คัด 5 กองทุนผลตอบแทนเฉลี่ย 6.3% ต่อปี

เส้นทางนักลงทุน                                          

ภาพรวมในปี 2564 ผลตอบแทนราย Sector พบว่ากลุ่ม PF&REIT ด้อยที่สุด โดยติดลบ 2.5% เทียบกับ SET Indexเพิ่มขึ้น 14.4% มีสาเหตุจากการแพร่ระบาดโควิด-19 ระลอกที่ 2 และ 3 กระทบดัชนีของกลุ่มฯ ซึ่งส่วนใหญ่กระจุกตัวในธุรกิจ ศูนย์การค้าและโรงแรม รวมถึงพฤติกรรมการ Search for yield ของนักลงทุน

ขณะที่ปี 2565 แม้มีการแพร่ระบาดของโควิด-19 สายพันธุ์โอมิครอนที่รวดเร็วและผู้ติดเชื้อสูงขึ้นทั่วโลก แต่ บล.ฟินันเซีย ไซรัส ประเมินว่ามีผลกระทบต่อดัชนีไม่รุนแรงอย่างมีนัย เนื่องจากมีข้อมูลวิจัยหลายสถาบันระบุว่าความรุนแรงต่ำกว่าสายพันธุ์เดลต้า ทั้งด้านอาการ และอัตราการเสียชีวิต รวมถึงมีความคืบหน้าของการฉีดวัคซีน ทำให้มองว่าโอกาสที่ภาครัฐกลับมาใช้มาตรการล็อกดาวน์จะค่อนข้างต่ำ

ส่วนธนาคารกลางสหรัฐฯ ทยอยปรับลด QE และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยเป็นขาขึ้น หนุนการปรับขึ้นของอัตราผลตอบแทนพันธบัตร และ Yield Gap แคบลง อาจทำให้ความต้องการในการลงทุนกลุ่ม REIT ลดลง อย่างไรก็ดี มองว่าการปรับลงของราคากองทุน เป็นโอกาสสะสมของนักลงทุนที่เน้นการลงทุนในระยะยาวท่ามกลางการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในประเทศ จะเป็นปัจจัยบวกต่อกลุ่ม REIT

นอกจากนี้ ความน่าสนใจ คือผลตอบแทนเงินปันผลที่สม่ำเสมอและอยู่ในเกณฑ์ดี ซึ่งสูงกว่าผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลไทย รวมถึงความเสี่ยงค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับสินทรัพย์ทางเลือกในกลุ่มเดียวกันอย่าง น้ำมันและทองคำภายใต้เน้นใช้กลยุทธ์ Selective กองทุนที่พื้นฐานแข็งแกร่ง

ทั้งนี้ บล.ฟินันเซีย ไซรัส คงเลือกแนะนำกองทุน ได้แก่ AIMIRT, ALLY, DIF, FTREIT, HREIT โดยคาดอัตรา ผลตอบแทนเงินปันผลเฉลี่ย 6.3% ต่อปี ขณะที่เทียบกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลระยะยาว 10 ปีของไทย ณ วันที่ 30 ธ.ค. 2564 อยู่ระดับต่ำที่ 1.9% (เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า) ซึ่งคิดเป็น Yield Gap น่าจูงใจที่ 4.4%

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท หรือ AIMIRT โดยเป็นกอง REIT มีสัดส่วน Freehold 61% และ Leasehold 39% ลงทุนในคลังสินค้า, คลังห้องเย็น, โรงงาน และถังเก็บสารเคมีของ JWD, กลุ่ม TIP, SCC, BIP และ CHEWA มีความโดดเด่นด้วยอัตราการเช่าเต็ม 100% จากทำเลที่ตั้งซึ่งเป็นศูนย์กลางการขนส่งและการกระจายสินค้า ส่วนใหญ่เป็นสัญญาผู้เช่าระยะยาว สิ้นสุดหลังปี 2568

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อัลไล หรือ ALLY โดยเป็นกอง REIT ลงทุนหลักในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ พร้อมด้วยการบริหารจัดการแบบครบวงจร โดยปัจจุบันลงทุนในศูนย์การค้า Lifestyle Mall 11 โครงการ เป็นสินทรัพย์ที่เป็น Leasehold มีอายุคงเหลือเฉลี่ย 26 ปี ตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพใกล้แหล่งชุมชน ใน กทม.และปริมณฑล, เชียงใหม่ มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิ 146,889 ตร.ม. ในไตรมาส 2 ปี 2564 อัตราการเช่า 93.3% และอัตราการต่อสัญญา 80% โดยมีอายุเฉลี่ยสัญญาเช่า 3.88 ปี

