LPN สู่การสร้างมูลค่าเพิ่ม

พลวัตปี 2020 : สุภชัย ปกป้อง

ปี 2562 ที่ผ่านมา บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เป็นหนึ่งในผู้ประกอบการอสังหา ริมทรัพย์ ที่มียอดขาย รายได้และกำไรออกมาไม่สู้ดีมากนัก ด้วยเหตุผลว่ากำลังซื้อหดตัว ผลกระทบจากมาตรการ LTV หรือตลาดคอนโดมิเนียมอิ่มตัว

ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใดก็ตาม ตัวเลขกำไรสุทธิงวด 9 เดือน ปี 2563 ลดลงอย่างน่าใจหาย ที่หนักไปกว่านั้นมีคอนโดมินียมค้างสต๊อกรอขายอยู่จำนวนไม่น้อย จนทำให้นักลงทุนเฝ้าจับตาดูว่า “เจ้าพ่อคอนโดมิเนียม” อย่าง LPN จะแก้เกมหรือหาคำตอบสุดท้ายกับเรื่องอย่างไร..!?

ล่าสุด LPN ประกาศยุทธศาสตร์ว่าปี 2563 จะเป็นปีแห่งการเพิ่มประสิทธิภาพ (Year of Proficiency) ไม่ว่าประสิทธิภาพการทำกำไรขยายฐานรายได้ธุรกิจบริการและเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินสู่การเติบโตอย่างยั่งยืน

–การเพิ่มประสิทธิภาพการทำกำไร ที่ให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการสินทรัพย์ ที่มีอยู่ให้สามารถสร้างรายได้ได้เพิ่มขึ้น เช่น การนำเอาคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จมาปล่อยเช่า เพื่อสร้างรายได้จากทรัพย์สินที่มีอยู่

รวมทั้งการเร่งการขายและโอนโครงการที่สร้างเสร็จมีมูลค่าประมาณ 10,000 ล้านบาท เป็นกลุ่มสินค้าที่มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยประมาณว่าจะเร่งระบายสินค้ากลุ่มนี้ได้ไม่น้อยกว่า 50% ของมูลค่าที่มีอยู่ทั้งหมด

-การขยายฐานรายได้ประจำ (Recurring Income) จากธุรกิจบริการ ทั้งการบริหารจัดการอาคาร การก่อสร้าง งานที่ปรึกษา วิจัยและพัฒนา ผ่านบริษัทในเครือโดยการขยายฐานลูกค้าจากธุรกิจบริการทั้งส่วนการบริหารอาคารโครงการและงานบริการด้านวิศวกรรม จากที่ให้บริการเฉพาะส่วน LPN สู่ตลาดภายนอก เพื่อขยายฐานรายได้ธุรกิจกลุ่มนี้ โดยตั้งเป้ารายได้ส่วนนี้เติบโตไม่น้อยกว่า 20%

ปัจจุบันตลาดบริหารจัดการอาคารทั้งอาคารชุดพักอาศัยและสำนักงาน มีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง มีมูลค่าตลาดไม่น้อยกว่า 44,000 ล้านบาท ช่วงปี 2562 และมีอัตราเติบโตไม่น้อยกว่า 10% ต่อปี เป็นโอกาสการเติบโตธุรกิจนี้ ที่จะสร้างรายได้เติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยจะเพิ่มเป็น 10% ของรายได้รวมปี 2563

–การบริหารสภาพคล่องทางการเงิน มีนโยบายบริหารสัดส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Debt to Equity Ratio) สัดส่วนไม่เกิน 1:1 เพื่อสร้างความมั่นคงทางการเงิน มีการบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินที่มีประสิทธิภาพ โดยมีต้นทุนดอกเบี้ยอยู่สัดส่วนต่ำกว่า 3% ลดลงจาก 4% เป็นผลมาจากการจัดเครดิตเรตติ้งของบริษัทที่อยู่ที่ A- สะท้อนถึงฐานะทางการเงินที่มีความมั่นคง

ส่วนการซื้อที่ดินปี 2563 อยู่ภายใต้ “กลยุทธ์เข้าซอย” นั่นคือ..เลือกซื้อที่ดินที่อยู่ในซอย แต่ไม่ไกลจากถนนใหญ่หรือแนวรถไฟฟ้ามากนัก เพื่อให้ต้นทุนการซื้อที่ดิน เพื่อการพัฒนาโครงการมีระดับราคาที่ไม่สูงเกินไป และสามารถพัฒนาที่อยู่อาศัย ที่มีระดับราคาที่สามารถแข่งขันได้และตอบโจทย์กำลังซื้อและความต้องการลูกค้าที่มีอยู่ในตลาดปัจจุบัน

จากกลยุทธ์ดังกล่าวทำให้ LPN หมายมั่นปั้นมือว่า ปี 2563 เป็นอีกปีที่จะรักษาอัตราการเติบโตทางธุรกิจได้อย่างต่อเนื่อง แม้ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว

จากภาระหนี้ครัวเรือนสูงขึ้น และมาตรการกำหนดสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio: DSR) ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย จะประกาศใช้ปีนี้ ส่งผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อก็ตาม

ดูจากยุทธศาสตร์ LPN ถือเป็นการ “ปิดบาดแผลเก่า-เพิ่มโอกาสธุรกิจใหม่และบริหารต้นทุน” ต้องยอมรับว่าบาด แผลเก่า LPN คือยอดคอนโดมิเนียมคงค้าง.! แต่การแก้ปัญหาด้วยการนำมาปล่อยเช่า..อาจดูขัดแย้งและอาจกระทบต่อผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือไม่..ที่สำคัญผิดวัตถุประสงค์ในการใช้ประโยชน์อาคารหรือไม่..!

เพราะนั่นหมายถึงจาก “คอนโดมิเนียม” จะเปลี่ยนสถานะมาเป็น “อพาร์ตเมนต์” ไปในทันที

ส่วนกลยุทธ์ “การบริหารสภาพคล่องทางการเงิน” ถือเป็นจุดที่น่าสนใจ โดยเฉพาะการรักษาระดับ D/E ไม่ให้เกิน 1 เท่า จะเป็นตัวช่วยให้ต้นทุนทางการเงินต่ำ หากมีความจำเป็นต้องระดมเงิน เพื่อการลงทุนในอนาคต

ปี 2563 จึงถือเป็นปีแห่งความท้าทาย..สู่เป้าหมายการสร้างมูลค่าเพิ่มของ LPN อีกครั้ง..!!