SF หุ้นดีราคาต่ำกว่าบุ๊ก

พลวัตปี 2021 : วิษณุ โชลิตกุล

หนึ่งในหุ้นอสังหาริมทรัพย์แบบให้เช่าพื้นที่สร้างรายได้ที่ทำได้ดีเกินคาดในปีที่ผ่านมาคือ SF หรือบริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่เมื่อไตรมาสสองได้รับผลกระทบจากโควิด-19 จนถึงขั้นซวนเซ ราคาหุ้นร่วงกราวจากระดับ เหนือ 6 บาท เหลือใต้ 4.30 บาท ก่อนพลิกฟื้นกลับมาสวยงามในไตรมาสสามและงวดสิ้นปี

อัตรากำไรสุทธิของหุ้นที่อยู่ในระดับมากกว่า50% แถมราคาต่ำกว่าบุ๊กแวลู 6.40 บาท  ที่สำคัญจ่ายปันผลสวยงามอีก เหมาะสำหรับเก็บสะสมอย่างยิ่ง เมื่อถึงเวลาอันสมควร

หากยังไม่หลงลืมกัน ในช่วงเลวร้ายสุดที่  SF มีผลขาดทุนจากธุรกิจหลัก 9 ล้านบาทในช่วงไตรมาสสองของปี 2563 ซึ่งดีกว่าประมาณการที่คาดว่าจะมีผลขาดทุนจากธุรกิจหลักถึง 38 ล้านบาท จนราคาร่วงลง จนค่า พี/อี ต่ำกว่า 8.0 เท่า เพราะถูกบริษัทจัดอันดับเรตติ้งปรับลดลงไป โดยอ้างถึงความเสี่ยงที่มากขึ้น อาจส่งผลต่ออัตราส่วนกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงของเงินทุนหมุนเวียนต่อดอกเบี้ยจ่ายและค่าเช่า (FFO fixed charge coverage)  ที่ไม่สามารถเพิ่มขึ้นมาอยู่ในระดับที่สูงกว่า 1.5 เท่าได้ในปี 2565  แม้หนี้สินจะยังคงสามารถควบคุมได้ แสดงให้เห็นถึงความสามารถของบริษัทฯ ในการเข้าถึงแหล่งเงินกู้จากธนาคารภายในประเทศ

ท่าทีของบริษัทจัดอันดับ ส่งผลให้นักวิเคราะห์มองในช่วงเลวร้ายว่า โอกาสที่ราคาหุ้นจะขึ้นเหนือ 5.00 บาทค่อนข้างยาก เพราะมีความเสี่ยงคือ 1) ความล่าช้าในการเปิดห้าง 2) อัตราการเช่าที่ลดลง 3) ความเสี่ยงในการต่อสัญญา

การผ่อนคลายมาตรการล็อกดาวน์ทำให้มุมมองเชิงลบพลิกกลับเป็นเชิงบวกนับตั้งแต่สิ้นเดือนมิถุนายนเป็นต้นมา จากการเปิดห้างที่เร็วกว่าคาด แม้ว่าร้านค้าต่าง ๆ ที่เปิดจะไม่ได้จำหน่ายหรือให้บริการสิ่งที่จำเป็นต่อการดำรงชีวิต ซึ่งน่าจะค่อย ๆ ฟื้นตัวอย่างช้า ๆ  ทำให้ร้านค้าต่าง ๆ อาจต้องอยู่ในสภาวะขาดทุนต่อเนื่อง อาจจะต้องใช้เวลา 18-24 เดือน  และอาจจะมีความเสี่ยงจากผู้เช่าที่เป็นร้านค้าย่อยขนาดเล็กซึ่งอาจจะได้รับผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจขาลง เพียงแต่ถูกหักกลบด้วยผู้เช่าที่เป็นธุรกิจขนาดใหญ่และส่วนใหญ่เป็นซูเปอร์มาร์เก็ต ซึ่งได้รับผลกระทบจากการระบาดของโรคน้อยกว่าธุรกิจอื่น

