CPN ฉลาดซื้อ แต่ CPNREIT นอนมา

ดีลซื้อขายกิจการบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ (SF) ในสัดส่วนร้อยละ 30.36 ของหุ้นที่จำหน่ายแล้วทั้งหมด ในราคาซื้อขายหุ้นละ 12 บาท คิดเป็นจำนวนเงินกว่า 7.7 พันล้านบาท ที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบให้เช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ระหว่างกลุ่มจิราธิวัฒน์กับกลุ่มพูลวรลักษณ์ ในนาม บริษัท เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ กรุ้ปจำกัด (มหาชน) หรือ MAJOR… บ่งบอกอะไรได้บ้างสำหรับนักลงทุนรายย่อย??

ในยามที่เศรษฐกิจเป็นขาลง และธุรกิจกำลังเร่งปรับตัวรับมือกับข้อตกลงดังกล่าว การลงทุนเพื่อเติบโตทางลัด คนโบราณจะพากันบอก “ท่านว่า” เป็นการสะท้อนความเขี้ยวและวิสัยทัศน์ของกลุ่มทุนได้ดียิ่งว่าจะมีอนาคตเช่นไร

ย่างก้าวใหม่ของกลุ่มทุนค้าปลีกอย่างจิราธิวัฒน์ ซึ่งระยะหลังวิกฤตฟองสบู่ ได้ปรับทิศทางและโมเดลธุรกิจใหม่ในการใช้วิศวกรรมการเงินในตลาดทุนสร้างการเติบโตทางลัด รุกนำเปิดช่องสร้างการเติบโตอย่างก้าวกระโดดในหลายช่องทางต่อเนื่องทั้งแนวดิ่งและแนวราบ ทั้งในตลาดในประเทศและต่างประเทศ

กลุ่มจิราธิวัฒน์ (ซึ่งอยากให้คนทั่วไปเรียกตนเองว่ากลุ่มเซ็นทรัลมากกว่า) ประกอบด้วยธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์แบบจัดหาพื้นที่เชิงพาณิชย์ให้เช่า มี CPN เป็นหัวหอกหลัก ในการเข้ายึดพื้นที่เชิงพาณิชย์ แล้วมีธุรกิจค้าปลีก มี CRC เป็นแกนหลัก มีแบรนด์ใต้เครือข่ายสารพัด เช่นห้างเซ็นทรัล โรบินสัน ไทวัสดุ B2S บิ๊กซีเวียดนาม และรวมทั้งเครือข่ายค้าปลีกของยักษ์ใหญ่อิตาลี ห้างสรรพสินค้าลา รีนาเชนเต ซึ่งซื้อมาในมูลค่าประมาณ 10,000 ล้านบาท หรือประมาณ 260 ล้านยูโร เมื่อ 10 ปีก่อน และยังมีเครือข่ายเสริมใต้ร่มธงของบริษัทโฮลดิ้งอย่าง ABICO ที่มีบริษัทในเครือผลิตอาหารอีกหลายแห่ง นอกจากนั้นยังมี CENTEL หรือ บริษัท โรงแรมเซ็นทรัลพลาซา จำกัด (มหาชน) พร้อมกลุ่มธุรกิจโรงแรมและร้านอาหารมากแบรนด์

ทั้งนี้ไม่นับรวมถึงการลงทุนใน “ไม้เท้าตีสุนัข” อย่าง POST ซึ่งในหลายปีมานี้ไม่ทำกำไรแถมยังเป็นภาระมากกว่าโอกาส

การขยับตัวล่าสุดของกลุ่มนี้โดยให้บริษัทหัวแรงหลักทางด้านอสังหาริมทรัพย์ CPN หรือ เซ็นทรัลพัฒนา รุกคืบเข้าเทคโอเวอร์กิจการอสังหาริมทรัพย์แบบสร้างรายได้จากค่าเช่าและลงทุนถือหุ้นในกิจการศูนย์การค้า เพื่อต่อยอดธุรกิจค้าปลีกของกลุ่ม จึงเป็นการเติมพอร์ต ในการรุกเข้ายึดหัวหาดตามปกติที่ไม่แปลก

เพียงแต่วิธีการรุกเข้ามาค่อนข้างลึกซึ้งสมกับที่มีกรรมการบริหารที่ช่ำชองในตลาดทุนนั่งในบอร์ดเล็ก

