กระตุ้น VS กำลังซื้อ

พลวัตปี 2019 : สุภชัย ปกป้อง

จากมติคณะรัฐมนตรี(ครม.) เห็นชอบให้ออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าธรรมเนียมจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับธุรกรรมการซื้อขายบ้านที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงมาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำวงเงิน 500,000 ล้านบาท เพื่อซื้อ (ทั้งมือหนึ่งและมือสอง) และซ่อมแซมที่อยู่อาศัย ผ่านธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 24 ต.ค. 62-24 ธ.ค. 63

เป้าหมายเพื่อการช่วยเหลือและสนับสนุนผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ให้สามารถระบายสินค้าและกระตุ้นยอดขายช่วงภาวะตลาดมีการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดช่วงที่ผ่านมา

ที่ผ่านมารัฐบาล (ชุดเดียวกันนี้) มีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์มาแล้วเช่นกัน แต่มีข้อจำกัดเพดานราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ล้านบาท แต่ดูไม่สอดคล้องความเป็นจริง เพราะ “ยอดค้างขาย” ที่ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท มีสัดส่วนเพียง 4% เท่านั้น แต่จำนวนที่อยู่อาศัยราคาเฉลี่ย 1-3 ล้านบาท (ที่มีสัดส่วน 50%) ค้างขายเหลืออยู่ค่อนข้างมาก

การเพิ่มเพดานราคาที่อยู่อาศัยจากมาตรการครั้งนี้ ส่งผลครอบคลุมจำนวนยูนิตค้างขายมากขึ้น จากเดิม 4% เป็น 54% ในพื้นที่เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล

แน่นอนว่า..มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ครั้งนี้ อาจพอช่วยสร้างบรรยากาศเชิงบวกให้แก่ธุรกิจอสังหาริม ทรัพย์ คึกคักขึ้นมาได้บ้าง แต่ปัญหาอยู่ที่กำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัว และมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยังมีผลบังคับใช้ ที่สำคัญ “ยอดค้างขาย” เหลืออยู่มากอย่างมีนัยสำคัญ..!!

โดยตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ช่วง 9 เดือนแรก มีการขยายตัวเพียงเล็กน้อย จากการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ช่วงไตรมาส 1/62 ส่งผลให้จำนวนยูนิตเหลือขายสูงถึง 195,000 ยูนิต (ในเขตกทม.และปริมณฑล)

จากการประเมินของศูนย์วิจัยกสิกรไทย ระบุว่า มาตรการอาจช่วยเพิ่มยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปี 2562 เพิ่มจาก 121,730 ยูนิต (ม.ค.-ส.ค. 62) ขยับขึ้นแตะระดับที่เคยประมาณการไว้ 177,000 ยูนิตหรือหดตัว 10% จากปี 2561

อีกปัจจัยสำคัญคือต้นทุนต่อยูนิตที่เพิ่มขึ้น ทั้งราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง การเพิ่มค่าแรงขั้นต่ำ  ค่าการตลาดและการสร้างแบรนด์สินค้าสูงขึ้นของผู้ประกอบการ ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยถูกพัฒนาออกมาใหม่ ๆ มีราคาสูงขึ้น

ขณะที่รายได้ผู้บริโภคปรับตัวหรือเติบโตไม่ทันต่อราคาสินค้าที่ขยับขึ้น เนื่องจากปัญหาเงินเฟ้อที่เกิดจากการปรับตัวของค่าครองชีพปรับตัวสูงขึ้น

แน่นอนว่าเมื่อค่าครองชีพเพิ่มสูงขึ้น ประกอบกับราคาที่อยู่อาศัยสูงแพงมากขึ้น ย่อมส่งผลให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยต้องยืดระยะออกไป..

แม้ว่าผู้บริโภคบางส่วนตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเร็วขึ้น เพราะมองเห็นแนวโน้มการปรับตัวขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย หากชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป ราคาที่อยู่อาศัยใหม่ที่ออกสู่ตลาดในอนาคตยิ่งสูงขึ้นจนจับต้องไม่ได้

แต่ต้องติดกับดักปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน  เนื่องจากสถาบันการเงินมีความเข้มงวดเรื่องการพิจารณาความสามารถเรื่องการชำระค่างวด เพราะรายได้เติบโตไม่ทันต่อราคาสินค้า ที่สำคัญเจอ “ปัญหาหนี้ครัวเรือน” เข้ามาเป็นเงื่อนไขอีกด้วย

โจทย์หลักมันจึงอยู่ที่ว่า “มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์” จะช่วยได้มากน้อยเพียงใด หาก “กำลังซื้อที่หดหาย”ยังไม่กลับมา..!???