ที่มีภาระหนี้ที่ต้องแบกรับสต๊อกสินค้าคงค้าง จากภาวะขายช้า จนอาจต้องหาแหล่งเงินทุนสำรองเพิ่มเติม แต่ก็เป็นเรื่องยากในการเข้าถึงสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ส่วนฐานะการเงินผู้ประ กอบการรายใหญ่ แม้ดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่ก็มีข้อจำกัดในการเติบโตอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

นี่คือสัญญาณร้าย “ตลาดคอนโดมิเนียม” ที่ขึ้นอยู่กับว่าใครจะรับมือได้ดีกว่ากัน..หรือนานกว่ากันเท่านั้นเอง..!!!