ดีลดังกล่าวคาดว่าจะสามารถดำเนินการซื้อขายและชำระเงินค่าหุ้นแก่ผู้ขายได้ภายในสิ้นเดือนสิงหาคม 2564 และ เตรียมพร้อมทำคำเสนอซื้อหุ้นที่เหลือทั้งหมดของ SF ภายหลังจากเข้าทำธุรกรรมการซื้อขายรายใหญ่จบลง แต่ยังไม่มีการเอ่ยถึงการถอดถอน SF ออกจากตลาด

ทางผู้บริหารของ CPN อ้างว่า ผลจากดีลนี้ จะช่วยขยายพอร์ตศูนย์การค้าขนาดใหญ่ Super Regional Mall ของบริษัท เพิ่มขึ้นเป็น 2 แห่ง คือ เซ็นทรัล เวสต์เกต และเมกาบางนา และเติบโตไปพร้อมกับพันธมิตรระดับโลกอย่าง อิเกีย พร้อมผนึกธุรกิจในเครือกลุ่มเซ็นทรัล เดินหน้าขยายธุรกิจ คอมมูนิตี้ มอลล์ ต่าง ๆ และพัฒนาโครงการที่ดินบนทำเล CBD ของกรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ทั่วประเทศ เพื่อเป้าหมายอันเริ่ดหรู (ที่ชวนฝันอย่างมาก) คือ การผนึกธุรกิจในเครือกลุ่มเซ็นทรัล เพื่อสร้างศูนย์กลางการใช้ชีวิต (Center of Life) ที่สมบูรณ์แบบยิ่งขึ้น

ราคาซื้อขายที่สูงกว่าราคาตลาด (7-8 บาท)  และสูงกว่าบุ๊กแวลู (6.90 บาท) มาก นอกจากจะทำให้ฝ่ายคนขายที่ “ฉลาดขาย” สามารถหอบเงินสดเป็นก้อนกลับไปในช่วงตลาดโรงภาพยนตร์ย่ำแย่แล้ว  ยังเป็นความ “ฉลาดซื้อ” ของ CPN ด้วยเช่นกัน เพราะราคาดังกล่าว “แม้จะสูง แต่ไม่แพง”

ที่เป็นเช่นนั้นก็เพราะว่า SF มีสินทรัพย์ในมือมีศักยภาพในการทำกำไรสูงทั้งสิ้น เพราะตลอด 5 ปีมานี้ อัตรากำไรสุทธิไม่เคยต่ำกว่า 100% แถมยังมีกำไรสะสมมากกว่า 1.1 หมื่นล้านบาท และ หนี้สินต่ำมากกว่าส่วนผู้ถือหุ้น จึงเป็น “ของดี” สำหรับทุกราคาที่ซื้อ

เสียงเชียร์แขกของนักวิเคราะห์ ที่เชื่อว่าหลังการซื้อขายและเปลี่ยนตัวผู้ถือหุ้นใหญ่จะเกิดพลังผนึกที่ดี หากคาดจากค่าพี/อีล่วงหน้าของกลุ่มอสังหาฯ ที่ 8.0 เท่า จะเป็นผลบวก แม้จะประเมินว่าสิ้นปีนี้ CPN จะมีกำไรลดลง 4% จากปีก่อน

แต่….นั่นเป็นการคิดแบบชั้นเดียว เพราะลืมคิดไปว่าพิจารณาโครงสร้างเงินทุนของ CPN ที่แข็งแกร่งจนสามารถทำให้ภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นหรือ Net D/E ที่ต่ำกว่า 1 เท่า เกิดจากการมีกองทุน REITS อย่างทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPN Retail Growth Leasehold REIT) หรือ CPNREIT ที่ปัจจุบันมีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด ประมาณ 53,415 ล้านบาท เป็นแบ็กอัพสนับสนุนอย่างดี

CPN ลงทุนใหญ่ครั้งใด ขนาดของ CPNREITจะขยายเติบโตตามไปด้วยเสมอ

การผูกติดกันเสมือน “แฝดสยาม อิน-จัน” ทำให้น่าสนใจว่า จะส่งผลให้อนาคตของ CPNREIT เติบโตน่าสนใจมากขึ้น

ดังนั้น แทนที่นักลงทุนจะมุ่งไปที่ SF และ CPN จึงน่าจะเมียงมองไปที่ CPNREIT มากกว่า