นอกจากนี้ ยังมีแผนการลงทุนเพิ่มในสินทรัพย์ประเภทศูนย์ประชุม อาคาร สำนักงาน อาคารพาณิชย์ ศูนย์แสดงสินค้า โกดัง หรือพื้นที่เก็บสินค้าในอนาคต ล่าสุด วันที่ 28 ต.ค. 2564 คณะกรรมการมีมติลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมในโครงการ เดอะไพร์ม หัวลำโพง มูลค่าการลงทุน 171.80 ล้านบาท ซึ่งเป็นอาคารสำนักงาน และการพาณิชย์ มีพื้นที่ให้เช่า 4,346 ตร.ม. คาดเข้าลงทุนในเดือน ม.ค. 2565 และมีอายุสิทธิการเช่า 21 ปี โดยแหล่งเงินทุนมาจากการกู้ยืมเงินจากธนาคารทั้งหมด เป็นบวกต่อการขยายพอร์ตไปทรัพย์สินอื่น ซึ่งเป็นไปตามแผนของ ALLY และหนุนโอกาสการเติบโตในระยะยาว

กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคม ดิจิทัล หรือ DIF กองทุนโครงสร้างพื้นฐานที่ลงทุนในเสาโทรคมนาคม, ไฟเบอร์ออฟติกและบรอดแบนด์ จุดเด่นจากโอกาสขยายงานและเติบโตไปพร้อม ๆ กับผู้เช่าหลัก (กลุ่มทรู) ประเภทสินทรัพย์มีทั้งแบบ Freehold และ Leasehold โดยสินทรัพย์ที่เป็น Leasehold มีอายุคงเหลือเฉลี่ย 20 ปี

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราช หรือ HREIT กองทุนลงทุนในในสิทธิการเช่าที่ดิน อาคารโรงงาน 121 ยูนิต และคลังสินค้า 25 ยูนิต พื้นที่เช่ารวม 380,632 ตร.ม. ในจังหวัดชลบุรี จังหวัดระยอง และจังหวัดสระบุรี ซึ่งอยู่ในเขต EEC จุดยุทธศาสตร์สำคัญของอุตสาหกรรมและการขนส่งของประเทศไทยและภูมิภาคอาเซียน มีอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 95.3% ประเภทสินทรัพย์เป็นแบบ Leasehold มีอายุคงเหลือ 25 ปี และมีสิทธิต่ออายุสัญญาเช่าอีก 30 ปี มีผู้เช่าหลากหลายกระจายอยู่ในหลายธุรกิจ และสัญชาติหลัก ๆ เป็นจีน, ญี่ปุ่น และยุโรป ลดการพึ่งพารายได้จากผู้เช่าเพียงรายเดียว

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ หรือ FTREIT เป็นกองทรัสต์อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ลงทุนในโรงงานและคลังสินค้า สินทรัพย์แบ่งเป็น 57% และ 43% ตามลำดับ โดยสินทรัพย์เป็นของกลุ่ม FPT และ บจก.สหไทย พรอพเพอร์ตี้ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ พื้นที่ให้เช่ารวม 2.03 ล้านตร.ม. หรือ 636 ยูนิต ในพื้นที่ 11 จังหวัด ด้วยอัตราการเช่ารวม ณ ไตรมาส 1/2564 ที่ 86% โดยเป็นสัดส่วน Freehold 72% และ Leasehold 28% ซึ่งมีอายุสิทธิการเช่าช่วงในที่ดินและอาคารคลังสินค้าเหลือ 22-27 ปี

ทั้งนี้ ภาพรวมอายุของอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ประมาณ 10 ปี ส่วนผู้เช่าอยู่ในหลายอุตสาหกรรมและสัญชาติ โดยผู้เช่า อันดับแรกมีการกระจุกตัวของรายได้ 10.25% ซึ่งมีอายุสัญญาเฉลี่ย 3.13 ปี และถือว่ามีความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของรายได้ค่อนข้างต่ำ โดยผู้เช่าที่มีสัดส่วนหลักเป็นธุรกิจ Logistic 30% และบริษัทสัญชาติญี่ปุ่น 41%

อย่างไรก็ตาม กองทุนรวมเป็นอีกทางเลือกของการลงทุนสำหรับสายชอบการจ่ายปันผลสูง และมองเป็นหุ้นหลบภัยช่วงตลาดหุ้นเกิดความผันผวน