รายได้ที่ลดลงฮวบฮาบ ตามด้วยความสามารถในการลดต้นทุนที่มากกว่า ส่งผลให้กำไรสุทธิรวมสิ้นปี 2563 เพิ่มขึ้น แม้จะมีกำไรสุทธิต่อหุ้นลดลงไปอย่างไม่มีนัยสำคัญ ทำให้ปีนี้การจ่ายเงินปันผลงวดสิ้นปี จะสามารถจ่ายได้ถึงหุ้นละ 0.20 บาทต่อหุ้น ซึ่งเมื่อเทียบกับกำไรสะสมมากกว่า10,700 ล้านบาท ถือว่าไม่กระทบสุขภาพของกิจการแม้แต่น้อยเพราะหนี้สินต่ำกว่าส่วนผู้ถือหุ้นมากมาย ถือว่าทำได้ดีมากเกินคาดหมาย สมกับชื่อบริษัททีเดียว

รายงานผลการดำเนินงานงวดสิ้นปีของ SF ต่อตลาดฯ ปลายสัปดาห์ที่ผ่านมา ระบุว่า มีรายได้จากค่าเช่าและค่าบริการรวม จำนวน 1,101.8 ล้านบาท ลดลงจากงวดเดียวกันของปีก่อนจำนวน 397.6 ล้านบาทหรือ 27% จากการลดค่าเช่าแก่ร้านค้าที่เช่าพื้นที่ซึ่งได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19

นอกจากนั้นยังมีรายได้อีกส่วนหนึ่งที่สำคัญคือ ส่วนแบ่งกำไรจากการร่วมค้า ได้รับมาเพียง 1,523.4 ล้านบาท ลดลงจากงวดเดียวกันของปีก่อนจำนวน 244.5 ล้านบาท หรือหรือ 14% จากเหตุเดียวกัน

แม้รายได้หลัก 2 ส่วนจะลดลงมาก แต่การลดต้นทุนของการให้เช่าและบริการรวมถึงค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร จากงวดเดียวกันของปีก่อนมากถึง 31% ส่งผลดีต่อความสามารถทำกำไรให้ดีขึ้นในภาพรวมได้

กำไรสุทธิจากการปรับลดค่าใช้จ่ายและต้นทุน บวกกับกำไรเพิ่มเติมพิเศษจากการต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินโครงการ เอสพลานาด รัชดาฯ ในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2563 และ การปรับอัตราค่าเช่าใหม่อื่น ๆ จนมียอดรวมที่ 2,083.3 ล้านบาท  เพิ่มขึ้นจากระยะเดียวกันปีก่อน 3% แม้จะไม่มาก แต่ถือว่าเป็นอัตราการเพิ่มที่ดี แม้ว่ากำไรสุทธิต่อหุ้นจะลดลงจากการเพิ่มทุนใหม่เข้ามา แต่กำไรต่อหุ้นที่ลดลงไปแค่ 0.01 บาท ถือว่าไม่มีนัยสำคัญอะไรเลย เพราะท้ายสุดการจ่ายปันผล ก็ทำให้เป็นหุ้นพื้นฐานน่าสนใจมากขึ้น

บทบาทที่เพิ่มขึ้นของกำไรสุทธิที่ดีเกินคาด และการที่ทางลบเริ่มถูกซึมซับไปหมดแล้ว มุมมองบวกจึงเปิด “ไฟเขียว” ให้อย่างเต็มที่ เพียงแต่แรงซื้อที่ค่อนข้างต่ำ ทำให้หุ้น SF เหมาะจะเป็นหุ้นสะสมซื้อ อย่างใจเย็นมากกว่าซื้อแบบรีบร้อน

แม้หุ้นอย่างนี้จะไม่เหมาะกับการเก็งกำไรระยะสั้น แต่เงินปันผลและพื้นฐานอัตรากำไรสุทธิและกำไรสะสมที่มากมาย ถือว่าแข็งแกร่งจนทำให้ราคาหุ้นในปัจจุบัน น่าจะเข้าข่ายซื้อสะสมอย่างยิ่ง