เปิด 5 กองทุนเหมาะถือยาว ‘ผลตอบแทนสูง’

เส้นทางนักลงทุน

ประเด็นการฉีดวัคซีนโควิด-19 และเปิดรับต่างชาติเข้าประเทศถูกให้น้ำหนัก ทำให้กอง REIT ที่ถูกกดดันในช่วงแพร่ระบาดอย่างหนักที่ผ่านมา โดยเฉพาะกลุ่มท่องเที่ยวกลับมาน่าสนใจและเป็นประเด็นหนุนราคาอีกครั้ง หลังคณะรัฐมนตรีได้เห็นชอบให้มีการผ่อนคลายมาตรการกักตัว และเดินทางเข้าประเทศไทย 4 ระยะ เริ่มเดินทางเข้า 6 จังหวัดนำร่อง ได้แก่ ภูเก็ต กระบี่ พังงา สมุย พัทยา เชียงใหม่ โดยกักตัว 7 วันในโรงแรม ก่อนจะไปเที่ยวสถานที่ต่างๆ ปกติต้องกักตัว 14 วัน

ทั้งนี้ ประเมินว่าเป็นบวกต่อการฟื้นตัวของราคากองทุนสนามบินสมุย SFP รวมถึงกองทุนที่ลงทุนในโรงแรมในจังหวัดดังกล่าวคือ CTARAF (สมุย), DREIT (ภูเก็ต, เชียงใหม่), ERWPF (พัทยา, ภูเก็ต), LUXF (พังงา), M-PAT (ภูเก็ต), TLHPF (กระบี่) รวมถึงห้างสรรพสินค้าอย่าง CPNREIT ที่มีสาขาอยู่ในพัทยาและเชียงใหม่

อย่างไรก็ดี ในเชิงพื้นฐานมองว่าการฟื้นตัวยังไม่กลับไปสู่ภาวะก่อนโควิด-19 ทำให้ยังไม่สามารถกลับมาจ่ายปันผลได้ระดับเดิมในระยะ 1-2 ปีนี้ เนื่องจากหลายกองทุนยังมีขาดทุนสะสม

ขณะที่ดัชนี SETPREIT ฟื้นตัวเล็กน้อย 1.2% ถือว่า Laggard มากเมื่อเทียบกับ SET Index ปรับขึ้น 55.7% นับจากจุดต่ำสุดในปลายเดือน มี.ค. 2563 ที่มีการแพร่ระบาดอย่างหนัก เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นกองทุน REIT ในไทยส่วนใหญ่ลงทุนในกลุ่มโรงแรมและค้าปลีก ทำให้การฟื้นตัวจำกัด

ส่วนประเด็นบวกจากการเปิดรับต่างชาติ และราคาหุ้นที่ยังต่ำ คาดเป็นแรงจูงใจต่อการปรับขึ้นดัชนี SETPREIT อย่างไรก็ตาม ทิศทางอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลที่เป็นขาขึ้นเป็นประเด็นกดดันที่ต้องติดตาม

ทั้งนี้ ทาง บล.ฟินันเซีย ไซรัส แนะนำ Selective เลือกกองทุนที่เหมาะสำหรับลงทุนระยะยาว อย่าง AIMIRT, DIF, HREIT, JASIF และ B-WORK ซึ่งมีการลงทุนในสินทรัพย์ที่มั่นคง และให้ผลตอบแทนสูงเฉลี่ย 8.4% แม้เมื่อเทียบกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตร 10 ปีของไทยที่ปัจจุบัน 1.94% ยังมี Yield Gap สูง 6.5% ซึ่งเป็นระดับที่น่าสนใจ

สำหรับ 5 กองทุน เลือกแนะนำรายละเอียดดังต่อไปนี้

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท หรือ AIMIRT โดยกองรีทมีสัดส่วน Freehold 56% และ Leasehold 44% ซึ่งมีอายุเหลืออีก 28.61 ปี ซึ่งกองทุนลงทุนในคลังสินค้าระดับพรีเมียม, ห้องเย็น, โรงงาน และถังเก็บสารเคมีเหลวของ JWD, กลุ่ม TIP, SCC, BIP และ CHEWA ทั้งหมด 8 โครงการ มีความโดดเด่นด้วยอัตราการเช่าเต็ม 100% จากทำเลที่ตั้งซึ่งเป็นศูนย์กลางการขนส่งและการกระจายสินค้า ส่วนใหญ่เป็นสัญญาผู้เช่าระยะยาวสิ้นสุดหลังปี 2568

ขณะที่การเข้าลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติมครั้งที่ 2 ซึ่งล่าสุดได้รับการอนุมัติจากผู้ถือหน่วยวันที่ 23 ก.พ.แล้ว ซึ่งจะเป็นการลงทุนใน 1) คลังสินค้าของ TIP 5 & TIP 8 (Freehold) 2) คลังสินค้าของ MS Warehouse (Freehold) 3) คลังสินค้าของ Thai Taffeta (30-Years Leasehold) ซึ่งทั้งหมดมีผู้เช่าเต็ม 100% โดยภายหลังการเข้าลงทุนเสร็จสิ้นจะทำให้กองทุนมีพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้นจาก 1.44 แสนตร.ม. เป็น 2.66 แสนตร.ม. รวมถึงสัดส่วนการลงทุนในกองทุนแบ่งเป็น Freehold ปรับขึ้นเป็น 61% และ Leasehold 39% โดยศักยภาพของสินทรัพย์ใหม่ทำให้มองว่ากองทุนจะยังสามารถจ่ายปันผลในอัตราผลตอบแทนที่สูงราว 7% ต่อปี

กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคม ดิจิทัล หรือ DIF โดยดำเนินกองทุนโครงสร้างพื้นฐานที่ลงทุนในเสาโทรคมนาคม, ไฟเบอร์ออปติกและบรอดแบนด์ จุดเด่นจากโอกาสขยายงานและเติบโตไปพร้อม ๆ กับผู้เช่าหลัก (กลุ่มทรู) ประเภทสินทรัพย์มีทั้งแบบ Freehold และ Leasehold โดยสินทรัพย์ที่เป็น Leasehold มีอายุคงเหลือเฉลี่ย 20 ปี

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราช หรือ HREIT โดยกองทุนลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดิน อาคารโรงงาน 108 ยูนิต และคลังสินค้า 23 ยูนิต พื้นที่เช่าอาคารรวม 333,505 ตร.ม.ในจังหวัดชลบุรี จังหวัดระยอง และจังหวัดสระบุรี ซึ่งอยู่ในเขต EEC จุดยุทธศาสตร์สำคัญของอุตสาหกรรมและการขนส่งของประเทศไทยและภูมิภาคอาเซียน มีอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 95.3% ประเภทสินทรัพย์เป็นแบบ Leasehold มีอายุคงเหลือ 25 ปี และมีสิทธิต่ออายุสัญญาเช่าอีก 30 ปี มีผู้เช่าหลากหลายกระจายอยู่ในหลายธุรกิจ และสัญชาติหลัก ๆ เป็นจีน, ญี่ปุ่น และยุโรป ลดการพึ่งพารายได้จากผู้เช่าเพียงรายเดียว

กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานบรอดแบนด์อินเทอร์เน็ต จัสมิน หรือ JASIF โดยกองทุนโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคมที่ลงทุนในเส้นใยแก้วนำแสง มีผู้เช่าหลักคือบริษัท ทริปเปิ้ลทรีบรอดแบนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ TTTBB ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ JAS โดยภายหลังการเข้าลงทุนกรรมสิทธิ์สินทรัพย์เพิ่มเติมครั้งที่ 1 มูลค่า 3.8 หมื่นล้านบาท จะทำให้มีเส้นใยแก้วนำแสงเพิ่มขึ้น 700,000 คอร์กิโลเมตร เป็น 1,680,500 คอร์กิโลเมตร โดย TTTBB จะเช่าสินทรัพย์ใหม่กลับ ระยะสัญญาเช่าสิ้นสุด 29 ม.ค. 2575 ส่วนสัญญาเช่าเดิมจะขยายอายุสัญญาเช่าหลัก 784,400 คอร์กิโลเมตร (80% ของสัญญาเดิมทั้งหมด) จาก 22 ก.พ. 2569 ไปเป็น 29 ม.ค. 2575 และให้สิทธิต่ออีก 10 ปี รวมถึงมีเครดิตเงินปันผลเหลือประมาณ 5 ปี

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์บัวหลวง ออฟฟิศ หรือ B-WORK โดยกองทุนลงทุนสิทธิการเช่าอาคารสำนักงานโครงการทรู ทาวเวอร์ 1 (รัชดา) และทรู ทาวเวอร์ 2 (พัฒนาการ) แบบ Leasehold มีรายได้มั่นคงในรูปแบบค่าเช่า และมีอัตราการปรับเพิ่มค่าเช่า 3.25% ปัจจุบันมีอัตราการเช่าราว 99.8% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด มีผู้เช่าหลักคือกลุ่ม TRUE และกลุ่มเครือเจริญโภคภัณฑ์

ดังนั้น หากนักลงทุนมองการลงทุนระยะยาวกองทุนทั้ง 5 ถือว่ายังน่าสนใจ เพราะถือว่าให้ผลตอบแทนค่อนข้างสูง!!!